观点指数 在观点指数研究院最近发布的商业地产零售业态发展报告中，其分析指出，企业方面，市场密集落地多笔轻资产签约合作案例，体现行业从传统重资产开发，全面转向存量资产盘活，运营能力输出、细分场景创新成为重要方向。

期内，金科股份与四川宝杉锦泰设立合资公司，业务覆盖存量商业改造、酒店轻资产委托管理与特殊资产盘活，这是金科完成重整之后向不动产综合运营商转型的重要抓手。

华润万象生活则与湖北机场集团签约，旗下机场商业品牌 MIXC AIR 落地武汉天河机场T3。值得一提的是，这是继西安咸阳机场T5之后，华润万象生活在交通枢纽商业的第二站，也代表头部商管公司目前正持续挖掘交通枢纽商业这一增量赛道，进行购物中心之外的新型商业空间载体拓展尝试。

新开业方面，据观点指数不完全统计，9月以来全国开业商业项目共计48个，新增体量合计超390万㎡。其中，增量新建项目25个，新增体量超254万㎡；存量焕新项目23个，新增体量超135万㎡。

在一二线城市核心商圈趋于饱和的背景下，商业开发进入了“做旧如新”的精细化运营阶段。通过建筑改造、动线优化、品牌迭代，让老旧商业焕发新生，成为轻资产运营商和投资机构当前运营的新要点。

打造方向上，可以发现当前入市的项目大多强调非标、艺术和在地文化。如合肥合方LIVE引入大量非遗工坊、宠物友好街区，广州海珠湾1985打造复古骑楼街区，杭州龙湖杭州钱湾天街融入钱塘江文化元素等。

时间节点上，中秋和国庆假期成为商业项目集中开业的窗口期，这类消费假期自带流量，更有利于项目的造势和品牌曝光。

区域分布上，广东以7个项目居首，期内开出广州白鹅潭万象城、聚龙湾太古里一期等重量级项目。企业方面，华润万象生活热度最高，旗下多个商业项目均于期内集中亮相，除了广州白鹅潭万象城外，佛山万象天地、郑州二七万象城二期及成都水厂1946等项目也相继开业。

其中热度最高的是广州白鹅潭万象城，该项目于9月30日盛大启幕，国庆首日接待客流约28.7万人次，假期累计达167.98万人次，成为全区乃至全市关注度最高的文旅消费打卡地。

品牌阵容上，项目引入近500家品牌，超六成为首店、旗舰及定制店，餐饮板块携手超130家品牌，时尚零售汇聚超150家服饰品牌。

9月28日开业的广州聚龙湾太古里也借“滨水乐游季”同步发力，累计接待40.76万人次。项目一期规划引入100家商户，约四成为华南或广州首店，目前超80%已开业。

据广州荔湾发布数据显示，上述两大新地标合计接待208.73万人次，约占全区接待总量的近五成，反映出期内新地标的带动效应突出。

业绩层面，不少样本企业披露了旗下零售商业项目在国庆假期的业绩数据。整体来看，客流和销售增长成为常态，但部分企业在销售转化上有着更为突出的表现。

具体来看，龙湖商业旗下商场日均客流同比增长8.8%；日均销售同比增长16.3%，多个商场客流、销售双重爆发。

处于热门旅游商业城市的商业项目也备受追捧，银泰商业在“西安、杭州、武汉”等热门旅游目的地的门店表现较为突出，表明当前消费者倾向于在旅游地寻找融合本地文化与特色的消费场所，而不仅仅是标准商场。

同样的，场景与活动也在驱动消费上发挥不小的作用，能提供社交、娱乐和文化体验场景的项目更具市场吸引力。招商蛇口旗下商场通过举办“国潮盛典、街舞赛、马戏团巡游、IP快闪”等系列活动，成功吸引了大量客流并促进销售，日均客流同比提升18.6%，日均销售额同比提升11.6%。

在品牌升级的浪潮下，奢侈品品牌拓店策略呈现明显分化，不再追求广撒网式的铺店，选址优先锁定全国头部优质存量购物中心。

城市布局逻辑同步迭代，期内重心不再局限于北上广深等传统一线核心城市，而是持续加码西南区域核心消费城市，挖掘区域高端消费潜力。

门店形态上，当前品牌更青睐大面积独栋双层旗舰店，着重打造沉浸式门店空间体验，强化品牌形象、传递品牌叙事。

以爱马仕为例，品牌正持续加码西南市场布局。期内，昆明恒隆广场新店现已围挡亮相，规划打造近千平方米双层空间，新店面积较原有门店显著扩容；成都太古里专卖店也完成焕新启幕，为爱马仕西南区域面积最大的独栋门店，是内地继上海爱马仕之家、北京三里屯店之后的第三家独栋专卖店。

资产更新层面，国内一批老牌存量商业项目正集中启动改造焕新，一线城市项目尤甚。

以北京为例，期内王府井旗下燕莎友谊商城期内开启大规模整体升级工程，世纪金源购物中心也官宣将在2026年第四季度完成焕新，全新定位“万种生活博物馆”。

上述项目均为开业多年的成熟大体量存量购物中心，普遍面临硬件设施老化、原有业态滞后、新兴商业分流客群等问题，因而选择通过整体焕新重塑项目定位。

运营方普遍采用不停业更新的模式，如北京世纪金源购物中心采用“一半焕新、一半如常”的分区改造策略：西区室内调改自2025年4月启动，外立面升级接续于2026年4月开工；东区及五六层保持正常营业，最大限度降低改造对客流与商户经营的冲击。

项目表现方面，新项目和成熟运营项目均有不错的表现。新项目上，9月30日全新开业的广州白鹅潭万象城，叠加国庆，假期累计客流近170万人次，日均客流24.1万人次，一举成为广州西部新消费地标。

项目依靠高占比首店、滨江场景与在地文化融合的空间打造，吸引大量跨区家庭客群、年轻打卡客群以及佛山等周边城市客群。这也证明了高能级全新商业项目，可快速重塑区域商业格局，短时间内撬动跨城消费流量。

但需注意到，首店矩阵、特色餐饮、滨水场景是吸引客流的核心抓手，但当前客流主要来自开业效应，后续仍需持续将打卡客流转化为稳定消费客群。

成熟项目上，北京朝阳合生汇假期总客流近110万，同比+20%；销售额近2.5亿元，同比+30%，销售增速显著高于客流增速，客单提升明显。

作为成熟存量标杆，北京朝阳合生汇依托强餐饮+潮流零售组合，实现客流转化效率提升，表明成熟区域型购物中心可以通过品牌调改持续挖掘消费潜力，客单价提升成为业绩增长的核心来源。

高端、重奢属性项目表现也相对亮眼，深圳万象城和武商MALL客流、销售同比增幅均超过30%，其中武商MALL客流同比增长52%。项目核心的高净值客群假日消费意愿较强，奢侈品、黄金珠宝等大额消费拉动整体销售。

本文节选自《资产更新周期 | 2026年10月商业地产零售业态发展报告》
阅读报告全文请点击

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