观点指数 在近日观点指数研究院发布的物业暨城市服务发展报告中，其指出，整体来看，物企康养业务仍处于起步阶段，服务内容深浅不一；专业能力主要依托外部合作或集团内部协同获取，独立构建能力尚不成熟；盈利模型与标准化体系尚未成型，规模化路径仍在摸索中。

期内，部分物企借助重阳节节点披露了社区康养探索情况，整体来看，物企康养业务仍处于起步阶段，服务内容深浅不一，覆盖范围从基础助老延伸至居家照护、康复护理等领域；专业能力主要依托外部合作或集团内部协同获取，独立构建能力尚不成熟；盈利模型与标准化体系尚未成型，规模化路径仍在摸索中。

从多家物企过往的实践模式来看，主要分为四类，其一是通过与外部康养机构合作搭建社区站点构建服务体系。其优势是物企可依托现有社区触点、场地资源和业主信任基础，以较轻资产方式切入，快速建立服务场景；同时通过与专业康养机构合作，由合作方承担护理、康复等高风险环节，从而降低物企进入的专业门槛与运营风险。

例如，众安智慧生活与成都锦欣康养产业集团签署战略合作协议，携手深耕社区居家养老赛道，加速专业养老服务落地社区。双方明确将专业养老服务融入现有物业服务体系迭代升级，搭建智慧化养老服务平台；共建康养人才培养体系，夯实社区养老人才底座；合力打造特色“物业+康养”社区养老服务品牌。

其二是物企依托集团内康养平台进行专业能力内嵌。这样做可直接复用集团内已成熟的康养团队、护理体系与品牌，快速补齐专业能力短板；同时通过内部协同降低合作沟通成本，形成“物业获客+康养履约”的闭环。

期内，保利物业通过联合保利健投，打造“和护到家”社区康养品牌，将日常关怀与专业照护连接起来，通过专业评估匹配服务，让照顾既尊重长者的意愿，也更贴合实际生活。

资料显示，保利健投是保利发展旗下推进康养板块发展的核心平台，旗下拥有全国性专业养老服务机构品牌“和熹会、和悦会”等品牌，形成“机构+社区+居家+旅居”的“四位一体”康养布局。目前，在全国七大片区布局超过50家养老项目（含在营、待开业及储备）。

其三是少数物企在物业体系内孵化独立康养品牌或子公司，逐步建立自有照护团队、服务标准和社区站点，专业化程度更高，但投入也相对更重。

样本物企中，较早探索养老赛道的绿城服务在2019年便成立了“绿城椿龄康养”品牌，专注于居家养老、机构养老和CCKC（全龄颐养）康养社区，覆盖“医食住行、颐乐学为、怡康养护”等服务场景，形成了“物业+养老”、“医养+康护”等社区养老服务体系。

2026中报显示，该公司已形成以“椿悦荟”为代表的机构养老运营、以“陶然里”为代表的康养小区运营及以“椿天里”为代表的居家养老运营三大服务模式。对应的业务板块，上半年收入1.27亿元，同比增长3.0%。

其四是多数物企的主流选择，即通过轻运营切入相关场景，更多从长者活动、兴趣社群、老年课堂、助餐助行、空巢探访、应急响应等轻服务入手，强化社区信任与用户黏性。

如万物云通过“银龄守护计划”，围绕安心档案、定期拜访、社区活动和智能助老等服务内容，探索将长者关怀融入日常物业服务，并联动专业机构完善社区适老服务供给。

总结而言，业内尚未形成统一、成熟的商业模式，付费转化、服务标准化与专业团队建设仍是后续推进的关键变量。

收并购市场上，物业及城市服务企业的交易活跃度仍较低，但并非完全停滞。

当前并购更多呈现“小规模、区域补位、能力拼图”的特征，企业倾向于通过收购存量特许经营项目或区域型服务商，快速获取成熟合同与稳定现金流，而非大规模扩张规模。与此同时，企业对标的资产的现金流质量、区域协同性和投后整合能力要求更高，整体布局更加审慎和精细化。

10月12日，福龙马公告表示，其全资子公司福龙马环境拟以4010万元现金收购“定州锦誉”（定州市昌润达锦誉环境卫生管理有限公司）100%股权，资金来源为自有资金及自筹资金。

据介绍，定州锦誉是河北昌润达环境为运营定州市城区环境卫生市场化服务特许经营项目全资设立的项目公司，主营业务为城市生活垃圾经营性服务、城乡市容管理、道路清扫保洁、垃圾清运等。2025年度及2026半年度，该公司营业收入分别为1.465亿元及6790.55万元，净利润分别为514.10万元及-282.79万元。

以2025年度净利润计算，该笔交易的市盈率约为7.80倍，但考虑到标的公司2026年上半年已亏损，该市盈率也仅有参考价值。

不过，标的公司在手的定州市城区环卫市场化服务特许经营项目，拥有12年的超长服务期限（自2022年9月1日至2034年8月31日），年化服务费约1.61亿元，是一份可以直接并表的确定性收入，这或许是这笔收购的关键之处。

福龙马表示，此次收购是公司开拓河北区域业务市场的关键举措，项目落地后可快速建立河北区域运营大本营，发挥公司“装备+服务”的协同优势，增强在京津冀区域市场品牌影响力，为后续拓展周边区域市场筑牢基础。

另外，10月9日消息称，太盟投资集团（PAG）正与中国恒大清盘人就收购恒大物业多数股权进行独家谈判，目前双方正洽商最终条款。

恒大物业最新公告称，清盘人已接获若干潜在买方就潜在交易提交的方案；中国恒大及CEG作为潜在卖方已与一名选定的投标人签订排他性协议，谈判期限截至今年10月27日。

观点指数认为，从此前传闻的中海、华润等头部物企，到广东旅控等地方国资，再到当前指向太盟投资等私募机构，恒大物业的买方经历了“物企同行—国资—私募”的演变。一定程度上，反映出这笔交易的属性从产业协同型并购变为困境资产折价收购。

本文节选自《创新社区治理模式| 2026年10月物业暨城市服务发展报告》
阅读报告全文请点击

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