创新社区治理模式| 2026年10月物业暨城市服务发展报告
期内信托制物业试点持续扩围，老旧小区“大物业”改革受到多方关注，反映出当前行业对社区治理与服务模式的创新探索。
（报告期2026.09.22-2026.10.23）
政策聚焦社区规范治理，鼓励物企参与社区多元运维 期内，政策端主要聚焦社区规范治理、透明收费、明确物企安全责任、扩大公积金提取范围，以及发力鼓励物企深度参与社区运营等。依据政策导向，物企须尽快补齐合规公示、安全管理和业主协同治理的短板，避免因责任不清、收费不透明或安全失管引发的纠纷与监管处罚。
物企市场化拓展热度回落，持续探索创新社区治理模式 本期，样本物企市场化拓展热度环比回落，新增中标或签约项目数量整体减少。值得一提的是，物企仍保持对海外业务的探索。以主要业态来看，住宅物业端，期内信托制物业试点持续扩围，老旧小区“大物业”改革受到多方关注，反映出当前行业对社区治理与服务模式的创新探索，试图从资金共管、透明治理和连片统筹破解“低收缴—低服务—低信任”的恶性循环。
丰盛生活服务收入溢利双降，物企推进社区康养布局 9月末，香港本土物企丰盛生活服务披露2026财年业绩，收入按年减少2.8%；股东应占溢利按年减少7.7%；其中，机电工程业务板块是造成收入及溢利下滑的主因，但该板块获取的订单金额却达到历史新高。同时期，借助重阳节节点，部分物企官微披露了社区康养探索情况，目前来看，物企康养业务仍处于起步阶段，服务内容深浅不一，专业能力主要依托外部合作或集团内部协同获取，独立构建的能力尚不成熟；盈利模型与标准化体系尚未成型。
物管股延续下滑态势，收并购市场活跃度较低 二级市场上，物管股延续下滑态势，截至10月21日收盘，恒生物业服务及管理指数（HSPSM.HI）近一个月下跌了1.17%，但较大盘下跌幅度更小。收并购市场仍呈现低活跃度，并购更多呈现“小规模、区域补位、能力拼图”等特征。
智能装备持续规模化应用，智慧能源赛道机遇凸显 数字科技领域，物业及城市服务企业期内主要围绕“智能装备规模化应用、AI深度应用及绿色低碳运营”三大方向展开。其中，在智能装备规模化应用方面，明德物业与赛特智能达成合作，计划将首期100台无人驾驶清扫车优先向高校场景应用。同时期，金茂服务旗下金茂绿建取得拓新进展，将绿色低碳运维转化为可复制的轻资产服务，逐步构建起继传统物业管理之后的第二增长曲线。
