观点指数 在1近日发布的房地产市场分析报告中，观点指数发现，1—9月房企投资、开工与竣工均延续下降，房企到位资金同比下降21.6%，不同信用等级房企的融资条件差距继续拉大，债券市场主要承担存量债务接续，四季度成为出险房企债务重组落地的集中窗口。与此同时，10月1日—23日重点城市新房成交城市分化明显、北京环比同比双增领跑，六城二手房成交规模继续高于同期新房，改善型置换经由卖旧买新持续释放，流动性与定价权继续向存量房倾斜；房企在主业承压下加速科技跨界与板块整合，热销资源继续向核心城市与高信用房企集中。

投资开工延续收缩，房企资金来源整体偏紧

前三季度房企的投资、开工与竣工均延续下降，外部融资仍偏紧，不同信用等级房企之间的融资条件差距继续拉大。9月29日人民银行下调PSL利率并扩大支持范围，与销售制度改革的地方落地相互配合，正在改变房企的资金来源结构。1—9月供给端各项指标的降幅较1—8月有所扩大，房企资金来源整体偏紧，而不同环节、不同企业之间的表现并不一致：施工保持相对稳定，竣工由前期的支撑转为回落。销售制度改革改变了预售资金的归集方式，保障性住房再贷款、专项债等则为收储与保障性住房建设提供资金，两类政策共同引导资金更多地与具体项目挂钩。

施工规模的下降相对平缓。1—9月房屋施工面积565221万平方米、同比下降12.8%，其中住宅施工392558万平方米、下降13.2%。在建项目以交付为优先，存量工程的持续推进使施工面积没有出现与新开工同步的快速下降。新开工与竣工的降幅在各项指标中居前。1—9月房屋新开工面积34031万平方米、同比下降24.9%，其中住宅新开工24774万平方米、下降25.4%；竣工面积23271万平方米、同比下降25.1%，其中住宅竣工16301万平方米、下降26.6%。前期预售的存量项目逐步交付完毕，竣工对投资的拉动随之减弱，新开工与竣工的同步回落使供给端收缩的持续性增强。

1—9月房地产开发企业到位资金56813亿元、同比下降21.6%，各项资金来源均同比下降。其中国内贷款7624亿元、下降33.1%，是降幅最大的科目；自筹资金20572亿元、下降21.4%，个人按揭贷款7678亿元、下降22.1%；定金及预收款17982亿元、下降14.8%，降幅相对最小，与销售端的边际变化相对应。

高信用房企发债募集资金，四季度成为出险房企重组集中窗口

高信用房企发债募集资金借新还旧，信用分层延续。据观点指数不完全统计，1—9月地产债累计发行3643.80亿元，净融资仍为缺口563.31亿元。9月末以来的新发行延续了这一结构。10月16日招商蛇口启动2026年公司债第二期发行，规模不超过50亿元，品种一“26蛇口03”、品种二“26蛇口04”均为3年期、票面利率1.45%，品种一募集资金用于偿还或置换到期公司债券；保利发展2026年度第一期中期票据、滨江房产2026年度第二期中期票据先后于9月下旬上市流通。整体看，新发行主体集中在高信用等级央企、国企与优质区域企业，利率处于历史低位，但募集资金以借新还旧、滚动续发为主，债券市场主要承担存量债务接续，净增融资有限。

雅居乐10月5日披露的境外债重组方案，公告显示，公司与持有现有银团贷款本金约61.5%的债权人协调委员会已接近敲定商业条款，拟化解总额约51.83亿美元的境外金融债务，涵盖9.75亿美元银团贷款、17.47亿美元优先票据、19亿美元永久证券、3.08亿美元可交换债券及2.52亿美元其他私人债务与仲裁负债，公司可将任意债务排除或最多新增10亿美元债务纳入重组。

方案核心对价为股权让渡，将向债权人配发合计约91.99亿股新普通股，占重组完成后总股本约64.6%；债权人可选择新股，或选择由新设SPV发行、最高356.49亿港元、期限364日、零息且到期强制交换为新股的可交换债券，未按期选择的默认收取股份。重组将通过英国重组计划、香港上市公司计划及担保人计划等多司法辖区程序并行推进、互为生效条件，并设置0.2%与0.1%两档现金同意费，公司力争公告日起六周内推出重组支持协议。

与多数出险房企“以时间换空间”、保留原股东控制权的展期降息路径不同，雅居乐方案以债转股为核心、出让约64.6%股权，重组完成后境外债权人将取得上市公司控制权，原创始股东被稀释至次要地位。从客观情况看，这一安排与其自身经营和债务压力相关：销售收入不及预期，资产处置空间有限，且清盘呈请尚未解除，债权人更倾向于以控股方式锁定剩余价值，而非继续展期。

而其它房企债务重组在境内外呈现不同的推进路径。正荣地产境内三只债券在持有人会议通过重组议案后复牌，以特定债券方式向专业机构投资者转让，本金展期至2035年、按1%单利计息，并保留现金偿付、购回与资产抵债等选项，属于境内债通过持有人会议集中表决、再以特定转让恢复流动性的安排。路劲、弘阳、力高的境外重组则主要沿香港法院程序推进，由此从时间节奏观察，四季度成为出险房企重组落地的集中窗口。

北京新房同比领涨重点城市，二手房成交规模持续高于新房

据观点指数监测，2026年10月1日至23日，重点监测的六个核心城市商品住宅期内成交1.67万套、185.73万平方米。由此，带动年内累计成交规模达25.48万套、2956.97万平方米。

受假期前后供应与签约节奏扰动，新房城市之间走势分化：北京成交3513套、39.25万平方米，环比分别增长18.48%和10.29%，同比分别增长49.49%和44.59%，是六城中唯一环比、同比双幅上行的城市；广州成交3781套、41.05万平方米，环比增长14.92%和11.25%；成都成交3024套、36.61万平方米，套数环比增长3.63%，面积环比小幅回落；上海、深圳、杭州期内成交环比有所回落，同比仍低于上年同期。

二手房方面，六城期内合计成交49063套、433.65万平方米，环比普遍有所回落，但成交规模仍显著高于同期新房。其中，上海成交15728套、124.55万平方米，成都成交13364套、123.66万平方米，北京成交9121套、79.98万平方米，三城构成存量成交的主体；广州成交5317套、51.40万平方米，深圳成交3060套、29.30万平方米，杭州成交2473套、24.76万平方米。

销售集中于核心城市项目，房企科技跨界与板块整合加速

国庆期间，样本企业的销售仍主要由核心城市项目贡献。据企业官方披露来看，保利发展国庆期间地产项目销售总额84亿元、中秋国庆双节累计150亿元，东莞保利海韵假期成交超6亿元；万科广佛区域7天成交326套，黄埔新城、檐屿城、理想花地三盘合计约7.4亿元；越秀地产观樾、阅璟台单盘成交均超2亿元；华润置地东莞五盘成交约4.5亿元；龙湖大连天屿首开208套；建发房产相关项目在佛山南海认购53套、金额超2亿元、同比增长43%。

除项目端的集中表现外，样本企业在战略转型、业务整合与营销方式上的动作更为密集，反映出行业进入存量阶段后企业应对路径的分化。主业承压的代建企业开始寻求科技化转身：9月23日中原建业公告，拟以1亿港元收购连横科技25%股份，并拟将公司名称变更为“中源科技管理集团有限公司”，由此切入“代建+AI科技”模式，成为传统代建企业战略切换的代表性案例。

标的公司的价值集中在生成式引擎优化（GEO）技术与房地产场景的结合上，其AI数字员工、智能客户推广等系统，可对应代建业务中获客、客服与品牌输出等标准化环节，为轻资产代建模式补充可复用的技术工具。这一路径的实质，是以技术工具提升代建服务的标准化与可复制性，使轻资产模式摆脱单纯依赖项目人脉的竞争逻辑。

与民营企业以转型求生不同，央企地产的调整主线仍是集团内部的专业化整合。10月8日中冶置业公告收购五矿地产有限公司100%股权，并将五矿城市更新（北京）100%股权划转至五矿地产集团，完成中国五矿地产业务的集中管理；交易完成后中冶置业总资产627.24亿元、净资产157.17亿元，此前五矿地产已于3月从港交所退市，9月获88亿元现金增资、净资产由负转正。这一轮合并主要解决集团内部平台分散、同业竞争与资源重复配置问题，使央企地产业务在规模、信用与融资效率上形成合力，与民企的生存转型构成两类调整路径。

从房企披露的三季报来看，保利发展前三季度营业收入1549.56亿元、同比下降10.80%，归母净利润23.32亿元、同比下降16.03%；三季度单季归母净利润3.74亿元、同比扭亏转正。1—9月签约金额1812.37亿元、同比下降10.16%，投资端明显加码，前三季度新增土地总获取成本772亿元、同比增长28%，约七成投向一线区域核心板块，核心城市货值、结转节奏与信用资质成为头部房企业绩分化的主导变量。

中国海外发展前九月销售额1810.4亿元、同比上升6.2%，逆势微增，销售面积612万平方米、同比下降19.2%，合约销售均价升至约2.96万元/平方米、较上年同期增长约三成。

价量剪刀差的扩大来自结构换血而非普遍涨价，中海集中押注确定性更高的一线城市，上半年北京、上海、深圳三城销售均超百亿元；三季度单季收入328亿元、同比增长65.8%，前三季度收入1304亿元、同比增长26.6%，结转放量使收入跑在销售前面，经营溢利率11.11%、同比回落1.7个百分点，股东应占溢利70.3亿元、同比下降18.24%。

保利置业10月26日披露前三季度主要财务数据，营业总收入193.23亿元、同比下降15.16%，归母净亏损8.16亿元、上年同期为盈利1.27亿元，但三季度单季收入约42.34亿元、与上年同期基本持平，归母亏损收窄至约0.76亿元；1—9月合同销售金额约328亿元、同比下降16.96%，全年500亿元销售目标完成约65.6%。

整体来看，1—9月供给端延续收缩、房企资金来源整体偏紧，融资资源继续向高信用等级集中，债券市场以存量债务接续为主，四季度成为出险房企重组落地的集中窗口；城市格局上，重点城市新房成交分化加剧、北京依托核心区域供应与政策支持同比领跑，二手房成交规模继续高于新房，改善型置换经由卖旧买新持续释放，流动性与定价权继续偏向存量房；企业端在主业承压下加速科技跨界与板块整合，销售转向内容化、精细化获客，手握核心资产、财务稳健的优质企业优势持续扩大。

本文节选自《2026年10月房地产市场分析报告·观点指数》
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