1500个老旧街区厂区改造启动：国开行361亿“长钱”补位
住建部推1500个老旧街区厂区改造，国开行361亿长贷补期限错配；融资分层下，现金流可测项目才获支持。
观点指数 在近日观点指数研究院发布的城市更新报告中，其指出，住建部发布关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见，明确统筹用好各类资金资源，完善市场化投融资模式，支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。
国家开发银行前三季度发放城市更新贷款361亿元。国开行提供15-25年期的低息贷款，恰好可以填补城市更新长周期项目的资金缺口。具备稳定经营现金流的项目，将更容易获得政策性资金并吸引市场化工具跟进。
住房城乡建设部发布关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见。《指导意见》最核心的量化安排，是落实《城市更新“十五五”规划》目标要求，有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目。
《指导意见》指出，按照主导功能，老旧街区厂区划分为老旧厂区、老旧商业街区、老旧生活街区、老旧交通枢纽及周边街区等类型。历史文化街区和历史文化名镇镇区可纳入改造提升范畴。
在改造对象的确定上，文件提出结合城市体检结果，将房屋和市政基础设施老化、公共服务和公共空间短缺、功能产业和发展活力有待提升的街区厂区作为改造提升对象。
在实施机制上，《指导意见》给出了两项值得关注的制度安排。其一是过渡期政策：支持符合条件的项目享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年，过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取租赁或协议出让方式。这一安排为闲置厂区、仓库等存量用地的先活化后确权提供合规通道，降低了市场主体进入的门槛和前期资金压力。
其二是投融资模式：明确统筹用好各类资金资源，完善市场化投融资模式，支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金，按照谁受益谁出资原则，鼓励物业权利人自主更新。谁受益谁出资写入部委文件，这意味着居民、企业、政府按受益程度分担成本的资金机制。
今年以来，国家开发银行落实城市更新行动部署，发挥政策性金融作用，前三季度发放城市更新贷款361亿元，支持上海、吉林等地市政管线及地下综合管廊焕新升级。
这笔资金的投向颇具代表性，市政管线、地下综合管廊属于典型的准公共品，直接经营收益有限、外部性强，正是社会资本进入意愿不足的领域。
国开行在前端介入，本质上是以国家信用承担长周期、低收益的前期风险。
城市更新项目普遍具备前期投入大、回报周期长，部分项目全生命周期可达10-20年甚至更长，现金流前低后高。项目启动阶段需要投入大量征拆、修缮、管网改造资金，而经营收益要在片区成熟、客流导入、业态稳定之后才会逐步释放，前期现金流为负、后期才转正。
与之相对，主流商业银行贷款期限多在10年以内，部分经营贷、开发贷甚至只有3-5年，贷款到期时项目可能尚未跨过盈亏平衡点，还款来源无法覆盖。资金供给的短期化与项目回收的长期化之间，形成了明显的期限错配。
国开行作为政策性银行能够提供15-25年期的低息贷款，恰好填补这一缺口。把项目全周期拆成两段看，政策性长钱先进入最前端、风险最高、收益最低的管网、管廊、公共空间等准公共品部分，承担15-25年的长期资金占用。待项目现金流趋于稳定、风险下降之后，商业银行的银团贷款、城市更新基金、资产证券化等市场化工具才更有可能跟进。
与商品住宅开发销售回款一次性回笼不同，城市更新产出的是管网、绿地、公共空间、历史风貌、社区服务等大量外部收益，这些收益由城市整体和居民共享，难以通过单一租金或售价完全内部化。
项目盈利空间有限和现金流不确定决定了社会资本不会在第一阶段单独承担长周期风险。政策性金融的作用，正是用国家信用和长期低息资金把项目前期不可投的阶段转化为可投、可融资的阶段。
对市场主体而言，这一融资分层传递出清晰信号：项目能否获得资金支持，不再取决于能否拿到政府兜底承诺，而取决于现金流在长周期内是否可测、可平衡。
具备稳定经营现金流的经营性项目，将更容易获得政策性资金并吸引市场化工具跟进。而缺乏自平衡能力、依赖土地增值预期的项目，在前端就会被政策性资金过滤。融资端的期限设计，正在反向重塑项目的前期策划与投资决策。
本文节选自《城更专营化 | 2026年10月城市更新发展报告》
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