城更专营化 | 2026年10月城市更新发展报告
企业从“地产公司兼做更新”切换为“城更专营公司”，地方城市更新平台化趋势渐显。
（报告期：2026.09.28-2026.10.29）
政策性长钱补位，市场化融资工具跟进 住建部发布关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见，明确统筹用好各类资金资源，完善市场化投融资模式，支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。国家开发银行前三季度发放城市更新贷款361亿元。国开行提供15-25年期的低息贷款，恰好可以填补城市更新长周期项目的资金缺口。具备稳定经营现金流的项目，将更容易获得政策性资金并吸引市场化工具跟进。
进入精细化城市更新时代，地方再落地自主更新细则 《江苏省城市更新条例》是江苏省首次为城市更新立法，直接回应老旧小区怎么改、危旧住房能否重建、钱从哪里来、居民怎么参与等现实问题，明确支持城镇老旧住房自主更新并给出具体操作办法。《安徽省城市更新条例（草案）》同期公开征求意见，基调是严格控制大规模拆除搬迁，分类采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式。《佛山市城中村改造综合规划（2024—2035年）》批后公示，提出到2035年推动全市243个城中村提质焕新。地方从出台规划转向落地更多的可操作细则。
组织形态裂变，从“地产公司兼做更新”切换为“城更专营公司” 地方层面整合市属国企组建城更集团，如厦门建发系、北京首开平台。央企以“专业化整合、城市更新业务上收集团直管”提升战略地位，中冶置业资产扩容、五矿城新单列直管，说明城市更新不再是开发主业的补充。民企则通过与地方头部企业合资、承接轻资产服务切入存量市场。城市更新正在成为独立于房地产开发的专业赛道。
产业类更新跳出“产业园出租”单一逻辑，朝复合功能体演化 武汉722所，以央地合作“租建运还”破解科研院所土地不能过户的约束，首钢园单届服贸会接待94.2万人次证明工业遗产可承载高客流文体消费。盘活标的从大型工业园扩展到中小厂区、闲置厂房，更新产物从单一出租走向科创、文体、新消费复合功能体。
项目推进力度增加，广州征收补偿标准化节奏密集兑现 上海以三年行动把管线、旧改、产业盘活放在同一张时间表。深圳宝安集中释放工改工M1单元并滚动公示工业区更新规划，成都以三方协同实现市场化投资超60%。广州进入整村征收补偿密集兑现期，三滘、棠东、黄埔连发征收公告。广州的征收类更新已形成相对标准化的推进节奏。先以征地公告和控规调整明确更新范围与规划条件，再以签约率和补偿款发放解决利益平衡，最后以整村打包的方式批量兑现。
