观点指数 在最近观点指数研究院发布的商办与办公空间发展报告中，其指出，绿色认证、可再生能源落地成为资产提质的主流路径。

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点十城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉、重庆及天津），监测办公物业的平均租金走势情况。

9月10城写字楼租金均值收于2.08元/平方米/天，环比8月2.13元/平方米/天下滑2.25%，同比仍下跌9.67%，整体租金市场仍处于调整通道，尚未出现整体性反转与复苏信号。

城市租金梯队分化显著。其中北京、上海租金韧性领跑全国，分别录得3.58元/平方米/天、3.29元/平方米/天，是本次监测中仅有的两个租金突破3元/平方米/天的城市，核心商务区优质甲级写字楼租金底盘稳固、价值支撑力较强；深圳、广州分别以2.91元/平方米/天、2.20元/平方米/天紧随其后，四大一线城市持续稳居国内写字楼租金第一梯队。

从办公租金数据来看，9月10城写字楼租金呈现结构性分化。短期租金止跌信号仍弱，仅现边际改善，租金差距主要取决于城市产业基础与核心区位资产的稀缺性，一线城市核心办公资产租金基本盘稳固，多数二线城市仍以租金让利换取租户，租金修复周期或将被拉长。

从企业经营层面看，本期写字楼持有运营企业持续推进资产精细化管理，关注点已不再局限于租金、出租率等传统经营指标，而是通过新项目招商布局、新建地标项目预租入市、存量楼宇产品迭代创新、绿色建筑认证落地、可再生能源改造等方式，持续增厚资产软实力，提升核心资产的长期竞争力。

新项目拓展方面，以陆家嘴集团、招商商管、香港置地为代表。其中陆家嘴集团旗下前滩滨江国际正式启动招商，作为陆家嘴集团在前滩板块的重点办公载体，项目依托前滩成熟的总部经济集聚效应、滨江区位优势与完善的片区配套，面向总部型企业开展招商工作。前滩板块本身已形成外资总部、跨国机构、高端服务业集聚的产业基底，新项目入市将进一步丰富片区办公供给，同时也考验陆家嘴集团的产业招商能力，需要依托片区产业生态定向导入优质总部租户，实现项目与区域产业的协同发展。

深圳新增滨海超高层地标启动预租，招商局中心（蛇口）正式开启全球预租招商。项目楼高约380米，为蛇口滨海新地标，定位总部经济集聚地、高端产业创新地、湾区商务新高地，依托招商局集团产业平台资源，打造产业+金融+场景一体化总部生态。金融端联动招商银行、招商证券、招商致远资本提供资本服务；实业端调动港口、物流、工业等集团资源，赋能入驻企业全球供应链布局；同时整合海上世界、太子湾、邮轮母港等周边城市资源，重点面向总部企业、科创企业、低空经济相关主体开展招商。

2026年10月10日，由普洛斯、中金、香港置地联合投资开发的北京CBD核心区Z3地块项目完成竣工备案，同步发布案名东环捌号，项目正式从开发建设阶段转入招商运营周期。项目坐落于东三环首排、CBD核心区位，总建面约17.5万平方米，为140米超甲级办公楼+配套裙楼组合，产品覆盖1700平方米起灵活总部、4400–6500平方米阔绰平层、最高1.36万平方米高区连层总部空间，定向承接跨国企业、世界500强、头部科创机构与高端专业服务业总部需求；项目同步对标LEED铂金、WELL铂金、绿建三星标准，竣备即斩获GRESB五星评级，ESG可持续属性突出，契合跨国资本、外资总部选址的评估标准。

在资产绿色化升级上，头部房企持续加码商办资产ESG改造，绿色认证、可再生能源落地成为资产提质的主流路径。2026年8月，中海商业旗下深圳中国海外大厦成功取得LEED铂金级认证，LEED铂金是国际绿色建筑最高等级认证，标志着项目在节能、低碳、室内环境、可持续运营等维度达到国际高标准，能够更好匹配跨国企业、头部科创、金融机构的ESG选址要求，提升项目对高价值租户的吸引力，强化资产溢价基础。

港资企业嘉里建设则率先落地规模化可再生能源改造，自2026年1月1日起，旗下上海三大核心写字楼静安嘉里中心、浦东嘉里城、嘉里不夜城企业中心全部使用100%可再生能源电力，嘉里建设由此跻身上海首批实现运营年度用电碳中和的港资地产商。

其中浦东嘉里城早已斩获LEED金级、LEED既有建筑铂金级双重认证，绿色体系建设基础扎实。依托存量核心资产的绿色改造，契合外资、跨国企业总部的碳中和办公需求，巩固核心楼宇外资租户圈层，提升资产长期持有价值。

存量商办时代，绿色低碳可持续运营、多元化产品供给、产业资源赋能的精准产业招商将成为头部资管的标配。

招租表现上，本期以越秀商管、陆家嘴办公、合景泰富商办、瑞安办公等为代表的商办运营商，其招商表现突出，旗下多个项目迎来核心行业企业进驻。

据观点指数监测，本期新增租赁需求向高附加值行业、头部优质企业集中，TMT科创、金融服务、外资机构构成租赁成交的核心支撑，中小零散租户扩张动能偏弱。

外资总部与跨国机构持续加码核心城市布局，核心优质写字楼国际化属性持续增强。以广州项目为例，越秀金融大厦外资商务圈层持续扩容，本期迎来GE医疗正式入驻，叠加年内落地的江森自控、汇丰科技、玛氏、美赞臣、韩国签证中心等多家国际企业及机构，同时德勤深耕项目超十年并持续优化办公空间，大厦已形成成熟、稳定、高质量的外资总部集群，成为广州核心区外资企业集聚的重要载体。同属越秀商管运营的广州环贸中心，外资与金融赛道优势更加凸显，目前已入驻外资企业63家，金融类企业租赁总面积、单户租赁面积均处于市场领先水平，项目集聚6家证券机构，其中包含4家国内总资产居于头部的10家券商，形成稀缺的头部券商产业集群。

新经济、科创产业成为市场核心增量支撑，AI算力、数字文创、智能科技企业持续释放总部型搬迁与扩租需求。上海产业载体持续承接新赛道企业落地。值得关注的是，智元机器人及相关公司签约陆家嘴集团，办公面积合计超过22万平方米，其中包括前滩源约6.3万平方米，前滩尚约7.3万平方米，浦东御桥智慧谷约8.8万平方米。

同期KIC创智天地引入头部虚拟偶像文创企业造梦师，数字文创、新消费文娱类企业对科创产业园区型办公载体的偏好明显；上海虹桥新天地迎来全球头部乳企蒙牛入驻，承接快消龙头企业区域运营总部，夯实虹桥片区消费品牌产业集聚优势。

广州科创赛道租赁热度同步走高，本土算力龙头点动科技总部迁入广州国际金融城越秀财富大厦，进一步强化金融城人工智能与数字经济产业基底。武汉市场则迎来头部AI企业区域总部的落地，科大讯飞华中总部正式入驻车谷资本岛经开·泊心私屿，依托区域产业基础落地AI赋能、智慧应用场景业务，助力区域数字经济与智能制造融合发展，成为二线城市承接头部科创总部、优化办公租户结构的典型代表。

专业服务业租赁需求保持稳定释放，成为写字楼基础需求的压舱石。本期君泽君（广州）律师事务所落地广报中心，依托滨江区位与成熟商务配套布局湾区涉外法治业务。专业服务类企业租赁需求稳定、租期长、租户质量高，持续为核心写字楼提供稳健的租赁基本盘。

现阶段，写字楼需求端租户结构持续高端化，外资总部、头部券商、科创龙头、实体标杆企业等成为租赁主力，低端零散小租户需求持续收缩，市场资源进一步向优质头部企业集中。

与此同时，产业集聚效应主导选址逻辑，科创企业偏好产业生态完善的科创载体、产业新城，金融外资企业偏好综合体标杆楼宇，城市板块与楼宇产业定位高度匹配，成为企业选址的核心因素。

本文节选自《自用买家“撑场” | 2026年10月商办与办公空间发展报告》
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