自用买家“撑场” | 2026年10月商办与办公空间发展报告
写字楼需求端租户结构持续高端化，外资总部、头部券商、科创龙头、实体标杆企业等成为租赁主力。
（报告期2026.09.24-2026.10.28）
政策端给存量商办资产增加柔性出口，市场整体承压趋势未改 8·28新政确立商业地产独立信贷框架，资本市场支持商业不动产REITs、CMBS发行，叠加自然资源部存量盘活顶层部署，以及北上广深渝等城市陆续落地商办用地续期、商改保租房、存量用地功能转换等试点政策，行业正式由增量开发转向存量资管主导模式。办公租金表现上，9月10城写字楼租金均值收于2.08元/平方米/天，环比8月2.13元/平方米/天下滑2.25%，同比仍下跌9.67%，整体租金市场仍处于调整通道，尚未出现整体性反转与复苏信号。
商办运营方转向重资产价值经营，外资扩容与新质生产力集聚并行 企业经营层面，本期企业持续推进资产精细化管理，不再局限于租金、出租率等传统经营指标，而是通过新项目招商布局、新建地标项目预租入市、存量楼宇产品迭代创新、绿色建筑认证落地、可再生能源改造等方式，持续增厚资产软实力，提升核心资产的长期竞争力。招租表现上，本期以越秀商管、陆家嘴办公、合景泰富商办、瑞安办公等为代表的商办运营商招商表现突出，旗下多个项目迎来核心行业企业进驻。据监测，本期新增租赁需求向高附加值行业、头部优质企业集中，TMT科创、金融服务、外资机构构成租赁成交的核心支撑，中小零散租户扩张动能偏弱。
中海95亿写字楼CMBS获深交所受理，拼多多接连购置上海办公资产 资产证券化层面，在828新政催化下迎来更明确的政策导向，行业融资逻辑加速从主体信用向项目现金流资产信用切换，CMBS储架发行持续落地，商业不动产公募REITs审核注册节奏提速。CMBS市场层面，中信建投-中海商管1-X期资产支持专项计划获深交所正式受理，拟发行总规模95亿元储架式CMBS。大宗交易端，据不完全统计，本期公开监测范围录得5宗已落地写字楼大宗交易案例，交易总规模约39亿元，交易总金额较上期有轻微上浮。本期国内商办大宗交易延续结构性行情，纯财务型机构买家依旧保持谨慎，市场交易活跃度集中于上海，同时延伸至杭州、宁波等强二线核心城市。
存量复签扩容成新增长曲线，品牌扩张能力分层定型 本期灵活办公行业延续高质量扩张逻辑，IWG集团、WeWork中国、创富港、高格办公空间等多家头部服务商集中完成新项目签约与开业，布局覆盖一线、强二线及香港市场，进驻载体涵盖核心CBD综合体、科创大厦、TOD枢纽物业、产业园配套楼宇。其中IWG集团为本轮扩张最为活跃的品牌，共计6个网点新开业，落子上海、苏州昆山（两处）、北京、济南、西安五城。
政策端给存量商办资产增加柔性出口，市场整体承压趋势未改
