黄金周迎来消费需求释放，商业不动产REITs申报再现小高峰
9月中下旬申报再现小高峰，资产类型涵盖核心商业综合体、区域购物中心和专业市场，参与主体也更加多元。
观点指数 在观点指数研究院最近发布的商业地产零售业态发展报告中，其分析指出，国庆假期全国服务消费保持旺盛，相关行业日均销售收入同比增长19.5%。
分赛道来看，除餐饮外，文体旅热度高涨。旅游游览和娱乐服务销售收入同比增长23.6%，多地举办演唱会、文化表演、民俗活动等，带动文化艺术服务销售收入同比增长20.9%，中国网球公开赛等赛事流量转化为消费增量，带动体育服务销售收入同比增长29.4%。
同时，商务部商务大数据显示，10月1日至6日，商务部重点监测的78个步行街（商圈）客流量、营业额同比分别增长2.5%、4.7%。营业额增速高于客流，反映商圈客单价有所提升，体验业态逐步成为商圈营收主力。
聚焦一线及新一线城市，各大城市消费市场整体也保持复苏态势，但在客流、消费额、线上线下结构、文旅与商贸拉动力度上呈现明显分化，不同城市的增长驱动逻辑各有差异。
其中，上海全市线上线下消费总额达762.4亿元，同比增长9.9%，结构上呈现线下消费强于线上的特征，反映出本地居民和游客回归线下实体场景，商圈、实体店、体验型消费拉动作用显著，线上消费增长则相对平缓。
广州文旅消费总额145亿元，同比增长5.9%，零售企业零售额同比增长10.1%，住宿营业额增长7%、餐饮营业额增长6.3%。零售板块成为消费的最大亮点，增速高于住宿餐饮与文旅大盘，体现了本地零售消费韧性，文旅、住宿餐饮稳步修复。
整体而言，各大城市假期消费实现修复，但增长质量存在差异，多数城市依靠客流规模拉动，客单价提升、商业综合体消费转化仍是后续需要突破的方向。
新申报方面，从申报节奏来看，9月中下旬商业不动产REITs出现一波集中申报。
国联安泰华城、广发新世界、鹏瑞利、华夏世纪金源、华夏凯华在9月15日至22日相继申报，但大部分处于交易所“已受理”阶段，鹏瑞利则在受理后较早收到深交所问询函，进度相对领先。
反映了商业不动产REITs申报端正在加速，但审核端并未放松，已受理项目仍需经历问询、反馈、估值确认和发行安排等多重环节。
从资产类型来看，这5单包含一线核心商业综合体、区域型购物中心、专业市场等。其中凯华方面申报的REITs若落地，将成为国内首单专业市场类商业不动产REIT。
资产类型扩容，意味着REITs可覆盖的业态更宽，但不同类型资产的现金流稳定性、租约结构、租户集中度和运营能力差异很大，后续估值和审核逻辑也会明显分化。
从参与主体看，这批申报体现了更市场化的资产供给格局。广发新世界背后是港资企业，鹏瑞利背后是新加坡鹏瑞利集团，国联安泰华城原始权益人为山东本土民企，华夏凯华和广州国际轻纺城也体现出本地产业型资产的证券化诉求。
从整体趋势上看，商业不动产REITs正从早期以央企、国企、头部开发商为主，逐步扩展到港资、外资、本土民企和专业市场运营方。
就市场环境而言，当前商业不动产REITs面临着“供给提速”和“定价分化”并存的局面。
一方面，待上市和审核中的商业不动产项目数量较多，申报节奏明显加快；另一方面，二级市场REITs整体仍承压，部分商业不动产产品在询价阶段出现贴近区间下沿定价的情况，投资者对现金流质量、估值假设和分派率要求更严格。
二级市场表现上，从区间数据来看，已上市的商业不动产和消费基础设施REITs整体呈现“先跌后稳、结构分化”的特征。
17只样本中，12只录得正收益，5只下跌。涨幅居前的中金唯品会奥莱REIT、易方达华威市场REIT、中金印力消费REIT分别上涨7.11%、5.22%、4.59%，跌幅居前的创金合信北京国资公司REIT、汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT则分别下跌4.63%、2.78%、2.03%。
区间换手率差异也较为显著，中金中国绿发商业REIT、华夏金茂消费REIT、中金唯品会奥莱REIT换手率分别达到17.93%、14.89%、14.92%，明显高于中金印力消费REIT、汇添富上海地产商业REIT等2%至5%区间的品种，说明资金更偏好具备运营改善预期或资产稀缺性的标的。
分板块看，消费基础设施REITs表现优于纯商业不动产REITs。样本中消费类REITs多数录得正收益，且华夏大悦城消费REIT、华夏华润消费消费REIT、中金印力消费REIT等涨幅居前，反映出市场对具备稳定客流、品牌运营能力较强的购物中心和奥莱资产仍有一定认可度。
商业不动产REITs则整体承压，汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、创金合信北京国资公司REIT均录得下跌，其中创金合信北京国资公司REIT跌幅最大，这或与其9月初上市后破发、市场对其估值和现金流稳定性仍存观望有关。
从资产类型看，表现较好的标的集中在三类，一是奥莱和农贸市场等细分业态，受益于相对稳定的刚需客流和较高的出租率，二是头部央企/国企运营的购物中心，资产区位和品牌运营能力较强；三是具备主题化运营能力的资产；表现偏弱的则主要是新上市资产、区域型商业或租户结构尚在调整中的项目。
本文节选自《资产更新周期 | 2026年10月商业地产零售业态发展报告》
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