观点指数 在观点指数研究院近期发布的住房租赁发展报告中，其指出，保租房REITs常态化发行机制已全面落地。

据观点指数不完全统计，2026年9-10月，中央层面围绕城市更新、租购并举住房制度建设出台多项顶层指引；地方配套细则同步落地，覆盖存量资产盘活、青年安居保障、公积金工具创新、行业合规监管等多个方向，持续推动住房租赁市场规范化、体系化运行。

整体来看，随着“十五五”城市更新行动持续推进，城市更新片区改造将持续成为保障性租赁住房重要的增量来源，更新盘活实物房源、金融工具减负、强监管防控风险等，将成为住房租赁行业长期的政策主线。

资本金融层面，本期保障性租赁住房公募REITs一级市场节奏持续加快，新基金发行认购、新项目申报受理、扩募储备扩容同步推进。发行主体进一步向省会城市国资平台延伸，保租房REITs常态化发行机制已全面落地。

新发行端，审批与募集效率显著提升。2026年前9个月共有3单保租房REIT获批，行业累计获批产品已达11单。其中， 9月30日中金杭州安居宁巢REIT于的基金合同正式生效，是浙江省首单保租房公募REIT。项目自4月29日深交所申报至9月3日取得证监会注册批复，全流程仅127天；产品发行份额3亿份，发行价3.05元/份，合计募集资金9.15亿元，是当前11单产品中募集规模最小的一单。该项目REIT回收资金将持续投向本地多个保租房新建项目，实现资金回笼后反哺保障性住房建设的良性循环。

‌国泰海通中国建筑租赁住房REIT的基金合同正式生效时间为2026年9月20日，项目公司孚茸置业100%股权权属变更已于10月12日完成。

申报储备层面，多个强省会城市保租房REIT项目进入中介落地与监管受理阶段。济南城发租赁住房REIT已完成资产评估、会计师、律师、税务师四家中介选聘，项目转入申报材料编制阶段，底层资产为济南城发集团旗下不超过7个的保租房项目，计划发行规模8亿元以上。作为济南市属核心保租房运营平台，济南城发自持租赁住房资产约3.2万套，可为REIT底层资产储备及后续扩募提供充足支撑。上海市场，国泰海通上实租赁住房封闭式基础设施证券投资基金更新为上交所已受理状态，原始权益人为上实城开，进一步充实上海本地保租房REIT的储备池。

扩募端，头部产品做大资产规模的诉求强烈。汇添富上海地产租赁住房REIT拟开展37.37亿元扩募并获发改委推荐，已正式向证监会、交易所提交申请，为当前板块申报规模最大的一单，拟装入上海浦东两处大体量资产。

从已完成扩募的项目实际经营效果观察，以华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT以及华夏基金华润有巢REIT为代表，三者通过新增资产注入对基金营收、可供分配金额形成实质性拉动，同时实现资产组合分散化，降低单一项目、单一区域经营风险。与此同时，除已落地扩募案例外，市场还有多只已发布扩募公告、处于不同推进阶段的保租房REIT，如国泰海通城投宽庭保租房REIT早已对外公告扩募计划，拟注入闵行浦江、九星两大R4用地新建保租房项目，持续开展尽职调查工作，拟注入资产和现有底层项目形成区位、客群的互补。

现阶段，保租房REITs常态化发行已经成为现实，首发申报与扩募双线推进，同时发行地域持续下沉，由北上广深、厦门、苏州进一步拓展至杭州、济南等强省会城市，省会城市国资平台逐步成为REITs申报的主力群体。

二级市场表现上，截至2026年10月16日，9只已上市租赁住房REITs整体表现为短期普涨、中期分化、长期正收益的走势。单日行情涨跌互现，波动幅度整体有限。

区间维度，近一月板块集体回暖，9只REITs全部录得正收益，汇添富上海地产租赁住房REIT以8.14%领涨，招商基金招商蛇口租赁住房REIT、中航北京昌保租赁住房REIT分别上涨6.84%、5.21%，全部标的涨幅均超过2%。近三月，除红土创新深圳安居REIT微跌0.63%外，其余8只均实现正收益。

中长期维度，板块内部收益分化进一步放大。近半年，红土创新深圳安居REIT（-2.96%）、华夏基金华润有巢REIT（-2.43%）、中金厦门安居REIT（-0.44%）出现回撤，其余标的保持正收益。今年以来收益分化加剧，中航北京昌保租赁住房REIT（6.73%）、招商基金招商蛇口租赁住房REIT（6.46%）、国泰海通城投宽庭REIT（3.17%）、华夏北京保障房REIT（2.85%）、华泰苏州恒泰租赁住房REIT（0.87%）、汇添富上海地产租赁住房REIT（0.69%）录得年内正收益。

上市至今（含上市首日）维度，9只产品全部取得显著累计收益，涨幅区间为28.05%至83.53%。

综合来看，租赁住房REITs二级市场在经历前期的调整后，近一月、近三月普遍反弹，板块情绪有所修复，但内部走势持续分化。从基本面看，保租房底层资产出租率、租金收缴率稳定性较强，现金流具备可预测性，是板块具备抗跌属性、近一月集体修复的底层支撑；但不同城市、不同原始权益人的项目租金增长、运营成本存在差异，叠加扩募预期、市场资金轮动，导致年内收益分化。

短期反弹的持续性，将取决于后续淡季运营表现、扩募落地节奏及市场整体风险偏好的变化。对于运营稳健、扩募预期明确的头部产品来说，修复动能相对更强；而运营承压、资产储备不足的产品，仍可能面临估值压力。

机构间REITs（持有型不动产ABS）作为资产孵化的过渡工具，与公募REIT形成错位互补，本期在机制和主体上均实现突破。

机制创新方面，10月建信住房租赁基金持有型不动产ABS（第二至N次扩募）获上交所通过，成为全市场首单实现第二次扩募的保租房机构间REITs。本次获批额度50亿元，采用“第二至N次”多期滚动发行框架，将按资产培育进度持续注入北京旧宫、重庆紫都等项目。该产品此前首发11.7亿元（2024年7月）、首次扩募4.53亿元（2025年9月），滚动框架的落地意味着机构间REITs可持续收购培育未完全满足公募条件的资产，待成熟后择机向公募转化，真正打通了Pre-REITs的孵化路径。

资产扩围方面，中信证券-华福证券-象屿保租房持有型不动产ABS获上交所受理，规模11.4亿元，底层为象屿旗下“屿果公寓”系列（布局上海、厦门、天津，近1万间，平均出租率约95%）。象屿将产业园机构间REIT经验复制至住房租赁赛道，进一步拓宽了地产民企系保租房资产的资本化渠道。

综合来看，保租房“投融建管退”的资本闭环正在被彻底打通。公募REITs的高认购与快扩募，与机构间REITs的滚动发行机制创新形成良好协同，为不同发展阶段、不同资产规模的项目提供了阶梯式退出路径。随着省会城市国资平台的加速入局与多层次市场体系的完善，住房租赁资产将展现出更强的流动性，反哺前端投资建设，推动行业实现良性循环。

本文节选自《运营高频输出 | 2026年10月住房租赁发展报告》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。