运营高频输出 | 2026年10月住房租赁发展报告
轻资产受托管理、运营能力输出已成为住房租赁企业主流扩张模式。
（报告期：2026.09.16-2026.10.21）
政策端持续完善租购并举体系，市场进入传统淡季 2026年9-10月，中央层面围绕城市更新、租购并举住房制度建设出台多项顶层指引；地方配套细则同步落地，覆盖存量资产盘活、青年安居保障、公积金工具创新、行业合规监管等多个方向，持续推动住房租赁市场规范化、体系化运行。2026年9月，重点50城住宅租金均值收于31.12元/平方米/月，环比继续下行，跌幅为0.98%，同比下跌4.74%。对比8月，环比跌幅小幅加深，而同比跌幅有所收窄。随着毕业季带来的季节性租赁需求消退，市场开始步入传统租赁淡季，整体需求走弱，不同城市的基本面差异持续放大。
存量焕新与轻资产受托成主流，龙湖冠寓加码焕新 期内安居宁巢、越秀星寓、南国置业（悦生活长租公寓）、龙湖冠寓、郑寓（郑州城发安居）、瓴寓等企业披露多项业务动态。从业务布局来看，本期住房租赁运营商延续由规模扩张转向质量优先的发展逻辑，行业扩张路径进一步分化。本期中小专业运营品牌、新入局国资平台等主体持续释放项目动态，主体类型更加多元。
市场化保租房对接政策红利，招商壹间公寓·高新社区成R4保租房样本 从资产培育周期来看，招商合肥项目仍处于爬坡早期。项目2023年拿地、2026年3月交付招租，当前运营尚不足一年，出租率70%，处于正常爬坡区间。在新增项目开业层面，本期监测的样本企业新增开业项目共录得15个，覆盖上海、郑州、北京、深圳、杭州、苏州、广州七城，可统计房源合计超8000套，项目数量较上期有所增加，城市覆盖范围进一步拓宽。
租赁住房REITs一级市场供给提速，机构间制度框架渐趋成熟 保租房REITs常态化发行已经成为现实，首发申报与扩募双线推进，同时发行地域持续下沉，由北上广深、厦门、苏州进一步拓展至杭州、济南等强省会城市。机构间REITs（持有型不动产ABS）作为资产孵化的过渡工具，与公募REIT形成错位互补，本期在机制和主体上均实现突破。10月，建信住房租赁基金持有型不动产ABS（第二至N次扩募）获上交所通过，成为全市场首单实现第二次扩募的保租房机构间REITs。
政策端持续完善租购并举体系，市场进入传统淡季
