中东的“空仓期”：物流企业出海正在补结构性缺口
阿联酋、沙特机构级现代化物流设施存量占比分别不足20%、10%，供给缺口显著，ESR、京东产发、顺丰等头部企业密集落子。
观点指数 在近日观点指数研究院发布的物流仓储暨基础设施投资发展报告中，其指出，中东现代化物流设施供给的结构性缺口，叠加头部企业在中东核心港口的枢纽布局、海外仓网络的持续完善，共同推动中东成为本轮物流出海的核心方向，机构级高标仓资产价值与跨境履约能力将在未来持续显现。
报告期内，全国重点城市仓储市场延续“租金下行、空置率抬升”的特征，整体处于底部震荡阶段。物联云仓统计数据显示，9月全国通用仓储平均租金23.11元/平方米·月，环比有所回落；全国通用仓储空置率16.56%，较8月小幅上行0.01个百分点。
数据来源：物联云仓，观点指数整理
覆盖的41个重点城市中，本月暂无城市租金上涨，租金下行城市达21个，其中石家庄受需求疲软影响，租金环比降幅约1%。该结构性分化特征说明，仓储租赁市场尚未迎来普适性复苏，缺乏产业支撑的区域仍面临去化压力，租金修复高度依托当地制造业、电商产业的真实扩张动能。
世邦魏理仕2026年第三季度数据显示，上海仓储物流市场新增两个项目，合计供应约24.3万平方米；全市净吸纳量24.6万平方米，环比接近翻倍，创下年内新高。第三方物流为本季度成交主力，占整体成交面积约40%，供应链管理、合同物流、快递与零担企业需求活跃。批发零售板块需求持续释放，社区零售、即时配送相关企业，以及消费品企业均带来多宗新租、续租交易。
三季度北京仓储物流新增供应集中落地顺义等非核心片区，制造业、食品饮料行业成为新增需求主力，分别占租赁成交的40%、33%。第三方物流企业跨区域置换活跃，贡献25%的新增租赁，同时市场也出现大面积退租案例。
深圳高标仓本季度无新增供应入市，净吸纳量达12.9万平方米，同比、环比分别提升超9倍、3倍，推动全市空置率环比改善3.1个百分点至22.0%。
报告期内，中东成为仓储物流企业出海拓展的核心方向。据ESR测算，阿联酋符合机构标准的现代化物流设施存量占比不足20%，沙特该比例不足10%，两地甲级物流设施接近满租，供给端存在显著的结构性短缺。
ESR将沙特、阿联酋作为业务布局的优先区域，现已锁定超300万平方米物流及数字基础设施储备项目，潜在最终价值逾100亿美元。ESR总裁表示，中东地处多条全球贸易通道交汇处，现代化物流基础设施需求旺盛。
与此同时，京东产发在阿联酋阿布扎比哈利法经济区的智能物流枢纽完成土地交割，是继沙特吉达智慧物流枢纽之后中东又一落地项目，面向工业制造、跨境电商、第三方物流客户，配套智能自动化仓储与数字化运营体系。
期内，顺丰中东总部迁入新址投入运营，迪拜约6000平方米自营新仓即将投用，落地保税仓并完成区域运营升级，依托中东核心港口保税节点，为国内出海制造企业提供保税仓储、分拨、清关等一体化服务。
需求端，定制化仓储与海外前置仓逐步成为资本布局的新方向，行业由标准化仓储空间租赁，转向深度绑定客户产能、流量波动的服务型仓储。京东物流与蓝月亮连续合作落地三座仓库，依托产能预判、波次调度及弹性仓储机制应对流量波动，高峰期单仓最高出库产能可达日常9倍，实现仓储运营与客户生产节奏、销售波动的深度协同。
海外仓布局持续加码。京东产发Fortem智能物流园开工、英国拉格比高标仓竣工交付，顺丰联合三一打造欧洲中心仓启动建设。头部企业采用自建、合作并行的模式完善海外仓储网络，为跨境电商与制造业出海提供本地化履约能力。
融资端呈现境外债、绿色债、资产证券化多渠道并行的格局，相关产品利率具备显著的成本优势。顺丰控股发行100亿元境外人民币公司债，3年期利率1.75%、5年期利率1.85%，募集资金用于海外仓储物流网络完善，投向跨境供应链、海外物流园区开发运维。
本文节选自《多式联运攻坚降本 | 2026年10月物流仓储暨基础设施投资发展报告》
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