2026-10-22
多式联运攻坚政策持续落地，依托“一单制”、枢纽基建与数字化打通联运堵点，叠加金融工具盘活存量资产，持续攻坚全社会物流降本。
多式联运攻坚降本 | 2026年10月物流仓储暨基础设施投资发展报告
多式联运攻坚政策持续落地，依托“一单制”、枢纽基建与数字化打通联运堵点，叠加金融工具盘活存量资产，持续攻坚全社会物流降本。
（报告期：2026.09.18-2026.10.22）
物流旺季景气全线回暖，多式联运打通降本增效通道 仓储、物流业景气、电商物流指数于2026年9月同步回暖，快递板块收入增速跑赢业务量增速，行业逐步告别以价换量。AI技术加速渗透物流全链条，推动降本增效。政策重心转向多式联运体系建设与存量资产盘活，国家出台攻坚行动方案，配套REITs、ABS等金融工具，地方落地供应链融资支持，物流行业将聚焦网络运营与存量资产价值挖掘。
仓储供应链AI迭代升级，中东市场成物流出海新空间 期内，仓储市场整体处于底部震荡，呈现租金回落、空置微升格局，上海、深圳核心高标仓需求修复相对突出。AI逐步升级为供应链全链路决策底座，多家企业落地智能调度、跨境联运数字化方案。仓储物流企业加速布局中东市场，当地现代化仓储设施供给紧缺。定制化仓储、陆海联运数据通道落地，行业竞争由空间租赁转向综合供应链服务能力比拼。
核心枢纽资产价值凸显，物流投资由新建转向存量扩建 物流仓储投资逻辑发生转变，行业由拿地新建转向存量改造、枢纽整合。沃尔玛、成都银犁冷链等项目推进原址升级与扩建；定制仓、海外前置仓成为资本新方向，头部企业加速海外仓网络化布局。融资渠道趋于多元，境外债、绿色债、供应链票据ABN、ABS等工具落地，资产证券化助力存量盘活，物流资产金融化程度持续提升。
仓储REITs扩募进度成估值分水岭，市场迎资产新旧迭代 仓储物流REITs扩募走向常态化，但项目推进进度明显分化，扩募效率逐步成为资产估值的重要参考。头部REITs运营修复、储备资产充足，可依托平台实现资产滚动循环；外资机构主动调仓，出售老旧普通仓置换高标资产。不良仓储资产法拍处置遇冷，风险定价分歧延缓出清，行业整体进入仓储资产新旧交替的结构性调整阶段。
物流旺季景气全线回暖，多式联运打通降本增效通道
