观点指数 近日，在观点指数研究院发布住房租赁发展报告中，其指出，行业已经告别追求快速铺点的扩张阶段，供给逻辑转向大体量国资项目压舱、存量焕新项目做补充。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。

数据来源：Wind，观点指数整理

据观点指数监测，2026年9月，重点50城住宅租金均值收于31.12元/平方米/月，环比继续下行，跌幅为0.98%，同比下跌4.74%。对比8月，环比跌幅小幅加深，而同比跌幅有所收窄。随着毕业季带来的季节性租赁需求已经消退，市场开始步入传统租赁淡季，整体需求走弱，不同城市的基本面差异被持续放大。

整体来看，9月住宅租赁市场开始进入传统淡季，季节性需求退潮带动整体租金继续回调，但同比跌幅边际收窄。市场逻辑已经由毕业季脉冲驱动切换为城市基本面主导行情，产业带来的青年人口流入成为租金韧性的核心支撑，而人口流入偏弱、供给持续放量的城市租金明显承压。保租房持续扩容继续对市场化租金带来冲击，压制上行弹性。

企业经营层面，据观点指数监测，期内安居宁巢、越秀星寓、南国置业（悦生活长租公寓）、龙湖冠寓、郑寓（郑州城发安居）、瓴寓等企业披露多项业务动态。从业务布局来看，本期住房租赁运营商延续由规模扩张转向质量优先的发展逻辑，行业扩张路径进一步分化。

从参与主体来看，国资平台间的业务协同是本期突出的特征。安居宁巢、越秀星寓、南国置业、郑寓等项目均以地方国企、城投平台作为资产持有方，央企与地方国资、地方国资之间的合作网络逐步成型，租赁运营能力在国资体系内流转输出。

国有租赁平台持续开展跨城市、跨主体运营能力输出。杭州安居集团旗下安居宁巢作为杭州本土国资运营主体，一方面与台州湾新区聚兴公司签署战略合作框架协议，输出长租公寓运营管理经验，服务台州湾新区产业人才安居，实现杭州国资租赁品牌向台州跨城输出；另一方面与浙江交投下属交投城发达成合作，签约“洛川名著”商品房自持住宅项目，拿下523套（间）精装房源，项目紧邻云栖小镇、之江科创城，面向西湖区都市白领，租金2800‑3500元/套，通过承接其他国企自持存量住宅资产实现规模扩容。

地方城投旗下租赁品牌立足属地资源，以轻资产受托模式持续拓展新项目。郑州城发安居旗下郑寓新签项目，新增管理房间700间以上、管理面积超3万平方米，面向青年群体推出灵活租期、押一付一、零中介费等租住政策，持续夯实郑州本地市场化长租产品供给。

整体而言，当前国有租赁平台不再局限于运营自有建设项目，凭借成熟运营体系与保租房管理经验对外输出能力，同步实现国有资产保值增值。

产业配套与TOD型租赁社区集中落地，轻资产受托成为获取大体量项目的核心方式。如越秀星寓与广州机场资产运营二度合作，签约空港悦居·云怡花园店；中国电建地产南国置业旗下悦生活长租公寓，中标武汉东湖城建的武汉红岭三期委托运营项目等。

瓴寓国际多点落子轻资产受托项目，期内中标重庆海峡路四公里TOD租赁社区项目，拿下1228间房源管理权；旗下上海嘉领新寓公寓管理有限公司中标东方财富嘉定新城租赁住房、梦之春公寓两个项目，合计管理规模514间，以及中标西安城南CCBD板块租赁住房项目，管理规模480套，持续在长三角、西南、西北核心城市布局产业与商务区租赁社区。

以上项目均采用资产方持有物业、运营商输出产品策划、改造管理、招租运维全链条服务的轻资产模式，房企系租赁品牌以此实现千间级体量快速扩张，是现阶段主流的拓展路径。

头部运营商由新增拓店转向存量资产提质升级。龙湖冠寓迎来品牌创立十周年，在管房源规模超15万间，产品迭代至5.0版本；本期重点推进存量资产焕新改造，覆盖全国10余个城市、20余个已运营项目，通过门店硬件升级、客户反馈机制优化，挖掘存量资产收益潜力。同时其保租房业务已经落地20余城，纳保房间超7.6万间。在新增项目投资趋于谨慎的背景下，对存量在营项目做系统性改造升级，成为头部品牌提升出租率、客户满意度和资产价值的重要抓手。

整体来看，轻资产受托管理、运营能力输出已成为住房租赁企业主流的扩张模式，国资体系内业务合作、跨城市能力输出频次持续提升。与此同时，头部企业增长逻辑切换，资源投入从新增项目转向存量资产焕新，依托硬件更新与精细化运营，提升存量资产的综合收益。

客群与选址层面，项目持续聚焦产业板块，空港、科创园区、城市核心商务区、轨道TOD片区成为重点落位的区域，产品定向服务产业人才、都市白领，租赁社区建设与地方产业发展深度绑定。

中小品牌/新品牌维度，据观点指数监测，本期包括中小专业运营品牌、新入局的国资平台在内的主体，持续释放项目动态，主体类型更加多元。

和头部全国性运营商相比，这类主体普遍以区域深耕、特色产品创新、B端人才社区、存量物业改造为核心抓手，轻资产受托、物业整租改造等是主流落地模式，同时新主体依托母公司资源快速切入住房租赁赛道，行业分层竞争格局进一步清晰。

期内房企/地方国资新主体加速入局赛道。首创集团新设首创住房租赁（北京）有限公司，注册资本30亿元，作为集团住房租赁专业化平台，叠加前期北京保障房合作、大额银行授信资源等，首创已将住房租赁提升至集团战略板块，依托平台统筹推进保租房投资、运营、资本化业务。

同期上实城开旗下阡集上海承租上药新亚大厦12层楼宇，计划改造为中端白领公寓，项目位于上海长宁核心商务区，靠近多条轨道交通。项目采用长期整租模式，租期最长15年，需要投入改造资本开支，同时正在推进物业用地性质变更，待股东大会审批后落地。该项目为上海核心城区商办存量转白领租赁社区的典型案例，但物业性质变更与改造投入给项目落地周期与成本带来不确定性。

地方区域国资系租赁品牌持续落地本地化特色保租房项目，产品不再局限于单一的居住功能，而是探索“居住+创业、居住+配套”的复合业态，如宁波城投、苏州地铁、武汉城投、西部集团等。举例来说，期内宁波城投旗下的城投橙寓·南岸社区开业，作为OPC+模式保租房项目，打造楼上居住、楼下创业场景，创新性设置专属办公舱、路演厅、科学家会客厅，打通居住与创业空间。项目租户以南部商务区青年创业者、通勤新市民为主，租户画像清晰，平均年龄仅26.5岁，女性租户占比63.7%。

从数据来看，本期区域国资是中小品牌/新品牌这一层级的主力供给方，项目深度绑定本地产业、轨道交通、科创园区，产品向“居住+创业、居住+社交”复合业态升级，依托属地资源优先落地保租房。

本文节选自《运营高频输出 | 2026年10月住房租赁发展报告》
阅读报告全文请点击

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