观点指数 在近期发布的《2026年9月房地产市场分析报告》中，观点指数指出9月全国房地产政策优化节奏明显加快，二三线城市及省级层面集中出台调控举措，政策以因城施策为核心，需求端与供给端协同发力去库存。与此同时，8月70个大中城市房价同比降幅全线收窄，一线城市新房环比率先转涨，但修复范围未能同步拓展，市场非均衡运行格局尚未根本扭转；全国新房销售仍处调整区间，二手房网签面积反超新房。

929房贷贴息精准刺激需求端，北京首发8·28新政实施细则

进入9月，全国房地产政策优化节奏明显加快。

9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局发布关于实施居民购房贷款贴息政策的通知。对符合条件的居民家庭贷款购买首套住房，给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年，单户可享受贴息的贷款本金上限100万元，政策实施期暂定1年。聚焦首套刚需，面积不超过120平方米、价格不超过150万元。这一政策精准激活了刚需市场，但同时也要求企业能够更精准地识别客户、匹配产品。

9月24日，北京市住房城乡建设委、市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心联合印发《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（京建发〔2026〕460号），自发布当日起施行，系全国首个出台系统性实施细则的城市，从预售、现售、银行、信贷、土地、监管六个方面明确政策措施。

作为全国首个落地的系统性细则，北京此次改革具有风向标意义。对购房人而言，封顶预售、资金全额监管、竣工后发放按揭形成多重保护，购房环节由预交房款等待交付转向房屋竣工前后偿还贷款，期房交付风险得到制度性压降。对开发企业而言，现房销售优先与资金闭环管理拉长资金回笼周期、抬升资金实力与运营能力门槛，行业资源进一步向信用稳健的企业集中，而土地价款分期、开发贷款倾斜则为销售模式切换提供缓冲。对市场供给而言，短期内新开工与预售节奏更趋审慎，新房入市规模或有所放缓，中长期则带动“好房子”建设与住房供给质量提升。随着北京细则落地，其他城市有望加快跟进，商品住房销售制度改革将成为下一阶段构建房地产发展新模式的政策主线。

在北京率先落地销售制度改革、构建长效规则的同时多个二三线城市及省级层面集中出台调控举措。城市端差异化施策定向释放住房消费潜力：武汉对长江新区、东西湖区等7个新城区新建商品住房按总房价款1%给予阶段性购房补助，补贴总规模1亿元、执行至2026年底；海口推出“以旧换新+资格放宽”组合举措，支持本地换购并适度扩大购房群体；惠州开展港澳居民来惠置业安居全民营销，按成交总价分档给予最高1.5万元现金奖励。

省级层面统筹部署供需两端系统化解库存。河南省住建厅等9部门联合印发15条举措，需求端因地制宜实施购房补贴、贷款贴息并优化住房套数认定，供给端统筹保障性安居工程资金、保障性住房再贷款及地方专项债，支持收购存量商品房用作保障房、安置房与人才住房。从本轮政策特征看，调控重心持续向二三线城市下沉，逻辑从单一需求刺激转向供需两端协同，功能与城市更新、人才引进、招商引资深度融合。

住户部门持续去杠杆，LPR 连续16个月持稳

2026年1-8月我国人民币贷款累计新增10.44万亿元，8月末人民币贷款余额同比增长4.9%；分部门看，前8个月住户贷款累计减少1.03万亿元，其中短期贷款减少1.05万亿元，中长期贷款仅新增188亿元，较1-7月新增1010亿元的水平大幅回落，居民部门加杠杆意愿持续低迷。

从单月走势看，住户中长期贷款仅在1月、3月、6月实现正增长，2月、4月、5月、7月、8月均环比转负，8月单月净减少822亿元；当月住户贷款合计减少2029亿元、同比多减2332亿元，而同期全部人民币贷款仅新增600亿元，再度反映出居民住房消费与大宗消费的内生动力依然不足，资产负债表修复进程缓慢，预防性储蓄倾向较强——前8个月住户存款累计增加6.99万亿元便是直接印证。

9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。这是LPR自2025年6月起连续16个月保持不变。在居民部门主动去杠杆、融资需求不足的阶段，价格型货币政策对信贷扩张的拉动作用有限，宽货币向宽信用的传导仍需房地产市场企稳、居民收入预期改善及财政政策协同配合。

房价同比降幅继续全线收窄，一线环比转涨但修复基础仍待夯实

从月度环比维度来看，8月新建商品住宅市场呈现“一线转涨、二线持平、三线降幅收窄”的态势，整体下行节奏边际趋缓，但价格修复的城市覆盖面有所收缩。

一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%，重新进入上行通道。城市内部表现分化：上海、深圳分别环比上涨0.4%和0.2%，广州微涨0.1%，核心区域改善型项目成交活跃，对价格形成支撑；北京环比下降0.2%，仍处于横盘整固阶段。其中上海环比涨幅居70城前列，“淡季不淡”特征明显。

二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅与上月完全相同，强二线城市需求修复基础尚不稳固，市场信心仍处于脆弱修复期，季节性因素对成交的扰动依然明显；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅较上月收窄0.1个百分点，在各能级中率先出现边际改善，低能级城市价格过快下行的势头有所缓和。从月度同比维度看，8月新建商品住宅价格同比下行幅度持续收窄，市场下行动能逐步衰减，政策托底效应继续释放，8月70城中共有38个城市新房价格同比降幅较上月收窄。

8月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.9%，降幅较上月收窄0.2个百分点，连续多月保持收窄态势。其中上海同比上涨3.0%，继续稳居一线城市中唯一同比正增长的位置，标志着全国头部核心城市的价格底部已基本确认，市场定价逻辑逐步回归基本面；北京、广州和深圳分别同比下降2.3%、1.9%和2.3%，广州、深圳降幅收窄尤为明显，整体修复趋势明确。

二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.7%，三线城市同比下降4.1%，降幅均较上月收窄0.1个百分点，实现各能级同比降幅全线收窄。其中二线城市在限购松绑、公积金优化等政策持续发力下，价格调整速度明显放缓，政策效能逐步显现；三线城市同比降幅仍为各能级最高，反映低能级城市面临的需求收缩、供给过剩结构性矛盾更为突出，价格修复的滞后性依然显著。

整体来看，1-8月新建住宅市场在全国稳楼市政策的托底支撑下持续磨底，高能级城市凭借更强的人口集聚能力、产业韧性与改善型需求支撑，修复动能更为充足，并率先在8月实现环比转涨；而广大低能级城市虽已出现降幅收窄的积极迹象，仍需需求端政策进一步精准发力，才能逐步走出调整区间。

二手住宅市场修复节奏整体快于新建商品房市场。环比层面来看，8月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅较上月回落0.1个百分点，连续四个月保持环比正增长但涨势有所趋缓。城市内部表现分化：上海、深圳分别环比上涨0.3%和0.1%，广州持平，北京下降0.1%。整体来看，核心城市二手市场的需求活跃度仍处于修复通道，置换型需求仍是支撑市场的核心力量；但前期积压需求集中释放后，新增需求接续节奏有所放缓，叠加部分区域挂牌量回升，共同导致价格上行动能边际减弱。

二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.3%，降幅较上月收窄0.1个百分点，与新房市场同步出现边际改善。二三线城市二手市场整体仍承压，根源在于存量房源挂牌规模居高不下，而本地刚需与改善型需求的释放节奏平缓，供需失衡的格局尚未得到扭转；同时部分城市新房市场以价换量的促销行为，也对周边二手住宅价格形成挤压，进一步延缓了存量市场的修复进程。

同比层面，8月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降2.7%，降幅较上月大幅收窄1.0个百分点，修复力度显著领先于二三线城市，也快于同期一线城市新房的同比修复速度。

分城市来看，北京、上海、广州和深圳同比分别下降3.5%、0.8%、3.8%和2.7%，其中上海同比降幅已收窄至1%以内，价格底部确认的信号最为清晰；其余一线城市同比降幅均较上月明显收窄，存量市场的价格调整已逐步进入后半程。

二线城市二手住宅销售价格同比下降4.9%，三线城市同比下降5.6%，降幅均较上月收窄0.2个百分点，8月共有48个城市二手房价格同比降幅较上月收窄。尽管二三线城市同比降幅仍处于较高水平，但收窄趋势已逐步确立，意味着价格持续下探的动能正在逐步衰减；不过受人口基本面、住房饱和度等长期因素约束，二三线城市二手市场的修复进程将显著滞后于核心城市。

新房销售仍处调整区间，二手房网签面积反超新房

1-8月全国新建商品房销售面积49880万平方米、同比下降12.1%，销售额47470亿元、同比下降13.0%，销售额降幅较面积高0.9个百分点，差值较1-7月的1.3个百分点明显收窄，反映成交均价同比下行节奏有所放缓。值得关注的是，1-8月二手房交易网签面积达54923万平方米、同比增长10.6%，超过新房销售面积，存量房承接刚需与置换需求、主导市场成交的格局进一步强化。

库存方面，8月末新建商品房待售面积75349万平方米、同比下降1.1%，其中待售3年以下短期库存54819万平方米、同比下降4.2%，住宅待售面积出现近年来首次减少；但广义库存规模仍处高位，部分三四线城市结构性库存压力依然突出。

整体来看，在稳楼市政策托底下，1-8月房地产市场持续磨底，高能级城市凭借人口集聚与改善需求支撑率先修复，8月一线新房环比转涨、各能级同比降幅全线收窄释放积极信号；但环比上涨城市不增反减、新房销售仍同比双降，显示修复基础尚不牢固，仍需需求端政策进一步精准发力。

本文节选自《2026年9月房地产市场分析报告·观点指数》
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