观点指数 在近期发布的《探索求变 | 2026年9月城市更新发展报告》中，其指出商业更新走向精细化运营，内容与场景取代物理改造成为核心。商业类城市更新项目的特征是从物理改造转向内容运营，建筑翻新只是第一步，消费场景营造和品牌业态组合才是决定项目成败的关键。

商业更新走向精细化，内容与场景取代物理改造成核心

期内，居住、产业、商业、城市配套四类更新项目同步推进，最值得关注的结构性变化是项目竞争核心正从建筑物理改造转向内容运营与场景营造。

居住类中，多产权协调与业主自主更新取得突破。产业类从老旧厂房向传统批发市场转型、低效用地盘活扩展。商业类项目密集落地，但决定成败的已不再是翻新程度，而是消费场景与业态组合能力。城市配套类则以停车泊位、充电桩等民生硬指标为主进行落地。

居住类更新本期呈现大规模拆除重建与轻量化自主更新并行的格局。广州花都新华坊多业主危旧物业自主更新项目实现业主签约率100%，该片区始建于上世纪40至60年代，花都区探索“政府引导、市场运作、群众参与、共治共享”的更新模式，核心制度设计是业主有偿让渡20年的建筑运营权，交由区属国企统一代建、招商运营，推进危旧物业自拆自建。

100%签约率背后并非行政强制推动，而是有偿让渡运营权让业主看到实在好处——不用自己掏钱改造，还能获得长期的收益，居住条件也同步改善。

这一机制为多产权协调难题提供新解法，通过运营权让渡将分散业主的意志整合为统一实施主体，区属国企拿到授权后即可统筹改造与招商。

与新华坊的小规模自主更新形成对照，深圳华强南西片区旧改于9月3日确认实施主体，该项目是深圳首批拿到计划立项的旧住宅区城市更新项目之一，2010年列入计划，历时16年、654户业主签约后才转入开发建设阶段。

两个项目放在一起看，参与居住类更新的企业，未来机会不仅在大规模城中村拆除重建中，更在于探索微更新、自主更新等轻量化模式，以及在多产权协调、业主权益保障、长期运营管理方面建立专业能力。

产业类更新本期从老旧工业园改造向多元场景扩展，传统商贸设施转型成为新的增量空间。

广州海珠同创汇作为产业加商业加文旅时尚综合体面临征收更新，园区总规模20万平方米，折射出成熟园区在城市更新高层级规划面前的定位张力。上海闵行推进常青工业园等提质增效，目标是到2030年累计盘活低效产业用地5000亩，将低效用地盘活从单个项目提升到区域规模化目标管理。

京印国际中心案例更具典型性。其前身是大康国际鞋城，一个典型传统批发市场，改造后吸引国家电网、美团、元气森林等80余家企业入驻，办公出租率达90%。

这一案例直观展示了城市更新如何将传统商贸设施转化为现代产业载体。过去批发市场占地大、建筑老旧、附加值低、交通拥堵严重，是中心区典型低效空间，改造后转化为高品质办公空间，吸引科技、新消费、现代服务业企业入驻，实现从低端商贸到现代服务业的能级跃迁。

据观点指数观察，产业类更新有个较为明显的趋势，一是类型扩展，改造对象从老旧工业园扩展到传统批发市场转型、成熟园区二次更新、低效用地规模化盘活等多元场景，更新标的池持续扩大；二是能力升级，物理改造只是基础，产业导入和长期运营才是核心壁垒。京印国际中心90%出租率不是靠装修出来的，而是靠精准产业定位和持续招商运营实现的，这种产业资源组织能力比建筑改造能力更稀缺。

商业类更新本期项目密度最高，也最能体现内容与场景取代物理改造这一核心判断。广州沙面历史文化街区保护与活化利用项目公示，估算总投资约48亿元，建设期限60个月，涵盖文物建筑修缮、非文物建筑改造、环境整治及交通配套提升。48亿元投资和60个月周期，说明历史街区更新不再是小修小补，而是系统性保护与活化工程。

济南明府城后宰门街以单座院落为最小单元，推行一院一策修旧如旧，老院落变身文旅消费新场景，这种精细化做法说明历史街区更新已放弃大规模统一改造的粗放模式。

北京首钢园服贸会永久会址8月全面完工，构建一环六轴特色小镇空间结构，新增商铺30余个，工业遗存与会展功能、商业消费深度融合。天津色织厂老厂房改造为旅游休闲街区，打造上房揭瓦、树下咖啡等网红点位，靠场景创意而非建筑体量吸引客流。

四个项目放在一起看，商业类更新呈现两大趋势：一是从物理改造转向内容运营，建筑翻新只是第一步，消费场景营造和品牌业态组合才是决定项目成败的关键。二是从大规模统一改造转向精细化分类施策，历史街区、老城院落、工业遗存的更新路径存在本质差异，一套方案打天下的时代已经过去。

城市配套类更新本期以民生硬指标为抓手，推动更新从形象工程转向民生实事。大连泡崖欣乐公园升级改造，构建地上公园加绿地加地下便民空间的立体格局，地下增设1110个停车位（含不少于200个充电桩）。在老旧城区土地紧张的约束下，地上做公园、地下叠加停车功能，用有限的土地同时解决休闲空间与停车配套两个民生痛点。

这类民生指标被量化为考核目标，说明城市配套更新正从有没有转向够不够的精细化阶段；立体开发模式在有限土地上实现功能叠加。

城市更新的下半场不是比谁改得多、改得快，而是比谁改得细、运营得久。内容与场景，正在取代物理改造，成为决定项目长期价值的核心变量。

城市更新专营化提速，企业业态持续延伸发展

本月企业端最值得关注的变化，是城市更新正在从企业的一项兼营业务，升级为企业集中资源、独立运作的专业化赛道。

不过，随着竞争门槛随项目体量同步抬升，市场资源加速向具备全链条能力的头部企业集中，中小企业的参与路径被迫收窄至轻资产输出与细分业态。

8月21日中铁诺德正式更名为“中铁城市更新有限公司”，同步扩大经营范围，全力聚焦城市更新、片区综合开发与存量资产盘活。

中铁诺德此前是中国中铁旗下的房地产开发平台，这次更名释放了城市更新从房地产业务的“兼营业务”升级为独立的“专营赛道”的明确信号。

此外，观点指数观察到，企业的合作模式也在深化重组。北京城建与世纪金源本月合作明确提出“投资+设计+施工+运营”全链条合作模式，中建七局与镇江的合作则强调发挥央企全产业链优势。

虽然两者路径略有不同，但是城市更新项目对全链条能力的要求，正在推动企业从单一环节参与者转向综合服务商。

目前来看，企业业务边界也在持续拓宽。远洋与沈阳城投的合作领域已从城市更新延伸至养老、算力基建、不良资产盘活。金科与玮盛的合资公司将业务范围覆盖公园、市政、商业综合体、产业园区及城市更新。中信城开则是“集中连片开发、垂直业态分类”两条路径并行。

这种业态延伸并非不相关的多元化，而是城市更新项目本身“片区综合开发”属性的自然延伸。一个大型更新片区往往同时涉及居住、商业、产业、公共服务、基础设施等多种业态，具备跨业态运营能力的企业才能在片区统筹中拿到更大的份额。

从本月签约与进展项目来看，旧改市场的单体规模与资金体量持续攀升。9月10日，广州科学城集团山塘项目复建地块一较计划工期提前50天实现主体结构全面封顶，该项目总用地面积52.94公顷，规划总建设量132.73万平方米，其中安置房面积35.61万平方米，规划建设安置房3840套。

8月21日，中建二局投资、建设、运营的广州文冲东旧改复建区再次启动交付782套，累计交付复建回迁房超过2100套，项目以“产业更新+人居焕新+服务革新”一体化模式推进。

9月13日，宸嘉发展深圳龙华大布头旧改“嘉佰华庭”总平面图公示，该旧改总建筑面积约为99万平方米，定位为集居住、教育、办公、商业于一体的综合社区。

9月9日，保利置业广西南宁衡阳西路片区城市更新涉及房屋面积超400万平方米；而保利置业累计已开发18个旧改项目，总计容面积809万平方米，总投资额1074亿元，配建147万平方米公共建设面积。

这些项目的共同特征是体量巨大、周期超长、涉及多方利益协调。一个动辄上百万平方米建设量、投资数百亿元的旧改项目，往往需要跨越十年以上的开发周期，期间要应对村民签约、回迁安置、融资平衡、产业导入、长期运营等多重不确定性。

这种超大规模、超长周期的特性，决定了旧改市场的竞争门槛极高。在这样的门槛之下，大部分中小企业缺乏独立操盘的竞争力，市场份额加速向头部企业集中。

可以看出，中小企业的参与路径正在被动收窄至三个方向：

其一是轻资产输出，以管理、品牌、前期策划服务的方式参与头部企业主导的项目。

其二是聚焦细分业态，深耕老旧小区微更新、养老设施改造、社区商业活化等单体规模小、决策链条短的场景。

其三是作为配套服务商，围绕头部企业的大型旧改项目提供设计、施工、运营、物管等专业化外包服务。

对于金融机构而言，旧改项目长周期、重资金、现金流后置的特征，对风险定价能力提出了远高于传统开发贷的要求。项目前期投入大、回报周期长、退出路径依赖运营现金流，传统以土地抵押和销售收入快速测算的风控模型需要重构，必须把居民签约率、回迁进度、产业导入节奏、片区成熟度等变量纳入评估。

与此同时，REITs、城市更新专项贷款、城市更新基金等金融工具创新，也正在为金融机构提供新的业务增长点。

本文节选自《探索求变 | 2026年9月城市更新发展报告》
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