探索求变 | 2026年9月城市更新发展报告
地方不再是“等政策、要资金”的被动角色，而是在国家制度框架内主动制定实施方案。
（报告期：2026.08.27-2026.09.28）
城市更新项目贷款管理办法出台，有效解决“伪更新”难题 《城市更新项目贷款管理办法（试行）》设立专属贷款品种，覆盖八类用途，以负面清单和封闭管理将风险防控嵌入产品设计，从源头过滤靠政府兜底的“伪更新”项目。城市更新融资不再是只进不出的单向通道，而是开始形成可循环的资金闭环。下一阶段，具备稳定经营现金流的项目将优先获得金融资源，缺乏现金流平衡能力的项目将被加速出清。
地方从被动接令到主动谋划，“十五五”规划密集落地 湖南、云南、广东、河南、安徽等多省在报告期内密集发布“十五五”城市更新规划或三年行动方案，量化目标明确、操作规范细化，说明地方不再是“等政策、要资金”的被动角色，而是在国家制度框架内主动制定实施方案。城市更新已进入目标管理驱动的执行阶段。
城市更新专营化提速，企业业态持续延伸发展 中铁诺德正式更名为“中铁城市更新有限公司”并扩大经营范围，全力聚焦城市更新、片区综合开发与存量资产盘活。更名意味着央企正在将城市更新从房地产的“兼营业务”升级为独立的“专营赛道”。远洋、金科、中信城开等企业的业务边界持续向养老、算力基建、不良资产盘活、公园市政等多元业态延伸。城市更新不再是房地产开发的附属品，而是一个需要专业化运营的独立产业赛道。
商业更新走向精细化，内容与场景取代物理改造成核心 报告期内，广州沙面历史文化街区以48亿元投资、60个月周期启动保护与活化利用，济南明府城后宰门街以“一院一策”修旧如旧，北京首钢园服贸会永久会址全面完工，天津色织厂老厂房变身旅游休闲街区。这批项目的共同特征是从物理改造转向内容运营，建筑翻新只是第一步，消费场景营造和品牌业态组合才是决定项目成败的关键。
城市更新纳入住房供给体系，存量盘活成住房发展新支柱 上海首次将城市更新和住房发展合并编制“十五五”规划，明确到2026年底全面启动城中村整体改造、2026至2028年实施旧住房成套改造70万平方米，并推出“沪八条”含购房贷款补贴、房票安置等措施。这一编制方式的变化具有标志性意义：城市更新不再是单纯的空间改造，而是住房供给体系的重要组成部分。住房发展也不再只靠新建商品住房，而是要通过城市更新盘活存量住房资源。
