观点指数 在近期发布的《分化修复｜2026三季度不动产资本金融报告》中，观点指数指出，三季度房企有息负债延续长期下行通道，融资向银行借款与境内标准债集中；地产债发行季度大幅波动，三季度受到期高峰影响再度大额净流出约548亿元；优质房企借低利率窗口提前兑付高息债务，“扶强不扶弱”分化凸显。出险房企重组有序推进，龙光、花样年进入落地阶段，万科获股东支持完成公开债展期，正荣推出境内债二次重组三层菜单。大宗交易活跃，学生公寓改造、自用总部购置、国资接盘与跨境地标收购并行，各赛道REITs表现分化。

有息负债延续压降通道，融资向银行与境内债收敛

2022年以来，有息债券规模前100家地产公司户均有息负债由2022年的982.34亿元波动下行，2025年为803.16亿元、累计下降18.2%；2026年三季度回升至841.84亿元、环比增加274.59亿元，并不代表杠杆重新抬头，降杠杆仍是行业主线。结构上，银行借款稳居核心支柱，户均规模降至406.39亿元、占当季有息负债的48.3%；境内债券为139.71亿元，境外债券进一步萎缩至4.45亿元、累计下降17.7%，中资美元债市场对内地房企基本关闭。

ABS、永续债、融资租赁、定向融资均延续收缩，唯独信托融资由35.98亿元逆势增至39.64亿元、增长约10.2%，成为非标融资中少数仍在扩张的渠道。整体看，行业融资正从多渠道并行收缩为“银行贷款+境内债券+信托”三条主线，资金进一步向项目层面和优质主体集中。

地产债季度大幅波动，提前兑付维持高位

地产债发行节奏季度间大幅摆动：2026年一季度净流出约404亿元，二季度在政策窗口下转正、净流入约217亿元，三季度又降至净流出约548亿元，为近三年单季最低净融资额。主要因当季到期偿还量高达约935亿元，而总发行量仅约873亿元，“借新还旧”缺口被季节性到期高峰放大。这种大幅摆动表明行业融资尚未进入自我造血的正循环，发行节奏高度依赖政策窗口。

提前兑付是近一年最值得关注的边际变化。季度均值由2024年的约101亿元升至2025年的约154亿元；2026年一季度冲高至238.66亿元、同比多增约三成，二季度、三季度分别约为150亿元、113亿元。提前兑付维持高位是偏正面信号，说明仍能在市场发新债的企业正利用低利率优化债务结构，但这一红利主要属于头部优质主体，尾部房企既发不出新债、也缺乏提前赎回空间。

融资成本K型分化，存量上行、新发下行

2023年至2026年三季度，境内债券综合融资成本由0.64%一路升至3.87%，三年累计上行超300个基点；境外债券融资成本在6.5%—7.7%高位区间波动，三季度约为7.2%。与此同时，新发债平均票面利率持续下行，境内平均票面由2023年的4.17%降至2026年三季度的3.54%，境外平均票面维持在4.8%左右。

存量加权成本上行，是因为前几年发行的高息旧债尚未到期，新发低利率债券尚来不及置换存量；而新发票面下行，说明当前能进入债券市场的优质企业融资条件确实在改善。行业平均成本主要被两类主体抬升：一是仍依赖信托等非标融资的中小房企，二是境外市场剩余的高息美元债。融资成本数据印证了行业的“K型”修复——头部国央企债务成本持续下行，尾部及出险房企资金成本仍处高位。

出险房企密集披露重组进展，股东支持与境内债二次重组成为化债重要路径

8月21日，龙光集团整体重组方案已分别获得开曼群岛法院及香港高等法院批准，进入落地实施阶段；7月30日，花样年境外重组正式生效，短期票据、长期票据、对价股份及强制转换债券同步发行。中骏集团境外债务重组最后截止日期自动延长至2026年10月31日；合景泰富占范围内债务未偿还本金总额约75.47%的持有人已加入或同意加入重组支持协议。

股东支持与境内债二次重组成为化债重要路径。万科7月21日获深铁集团提供不超过5.19亿元股东借款，利率为1年期LPR减71个基点、当前为2.29%，2026年以来到期的公开债已全部完成展期并完成首笔分期兑付，目前公开债均无逾期。

正荣地产8月12日披露，对9只上交所挂牌公司债券及资产支持证券启动境内债二次重组，存续本金余额约66.14亿元、含应付利息约72.03亿元，并提供“菜单式”三层选择：现金购回以不超过6400万元按剩余面值8%折价收购、削债上限约8亿元；资产抵债以3个项目股权收益权设立60个月信托、消化本金上限约16亿元；留债展期将本金展期8.5年至2035年、按1%/年单利计息分8期兑付。当前出险房企重组以司法批准、协议展期、债转股及境内债二次重组为主要路径，头部企业陆续进入生效落地阶段，但多数仍处于债权人签署、聆讯审批阶段，短期完全出清风险难度较大。

商业地产大宗交易结构性活跃，学生公寓改造、自用总部与跨境地标并行

住宅不动产类共录得7起交易及融资事件、涉及资金约47.89亿元，标的高度集中于香港，以酒店、服务式公寓整栋收购后改造为学生宿舍为主线。京东集团两度落子，分别以6.41亿元收购油麻地前海景丝丽酒店、以2.39亿元收购湾仔轩尼诗道“218Apartment”；华润隆地以8.15亿元购入荃湾悦品酒店改造为“博誉学生公寓”；凯德投资以约21亿元收购上环宜必思酒店拟改造为学生公寓。在传统甲级写字楼面临供应过量、空置率抬升的背景下，学生公寓依托高校需求确定性强、出租率稳定，正成为机构投资者布局差异化赛道的重要方向。

商业不动产领域共录得8起大宗交易、涉及资金约84.24亿元。拼多多以33.7亿元整栋收购上海陆家嘴星展银行大厦拟用作Temu跨境总部，体现产业资本对核心地段长期自持价值的认可。国资产业资本接盘出险资产：华润置地以约6.57亿元三拍接盘合肥苏宁广场；新达盟、广州资管等以21.98亿元间接持有上海松江、泉州浦西两座万达广场。

产业类共录得6起融资事件、涉及资金约69.54亿元，资产证券化是绝对主力。苏高新集团同日发行两只资产支持专项计划合计11.69亿元；外高桥集团16亿元扩募通过，为工业厂房类首单扩募；世纪互联旗下世纪乌兰数据中心23.39亿元扩募获上交所受理，为数据中心领域首单扩募。园区企业正借助类REITs、持有型ABS和扩募打通“投融管退”闭环。

本文节选自《分化修复 | 2026三季度不动产资本金融报告》
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