分化修复 | 2026三季度不动产资本金融报告
三季度宏观经济延续分化态势，不动产存量筑底、资本向硬科技集中
（报告期：2026.06.24-2026.09.23）
宏观经济延续分化态势，不动产存量筑底、资本向硬科技集中 外贸出口在AI产业链带动下保持高位扩张，前8个月货物贸易进出口增长17.6%，固定资产投资下降7.2%、社零总额增长1.1%，外需强、内需弱、投资承压。不动产实体市场“二手热、新房冷”分化加剧，前三季度房地产开发投资同比下降19.9%，新建商品房销售面积、销售额分别下降12.1%、13.0%，二手房网签面积逆势增长10.6%、成交已超新房，库存延续去化、一线城市价格率先翻红。
资本市场上，A股、港股IPO资源继续集中于半导体、AI、机器人等硬科技赛道，港股连续三个单季募资破千亿；不动产企业融资以配售、定增和债券续发为主，资金主要用于化债、补充流动性。二级市场风格极端分化，申万不动产板块逆势上涨9.57%、跻身行业前十，商业地产、物管、收租物业及REITs等“类债”资产领涨，板块“价涨PB降”、估值仍处低位，内房股为深度调整后的弱反弹。
中报业绩分化，运营取代规模扩张成为价值主线 住宅板块毛利率、EBITDA利润率自谷底回升、净负债率边际回落，头部租赁企业主动“瘦身换质”，退出低效项目换取出租率与客户粘性；商业地产进入组合精耕时代，重奢、奥莱、免税与存量调改维持高毛利，板块毛利率创近四年高位，但人工、推广、减值等中间费用抬升使EBITDA利润率收窄、净负债率温和上行；产业园区租金与入住率延续双降、净负债率连续四年攀升、偿债保障倍数走弱，企业沿产业选赛道、轻重分离、REITs退出、剥离非核心资产换挡，数据中心依托AI算力维持高景气；仓储物流呈“租金横盘、空置率缓升”的格局，头部企业依托核心区位、母公司需求托底和REITs退出通道稳健经营，盈利回归常态、杠杆温和、偿债充裕。
行业去杠杆深化，存量优质资产与资产证券化成布局重点 前100家房企有息负债仍处长期下行通道，融资向银行借款、境内标准债收敛，境外债与非标压降，地产债发行大幅波动、三季度受到期高峰影响再度大额净流出，优质房企借低利率窗口提前兑付高息债务，“扶强不扶弱”分化进一步凸显；资产证券化与大宗交易活跃，以香港酒店、公寓改造学生公寓为主线（7起、约47.89亿元），商业不动产自用总部购置、国资接盘与跨境地标收购并行（8起、约204.24亿元），产业类以类REITs、持有型ABS扩募为主、数据中心最活跃（6起、约69.54亿元）；各赛道REITs表现分化，保租房、消费基础设施类相对抗跌，产业园区、数据中心、仓储物流类调整明显。
外贸出口动能延续高位，投资与内需仍处收缩通道。一季度货物贸易进出口开局平稳，进入二季度后增速逐级抬升，三季度这一上行惯性未改。
