观点指数 在近期发布的《核心资产托底 | 2026年9月商办与办公空间发展报告》中，观点指数认为，核心城市核心地段甲级写字楼具备更强的资产安全垫，产业自用需求、国资资管平台等将持续成为大宗交易的主要买方。

2026年1-8月，全国办公楼市场延续并加深了年内的调整态势，开发投资、销售、新开工、竣工四项核心指标全部同比下降，且多数指标降幅较上期进一步扩大。

国家统计局数据显示，1-8月全国办公楼开发投资额1774亿元，同比下降22.0%，较1-7月（-21.9%）继续走阔，开发主体主动压缩新增商办资本开支的意愿明确。同期，办公楼销售面积1307万平方米，同比下滑6.2%；销售额1605亿元，同比下滑9.1%。销售额降幅大于面积降幅，销售均价仍在下行，“以价换量”特征延续。

供给端收缩更为剧烈。1-8月办公楼新开工面积571万平方米，同比大幅下滑42.4%，按照新开工领先竣工2-3年的周期规律推演，2028年前后全国办公楼新增供应将迎来明显下行。竣工面积703万平方米，同比下滑24.6%，较1-7月（-19.4%）扩大5.2个百分点，存量在建项目进入收尾阶段，后续新增项目供给接续能力显著不足。库存端，8月末办公楼待售面积5187万平方米，同比增长1.0%，去化压力仍未缓解。

从数据来看，全国办公楼增量开发模式进入系统性退潮阶段。新开工的断崖式收缩正在为2-3年后的供需再平衡积蓄条件，市场底部虽未确认，但供给出清的方向已经清晰。当前，销售市场主要依赖产业自用购置支撑，金融投资需求持续缺位，销售端回暖基础薄弱、后劲不足。

与此同时，宏观政策层面不再以刺激新增开发为目标，政策重心全面转向存量资产盘活、建筑功能转换、资本退出机制完善与楼宇运营提质等主线。

存量功能转换机制制度化落地。广州于2026年6月出台低效楼宇更新实施意见，设置最长15年过渡期，支持存量办公楼转型科创研发载体、保租房、酒店、养老、文娱等业态，集体土地上合规商办物业亦可参照执行，政策覆盖面显著扩大。上海8月发布“十五五”城市更新规划，推动小陆家嘴、虹桥、漕河泾等核心商务片区楼宇更新改造。北京通过城市更新政策工具箱，将商业服务业用地用途转换审批压缩至0.5个工作日。系列政策直面当前新开工、竣工双降背景，为大量低效存量写字楼资产提供转型路径。

REITs资本化退出通道加速打通。2026年8月28日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs或作为扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展。叠加上海7月31日工商业用地续期新政为拟发行REITs的项目开辟绿色通道，商业不动产“投融管退”的闭环进一步完善。这将为持有型写字楼资产提供资本化退出路径，改善大宗交易定价逻辑，提升存量商办资产的流动性。

融资环境维持适度宽松。央行8月下半年工作会议延续适度宽松基调，加大逆周期调节力度，为科创企业拓宽融资渠道提供支持，间接带动核心城市科创类办公租赁与购置需求。不过，货币政策传导至租赁端需要时间，市场回暖可能呈现核心区域优质物业率先修复的结构性分化特征。

现阶段，写字楼市场正在经历从增量时代向存量时代的艰难切换。政策已经为转型搭建制度通道，但市场真正企稳，仍需等待产业需求恢复、租金回报率修复和资本循环打通。

资产证券化层面，本期商办资本市场表现为公募商业不动产REIT持续扩容，类REIT、CMBS、ABS多工具并行推进的格局，国企是绝对的发行主力。

商业不动产REIT端，存量标的汇添富上海地产商业REIT完成成立后的首次分红。9月2日发布的收益分配公告显示，本期可供分配金额4024.15万元，分配比例达可供分配金额的99.9963%，现金流兑现能力较强。

新增供给方面，9月3日创金合信北京国资公司商业REIT于深交所成功挂牌，成为深交所首单商业不动产公募REIT，底层涵盖城市更新综合体与AI科创办公载体，总建筑面积12.05万平方米，募集净额28.31亿元。

项目底层资产运营表现稳健，截至2026年6月末，集智未来科创办公板块出租率稳定在92%以上，租金单价维持6.09-6.61元/平方米/天；隆福寺城市更新项目出租率达93.40%、租金单价6.69元/平方米/天，高出租率与稳定科创租户结构，成为项目成功上市的核心支撑。

至此，国内公募商业不动产REIT底层资产边界进一步拓宽，已经覆盖传统核心CBD甲级写字楼、奥特莱斯购物中心、城市更新综合体、科创办公等多元业态。

此外，9月17日，新世界发展公告广发基金已就拟设立的公募REIT向证监会及上交所提交申请材料，底层资产为上海淮海中路300号的上海香港新世界大厦，由上海K11 Art Mall购物艺术中心及上海K11 ATELIER新世界大厦构成。这是港资开发商将内地综合用途物业分拆为公募REITs的尝试。与传统写字楼REIT不同，该底层资产兼具高端零售与甲级办公双重业态，现金流来源更加多元，有望在办公租金下行周期中通过零售部分的稳定贡献平滑整体收益波动。

数据来源：观点指数不完全统计

公募REITs之外，本期多单办公类资产证券化项目完成定价、过会或获批，发行主体全部为地方国企平台，底层资产集中于成熟运营、租户稳定的甲级写字楼、总部办公和城市综合体等。

整体来看，公募商业不动产REITs的底层资产类型正在从“单一商办”向办公+复合方向拓展，从汇添富上海地产商业REIT的纯写字楼底层，到创金合信北京国资公司REIT的“科创办公+城市更新”双主题，再到新世界发展申报的“零售+办公”综合用途物业，市场正在验证不同业态组合的现金流稳定性。

同时，办公类资产证券化的核心竞争力已从主体信用转向资产运营能力，具备高出租率、长租约、优质租户结构和稳定现金流的办公资产在证券化市场中享有显著优势。

大宗交易端，据观点指数不完全统计，本期公开监测范围录得6宗已落地写字楼大宗交易案例，交易总规模约33.79亿元（其中虹桥豪盛广场9号楼金额待确认），无论成交宗数还是交易总金额，较上期均实现不同程度的提升。

数据来源：观点指数不完全统计

从城市格局来看，上海完全主导本期大宗成交市场，交易集中于黄浦淮海中路、南京西路、虹桥商务区、北外滩等顶级高能级板块。核心城区凭借不可复制的地段价值、成熟商务配套、密集的高端产业与金融资源，持续承接硬科技、半导体、新能源实体企业总部的购置需求，同时吸引国资资管平台逆势布局核心地标资产，优质核心办公资产流动性显著领跑全国。

本期交易金额最大的案例是力宝广场的整栋股权交割。该物业位于黄浦区淮海中路核心商圈，总建筑面积5.85万平方米，由39层办公楼和4层零售裙楼组成。交易对价19.17亿元，买方首金资本为北京首创城发集团旗下国资平台，卖方为新加坡OUEREIT。卖方公告明确指出，力宝广场属于非核心配置资产，叠加上海写字楼阶段性供应过剩、租赁周期缩短、楼宇硬件迭代竞争加剧等因素，选择择机退出、实现存量资产货币化。该交易折射外资基金策略转向，由长期持有转为择机退出非核心资产，而国资平台在核心资产价格深度调整阶段逆周期进场收储。

买方结构清晰，本轮大宗回暖由实体产业自用购置为主，叠加国资平台价值收储驱动，纯财务投资型买家持续缺位。其中，东芯股份关联企业、乔路铭科技、新能源实体企业等科创及硬科技主体集中摘牌独栋办公物业，核心诉求集中于总部落地、产权自持、长期办公稳定性及企业品牌形象升级，自用型需求成为本轮大宗交易回暖的核心支撑。同时，以上海协通集团为代表的本土实业资本逆周期布局核心商圈存量甲级写字楼，依托长期主义视角博取核心资产稳定现金流回报。

核心城市核心地段甲级写字楼具备更强的资产安全垫，产业自用需求、国资资管平台等将持续成为大宗交易的主要买方；非核心片区、运营偏弱的商办资产成交仍将承压，大宗市场资产分化态势持续加剧。

值得注意的是，上海于2026年7月31日发布工商业用地使用权续期新政，为拟发行REITs的项目开设绿色通道，商业不动产“投融管退”闭环的完善正在为机构资金入场创造条件。

与此同时，市场风险资产处置压力持续显现，瑕疵存量标的处置难度进一步加大。9月1日，本期关注度最高的上海虹桥恒大虹桥国际大体量商办综合体首次司法拍卖零报名流拍，首次起拍价78.43亿元，受约3亿元土地出让金补缴、高额续建成本等瑕疵拖累，市场化投资人参与意愿低迷。目前项目已启动二次拍卖，起拍价下调至62.74亿元，降价幅度显著，但市场观望情绪仍较重。

市场化退出与司法处置并行。凯德投资已委托高力国际对外挂牌出售北京凯德·汇新大厦，存量机构资产出清意愿仍在延续。该项目总建筑面积约9.7万平方米，由A/B/C三座办公组成，获LEED铂金认证，葛洲坝国际、中能建国际、广发银行等为代表性入驻企业。

综合判断，本期整体大宗市场交易活跃度有所提升，市场延续优质资产结构性成交、风险资产处置遇阻、市场化投资需求偏弱的格局。

本文节选自《核心资产托底 | 2026年9月商办与办公空间发展报告》
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