核心资产托底 | 2026年9月商办与办公空间发展报告
核心城市核心地段甲级写字楼具备更强的资产安全垫，产业自用需求、国资资管平台等将持续成为大宗交易的主要买方。
（报告期2026.08.26-2026.09.24）
增量开发持续出清，月度租金走势受成交样本结构影响较大 1-8月，全国办公楼市场延续并加深了年内的调整态势，开发投资、销售、新开工、竣工四项核心指标全部同比下降，且多数指标降幅较上期扩大。与此同时，宏观政策层面不再以刺激新增开发为目标，政策重心全面转向存量资产盘活、建筑功能转换、资本退出机制完善与楼宇运营提质等主线。租金表现上，8月八城写字楼租金均值2.32元/平方米/天，环比7月的2.44元/平方米/天下滑4.93%，同比下跌7.81%。单月均值环比跌幅较7月再度转弱，市场没有出现整体性反转。
写字楼经营进入结构性分化时代，上海出现大面积租赁签约 从已披露数据的企业来看，写字楼相关收入同比下跌的样本企业数占比超过七成，跌幅区间从1%到38%不等，市场整体下行压力凸显。本期少数企业实现写字楼业务同比正增长，经营韧性表现突出，核心共性为重仓一线核心城市、租户结构偏向金融、专业服务、新经济等高韧性行业，通过出租率提升、优质租户置换抵消租金下行的压力。需求层面，据监测，从租户行业结构观察，硬科技、TMT、数字文创是本期租赁需求的核心支柱，典型案例包括武汉光谷长鑫科技DRAM研发项目、上海鹰角网络、厦门翔业国际大厦腾讯云、蓝色光标数据科技集团等，芯片、云计算、游戏、数字营销等新质生产力相关企业持续释放办公扩租与搬迁需求，大面积总部型租赁成交成为市场亮点。
自用需求与国资收储双线托底，新世界拟分拆上海地标物业登陆REITs市场 9月17日，新世界发展公告广发基金已就拟设立的公募REIT向证监会及上交所提交申请材料，底层资产为上海淮海中路300号的上海香港新世界大厦，由上海K11ArtMall购物艺术中心及上海K11ATELIER新世界大厦构成。这是港资开发商首次将内地综合用途物业分拆为公募REITs的尝试。大宗交易端，据不完全统计，本期公开监测范围录得6宗已落地写字楼大宗交易案例，交易总规模约33.79亿元（其中虹桥豪盛广场9号楼金额待确认），无论成交宗数还是交易总金额，均较上期有不同程度的提升。
企业差异化发展模式深化，IWG集团战略重心全面转向轻资产 以创富港、IWG集团为代表的办公空间服务商先后披露了2026年中期业绩报告，两家企业均实现收入正增长，但盈利表现与战略取向截然不同。中国市场成为IWG核心增长极，上半年新签约49个项目，在45城运营近200家网点，持续从一线核心城市下沉至区域产业枢纽城市。外拓表现上，据不完全统计，本期新增签约、开业项目主要由IWG集团、高格办公空间、WOW即刻办公、创富港等头部运营商贡献，行业集中度正在加速提升，具备品牌、运营和资本能力的运营商正在承接存量资产盘活释放的增量需求。
增量开发持续出清，月度租金走势受成交样本结构影响较大
