观点指数 在近期发布的《2026年9月房地产市场分析报告》中，观点指数发现，1-8月全国房地产供给端处于深度调整周期，主要指标降幅较1-7月走扩，房企资金面整体承压、内部结构分化显著；8月28日多部委集中出台一揽子政策，正推动行业融资模式由主体信用向项目信用加速重构。与此同时，9月前三周重点城市新房分化加剧、仅京沪同比为正，而二手房成交六城普升，改善型置换成为市场真实支撑，“金九”期间房企营销方式明显分层。

供给端收缩加深，行业信用分层持续演进

1-8月全国房地产开发投资47979亿元，其中住宅投资37017亿元；房屋施工面积560770万平方米，新开工面积29894万平方米，竣工面积21097万平方米。投资端降幅走扩主要受政策影响，8·28商品住房销售制度改革落地后，新出让土地项目优先推行现房销售，相关城市细则还未落地，房企仍处于观望状态，开工与拿地节奏更趋审慎。

1-8月房企到位资金50893亿元，其中国内贷款6880亿元、自筹资金18432亿元、定金及预收款16037亿元、个人按揭贷款6846亿元，以销售回款为核心的内生资金仍是主力，行业资金分化格局持续加剧。

国资低利率长债扩容，融资受限的民企以高成本重启信用债

据Wind数据，1-8月地产债累计发行2297.2亿元、同比增长3.3%。9月头部国资房企发债节奏不减：珠海华发发行19亿元3年期私募公司债、首年票面利率3.15%；金融街一个月内连发两期中票、近一月累计超30亿元，利率稳定在2.5%-2.7%行业低位；首开股份、苏州高技启动5年期品种，优质主体主动拉长久期，以匹配现房销售转型后的资金回收周期。

与此同时，融资受限的民企也在以高成本重启信用债：9月21日，新城控股启动2026年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）网下利率询价，发行规模4亿元，为时隔四年重启境内公司债；根据询价结果，品种一“26新集01”发行规模 3亿元，票面利率6.44%，品种二“26新集02”发行规模1亿元，票面利率7.80%。为促成发行，“26新集01”以旗下贵港吾悦广场商业物业设立抵押担保，该物业估值6.03亿元，“26新集02”则不提供任何增信。本期债券所得净额将用于置换公司此前偿还“23新城01”本金的自有资金。

对比来看，新城控股上一次发行公司债是在2023年6月，彼时“23新城01”“23新城02”合计11亿元，票面利率分别为4.5%和6.3%，本期利率明显上行，反映民企主体仍需以高息和资产抵押换取融资渠道重启。此外，龙湖集团近期也计划公开发行总额不超过27.30亿元公司债、不设定任何增信措施，该笔债券已于9月15日获上海证券交易所受理。

出险房企债务重组9月持续推进，方案多以重组支持协议、同意费激励和多元兑付选项为主，落地节奏仍有反复。合景泰富公告，占范围内债务未偿本金约75.47%的持有人已加入或同意加入重组支持协议，基本同意费截止日由9月7日延至9月28日，早鸟同意费为合资格受限债务本金的0.2%。9月7日，上海宝龙实业6笔标的债券重组议案获持有人会议表决通过，但因资产抵债有效申报未达5亿元门槛，不再实施资产抵债。弘阳地产则于9月11日将重组支持协议费用期限延至10月9日/10月23日，为债权人完成内部审批留出时间。整体看，市场化重组已进入“多数债权人支持、方案细节动态调整”的攻坚阶段，风险出清仍依赖销售回暖与资产处置。

当前房地产行业融资端的信用分层仍在持续演进：经营稳健的央企、地方国企等头部主体凭借信用背书，在中期票据、公司债市场持续享受低利率融资红利，并主动发行中长期债券拉长久期，融资渠道保持通畅；而多数出险民营房企仍以债务重组、资产盘活、同意费征集为核心工作，资金修复依赖销售端回暖与资产处置进度。

随着“8·28”新政推动开发贷主办银行制、项目资金封闭管理落地，以及股权、债券、ABS、REITs等多元直接融资渠道进一步拓宽，行业资金配置将持续向优质主体和优质项目集中，融资模式正经历由“主体刚兑”向“项目定价”的深刻切换，资金面的结构性分化格局短期仍将延续。

重点城市新房京沪同比领涨，二手房环比普升支撑置换需求

9月1日至23日，重点监测城市商品住宅累计成交2.02万套、222.34万平方米。北京、上海环比同比双双为正，分别成交2965套、8952套；广州、深圳、杭州、成都其余四城走弱，杭州为六城中唯一环比、同比双降的城市。

与新房分化相反，六城二手住宅成交套数环比全部上升，合计58568套、524.71万平方米，

从体量看，上海一城即占六城二手成交套数的32.2%，成都占25.7%，北京占20.9%，三城合计已达78.8%，活跃度高度集中。

结构上，六城中只有深圳的面积增速快于套数增速，高出约2.4个百分点，说明改善型、大户型房源成交占比在抬升；北京、上海、杭州则相反，面积增速分别低于套数增速1.46、1.27和1.43个百分点，套均面积小幅回落，放量仍由中小户型驱动；成都与广州的面积、套数增速几乎同步，成交结构保持稳定。

比价关系进一步印证置换链条的主导地位。以二手住宅成交套数对新房成交套数，成都为5.16倍、北京4.13倍、深圳3.34倍、杭州2.50倍、上海2.11倍、广州1.85倍，六城整体2.89倍；按面积口径，六城整体为2.36倍。二手房成交规模普遍达到新房的1.6倍以上，成都、北京、深圳更超过3倍。改善需求经由卖旧买新释放的迹象明确。

综合来看，城市分化已压过周期共性，新房同比仅京沪为正而二手房环比六城齐升，说明流动性与定价权正偏向存量房，改善型置换是当前市场的真实支撑。

产品竞速聚焦核心地段与配套服务，房企营销从普遍降价向分层、差异化方向演变

828新政后，沪苏杭少数核心区改善项目公证摇号、积分制与“日光”频现：中国金茂苏州姑苏满元开盘当日成交约7.1亿元，为近三年苏州首个公证摇号盘；上海宝山金茂锦棠两开两罄，绿城大虹桥悦海棠二批次认筹率达485%。

9月8日起，保利上海三个项目新取证楼栋上调1%、收回前期优惠。红盘之外，深圳举办好房嘉年华并推出30至60天“无忧退定”；中秋期间绿城“天香家宴”、中海物业“坝坝宴”等社群活动常态化运营。

整体来看，行业融资端信用分层仍在演进，头部国资享受低利率红利、出险民营依赖债务重组与资产处置；城市格局上流动性与定价权偏向存量房，改善置换是真实支撑。“金九”营销从普遍降价走向分层差异化，手握核心资产、财务稳健的优质企业优势持续扩大。

本文节选自《2026年9月房地产市场分析报告·观点指数》
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