存量博弈与主动优化并行，物企正在增强市场化拓展能力
由于依赖关联方的传统路径难以为继，物企市场化拓展能力持续在增强，独立第三方外拓已成为规模增长的核心驱动力。
观点指数 在9月22日观点指数研究院发布的《降速提质 | 2026年9月物业暨城市服务发展报告》，其指出，受新房交付规模收缩，行业进入存量博弈阶段，以及越来越多的物企主动优化项目结构，有序清退低质、低效的亏损项目影响，物业行业管理规模增长放缓。其中，由于依赖关联方的传统路径难以为继，物企市场化拓展能力持续增强，独立第三方外拓已成为规模增长的核心驱动力。
2026上半年，上市物企规模仍保持低速增长趋势，主要表现为在管面积与合约面积增速回落甚至负增长；管理项目数量下滑的企业占比上升；同时企业项目布局向核心城市或优势区域集中，业务覆盖范围收窄。
据观点指数统计，截至2026年8月末，共有49家上市物企披露在管面积数据，合计约79.17亿平方米，对比2025年中期51家物企披露的78.73亿平方米，同比增长1.33%，增速保持较低水平。合约面积方面，共有39家上市物企披露相关数据，合计约48.59亿平方米，对比2025年中期45家物企披露的64.36亿平方米，同比下降24.50%。
合约面积同比下滑，和部分物企不再披露该数据，导致统计口径收窄有关。但更值得关注的是，行业储备面积整体收缩，反映出新增合约拓展放缓、储备项目转化加速等多重现状。
综合来看，行业规模保持低速增长主要受两方面因素影响：一是新房交付规模收缩，行业进入存量博弈阶段，市场竞争加剧，获取项目难度提升；二是越来越多的物企主动优化项目结构，有序清退低质、低效的亏损项目，致使整体管理规模增长较缓。
从项目业态结构来看，住宅业态仍占据主导地位，非住项目占比提升较为缓慢。物企间分化特征显著：头部企业及独立第三方物企正积极推进多元化布局；而多数中小型物企的在管面积仍高度依赖住宅业态，非住领域拓展相对滞后。
需要指出的是，受住宅物业收支失衡影响，物企正将资源集中投向商写、园区、公建、城市服务等高价值赛道。中报显示，上半年物企新增项目或合同金额中，住宅业态占比明显降低，非住宅项目占比则有所提升，该特征在品牌物企中更为突出。
然而，随着更多服务商涌入，非住赛道竞争持续加剧。叠加商写空置率上升、公建及城市服务领域客户预算趋紧，价格竞争日益激烈，非住物业赛道整体毛利率亦面临下行趋势。
近年来，随着依赖关联方的传统路径难以为继，物企市场化拓展能力持续增强，独立第三方外拓已成为规模增长的核心驱动力。上半年以来，物企新增项目中外拓比例显著提升，带动在管面积中第三方占比攀升。
本期，物企保持了积极的市场化拓展态势，多家企业实现各类项目中标或续约，整体业态结构实现突破，市场覆盖范围进一步扩展。从新增项目分布来看，住宅与产业园业态占比较高，同时拓展领域涵盖写字楼、商业、公共场馆、文旅、政府后勤、学校、医院、轨道交通等领域，延续多元化拓展的势头。
其中，中建壹品物业实现两大重点突破：一是通过中建三局国际公司柬埔寨分公司品牌授权，正式签约柬埔寨金边CBD核心地段FTB大厦（当地超甲级高端写字楼），落地首个海外高端服务运营项目；二是进驻我国中部首家4F级民用国际机场——武汉天河机场T3航站楼（年旅客吞吐量超3100万人次），服务范围涵盖3米以下区域保洁、环境维护、手推车管理、旅客耗材管理及现场应急任务等。
瑞森生活服务则披露8月累计中标18个项目，合同总金额达1.03亿元，业态覆盖住宅、商业综合体、政府机关、办公产业园、商住公寓、高校等9大类。从项目类型来看，住宅项目表现最为突出，合计中标6个。
本文节选自《降速提质 | 2026年9月物业暨城市服务发展报告》
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