降速提质 | 2026年9月物业暨城市服务发展报告
行业规模保持低速增长，一方面新房交付规模收缩，获取项目的难度提升；另一方面，越来越多的物企有序清退低质、低效的亏损项目。
（报告期2026.08.21-2026.09.22）
多地“十五五”规划提升物业治理水平，房地产新政加快新模式构建 本期，多地“十五五”规划将物业服务进一步纳入城市更新与社区治理体系之中。政策端着力拓宽公积金提取场景以支持物业费支付，深化物业收费与公共收益的规范监管等，推动行业向质价相符与全周期保障转型。上游房地产领域，828新政推动构建房地产发展新模式。长期而言，住房将回归居住本位，物企需更好地满足居民对美好居住生活的需求。
行业规模仍呈现低速增长，第三方外拓成为驱动力 2026上半年，上市物企规模仍保持低速趋势，49家上市物企披露的在管面积总计约79.17亿平方米，较2025年中期同比增长1.33%。39家物企披露的合约面积共计约48.59亿平方米，同比2025年中期下降24.50%。总体来看，住宅项目仍占据主导地位，非住项目占比提升较为缓慢。同时，物企独立第三方外拓能力正在增强，将成为规模增长的核心驱动力。本期，物企保持积极的市场化拓展态势，多家企业实现各类项目中标或续约，整体业态结构实现突破，市场覆盖范围进一步扩展。
物企盈利能力承压，应收账款增长较快 截至8月末，A股+港股62家上市物企公布了2026年中期业绩。行业营收呈现增长态势，但归母净利润反而微降，显现出利润率承压的态势。数据显示，62家上市物企2026上半年总计营收1532.4亿元，同比增长约3.5%；录得归母净利润合计约101.28亿元，同比略微下滑0.28%。财务安全性方面，受多重因素叠加影响，物企应收账款呈现较快增速，现金储备则有明显下滑。数据方面，截至2026年6月30日，62家上市物企贸易应收账款及票据总额达到1095.43亿元，较2025年末的996.54亿元环比增长了6.31%；总计现金及现金等价物964.09亿元，较2025年末的1075.72亿元环比下滑了10.38%。
物管股延续下滑，收并购市场活跃度较低 期内，物管股延续下滑态势，监测的40家样本港股物企本期录得平均区间跌幅约为4.27%，相比上个报告期录得的区间涨幅5.4%有明显下滑。收并购市场上，物企的活跃度仍较低，期内公开披露的并购案例寥寥，仅建发物业完成对同属国资背景的联发物业的整合。
AI、机器人赋能作业效率提升，物企与科技公司合作深化 从2026年中报来看，物企的数智化发展已取得显著成果，人机共融、数据驱动的服务新生态正在构建。部分企业通过科技手段重构内部业务流程和组织架构，成功形成效率优势。期内，物企加快了机器人的规模化落地部署，正通过与顶尖科技公司建立长期战略合作、合资或平台共建等深度合作模式，将具身智能机器人等前沿技术深度融入清洁、安防等核心物业场景。
