观点指数 在9月23日发布的《分化修复｜2026三季度不动产资本金融报告》中，观点指数指出，三季度宏观经济延续K型分化，不动产存量筑底、资本结构分化，外贸出口在AI产业链带动下保持高位扩张，固定资产投资与社零仍处收缩通道，资本市场资金向低估值、高股息、现金流确定性强的方向再定价。

宏观经济外贸高位扩张，居民消费重心由商品向服务迁移

前8个月我国货物贸易进出口总值34.78万亿元，同比增长17.6%，增速较前7个月再升0.3个百分点；其中出口20.17万亿元、增长14.6%，进口14.61万亿元、增长22.0%。8月单月进出口4.65万亿元、增长19.8%，已连续第四个月保持双位数扩张。拉动出口的主力来自AI产业链与电子制造环节，海外数据中心建设、服务器扩容带来的高技术产品外需，构成了出口数据中最具持续性的支撑。

与外需高增形成对照，内需与投资仍在收缩。前8个月全国固定资产投资同比下降7.2%，降幅较1—7月再度扩大；基础设施投资下降4.0%、制造业投资下降2.3%、房地产开发投资下降19.9%，三大分项全部负增长且跌幅均有加深。社零总额前8个月仅增长1.1%，8月单月同比增长0.4%，但服务零售额增长4.9%显著快于商品零售，居民消费重心由商品向服务迁移。

不动产实体市场“二手热、新房冷”分化加剧。前8个月新建商品房销售面积49880万平方米，而二手房交易网签面积54923万平方米、同比增长10.6%，二手房成交已超过新房。8月70城数据呈“一线转涨、二三线仍跌”的格局，一线城市新房价格环比上涨0.1%，其中上海上涨0.4%、深圳上涨0.2%；二手房一线城市环比上涨0.1%，上海、深圳分别上涨0.3%和0.1%。二三线城市环比下跌尚未止步，城市间修复节奏落差仍在延续。

一级市场A、港股IPO集中硬科技，不动产企业以化债和补流为主

三季度A股IPO共36家、募资1004.77亿元，其中存储芯片龙头长鑫科技单家募资666.07亿元，独占全季募资额约66%；其余35家合计募资约339亿元，常态化IPO节奏并未明显提速。结构上，展芯股份、超纯应材、杰理科技等半导体企业密集上市，宇树科技以60.99亿元募资成为“人形机器人第一股”，监管层“扶大也扶小”，但资金和关注度显著向半导体、AI、机器人倾斜。

港股三季度IPO共44家、实际募资1819.42亿港元，连续第三个季度单季募资破千亿。中际旭创以614.22亿港元成为年内最大单，立讯精密242.66亿、希音135.96亿紧随其后，三家合计独占全季募资额54.6%。二次上市是核心引擎，中际旭创、立讯精密、晶合集成等A股龙头掀起“A+H二次上市潮”，MOMENTA、梅卡曼德等把自动驾驶与具身智能集中推上港交所。

不动产企业再融资以化债和补充流动性为主。融创中国以代价发行方式承接而今建设管理100%股权，在不消耗现金的情况下完成产业链纵向整合；旭辉控股以每股1.6港元配售4.08亿股，募集资金6.53亿港元全部用于清偿并注销境内债券；华发股份拟向控股股东现金认购不超过26.5亿元，全部投向七个地产项目。近期不动产融资呈现“港股侧重债务化解与轻资产转型、A股更多依赖控股股东信用为在建项目提供资金支持”的特征。

三季度不动产板块修复，价值红利领跑、成长科技承压

三季度市场风格极端分化，价值红利领跑、成长科技承压。申万一级行业中农林牧渔上涨24.90%、石油石化上涨23.54%、煤炭上涨20.73%等资源品领涨，银行上涨14.19%紧随其后；而建筑材料下跌19.56%、电子下跌17.46%、电力设备下跌14.87%，资金明显从高估值成长板块撤出，流向低估值、高股息、现金流确定性的方向。

申万不动产板块三季度上涨9.57%、位居31个行业前十，显著优于同期建筑材料（下跌19.56%）和建筑装饰（上涨3.53%）。行情主线集中于商业地产、物管、收租物业及REITs等“类债”资产，与银行、非银金融同向表现，反映资金对低估值、资产负债表稳健资产的再定价。叠加存量商品房收储推进、商业与产业园区REITs常态化发行等政策托底，市场对板块的判断已由“全面出清”转向“结构分化、头部修复”。

子板块全线收涨但内部分化显著。商业不动产上涨16.66%、物业管理上涨11.99%、住宅不动产上涨9.14%、产业不动产上涨1.46%。商业受益于重奢零售额与购物中心租金的双位数增长，物管为二季度超跌后的修复，住宅反映开发端减亏与政策预期，产业不动产则仍受净负债率偏高、利息保障倍数偏低的资产负债表约束。机器人板块“二季度大涨45.43%、三季度下跌26.55%”，单季回吐约六成涨幅，成长板块获利了结与持有型资产再配置并行。

估值背离“价涨PB降”，定价逻辑向资产质量切换

三季度不动产各子板块股价普遍修复，但市净率（PB）不升反降，呈现明显背离。住宅不动产PB由二季度的0.83倍降至0.72倍，商业不动产由0.74倍降至0.69倍，产业不动产由1.67倍降至1.49倍。背离的核心原因在于分母端净资产持续收缩：开发端资产减值、持有型物业估值下调以及REITs分派等因素不断侵蚀账面净资产，致使股价涨幅未能传导至PB。

分板块看，商业不动产PB已降至0.69倍为三者最低，与同期16.66%的股价涨幅形成“低估值+高修复”组合，反映市场对重奢、奥莱等核心资产现金流稳定性的重新定价；住宅不动产PB为0.72倍仍处破净区间，对应开发端亏损出清尚未结束；产业不动产PB虽回落至1.49倍仍显著高于住宅与商业，定价逻辑正由“成长性溢价”逐步转向“资产质量折价”。

港股恒生地产冲高回落，港资收租跑赢内房

三季度港股总成交额约9.86万亿港元，资讯科技业以3.56万亿港元居首、占比36.1%，地产建筑业仅占2.7%、关注度处低位，板块成交主要集中在内房股、物管股等低价标的。恒生地产分类指数呈“七月反弹、八月冲高、九月回落”三段式走势，自7月初18278点震荡上行，8月21日触及阶段高点21180点，9月以来快速回落至18884点，较高点回撤约10.8%。

板块内部分化显著，港资地产跑赢内房。九龙仓置业上涨46.45%，长实集团、华润万象生活、恒基地产分别录得8.67%、7.46%、6.04%涨幅，领展房产基金、中国海外发展小幅收涨；与之对比，龙湖集团区间下跌10.12%，反映市场对民营开发商销售修复与债务压力的担忧仍未消解，资金偏好进一步向现金流稳定、资产质量扎实的港资收租物业倾斜。

内房股指数三季度呈倒V形冲高回落。指数从6月30日394.04点起步，受北京楼市新政（8月10日）和“828新政”催化，8月26日触及阶段高点458.55点、较二季度末反弹约16.4%；但8月31日单日大幅回落6.9%，9月14日收于402.82点，较8月高点回撤约12.2%，较二季度末仅上涨约2.2%。综合来看，三季度内房股反弹属于深度下跌后的政策修复，而非基本面驱动的趋势性反转。

本文节选自《分化修复 | 2026三季度不动产资本金融报告》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。