从仓储指数回落到REITs磨底：物流仓储行业等待终端真实需求回暖
短期仓储板块修复更加依赖终端真实需求回暖，而非被动的库存累积。
观点指数 在9月18日观点指数研究院发布的《运输强仓储弱 | 2026年9月物流仓储暨基础设施投资发展报告》中，其分析指出，仓储指数回落至收缩区间，物流业景气指数、电商物流指数保持扩张，快递行业提质增效态势延续；与此同时，仓储REITs年化分派率区间4.0%-6.2%，账面分派率抬升，但底层资产可供分配资金同比下滑，高分派率部分源于价格下行。
2026年8月中国仓储指数录得48.5%，较7月的50.3%回落1.8个百分点，结束连续两个月的扩张态势，重新落入收缩区间。分项当中，仅业务活动预期指数维持扩张，录得53.2%，环比上行0.9个百分点；设施利用率指数下滑幅度最大，环比下降5.9个百分点至44.6%。
中国物流信息中心解读，指数回落主要受高温多雨、台风等季节性天气扰动，叠加部分区域阶段性需求走弱。库存、周转分项同步走弱，“存货去化 周转放缓 设施利用率下降”的传导链条尚未打破，短期仓储板块修复更加依赖终端真实需求回暖，而非被动的库存累积。不过业务活动预期维持扩张，9月仓储行业存在趋稳回升的基础。
数据来源：国家邮政局、中物联，观点指数整理
2026年8月中国物流业景气指数为50.9%，环比回升0.5个百分点，持续处于扩张区间。分区域看，东部50.3%（+0.4pct）、中部50.7%（+0.6pct）、西部51.3%（+0.5pct），中西部景气表现优于东部，反映了国内产业向内陆转移带动全国物流网络再平衡。
受益于电气机械、医药、汽车零部件、电子元器件等产业物流需求增长，业务总量、新订单两大领先指标同步改善，物流服务需求韧性显现。仓储板块走弱、物流业景气上行，本质是库存周期与设施供给错配，并不意味着终端消费与产业需求整体收缩。
2026年8月中国电商物流指数为111.5点，环比上升0.3点，终止此前下行的趋势。供给端，AI技术持续赋能电商物流企业，在智能分拣、路径优化、仓储调度、客户服务等场景持续落地深化，有效提升作业运转效率。指数9个分项中有8项上涨，库存周转率、物流时效、履约率连续多月改善。
2026年8月中国快递发展指数431.7，同比提升1.5%。从分项指标看，8月快递业务量预计同比增长3.7%左右，快递业务收入预计同比增长7%左右，依托产销一体化服务模式，加大运力与服务资源投入，助力优质农产品出村进城、出山跨海，持续激活城乡消费市场潜能。
二级市场行情方面，8月17‑21日交易周，中证REITs全收益指数收涨1.18%至942.2点；仓储物流板块上涨2.07%，产业园板块上涨3.76%，本轮行情具备显著超跌反弹特征，中航易商仓储物流REIT于8月20日单日领涨4.08%。
进入9月首周（8月31日 9月4日）市场行情反转，指数回调1.52%，收于940.8点，终结此前两周连涨的态势，近九成产权类REITs产品价格下跌。全市场日均成交额3.78亿元，日均换手率0.36%，市场交易活跃度有所降温。
9月7日-9月11日交易周，市场延续缩量震荡下行的走势，中证REITs全收益指数收至937.11点，单周下跌0.39%。板块走势分化，仓储物流板块单周下跌1.24%，表现弱于保障房等防御属性板块。本周全市场合计成交17.5亿元，交易活跃度继续回落，资金参与意愿偏弱。经历连续两周的回调，仓储物流REITs板块震荡特征进一步凸显，反弹行情缺乏持续性，行业仍处于出租率修复驱动的底部磨底阶段。
同期产权类REITs利差较前一周走扩12个基点，达到302bp，处于历史98%分位区间，风险溢价处于高位。整体来看，仓储物流板块在连续回调后，市场处于出租率修复主导的磨底周期，超跌反弹与再度回调交替出现，行情反弹缺乏持续性。
分派率维度，已上市仓储物流REITs披露中报年化分派率集中在4.0% 6.2%区间：中金普洛斯REIT约6.20%、安博仓储REIT为5.26%、顺丰物流REIT为4.95%、中航易商REIT 4.71%、外运REIT 4.65%、嘉实京东仓储4.21%、深国际REIT 4.16%、红土盐田港REIT 4.00%。
对比年初，板块账面分派率有所抬升，长期配置性价比得到改善。值得关注的是，多数仓储物流REITs可供分配金额同比降幅超10%。受租金承压、空置率扰动影响，底层资产现金造血能力明显减弱，高分派率一部分来自二级市场价格下行带来的分母效应，而非全部依靠经营性现金流增长驱动。
本文节选自《运输强仓储弱 | 2026年9月物流仓储暨基础设施投资发展报告》
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