运输强仓储弱 | 2026年9月物流仓储暨基础设施投资发展报告
多项物流相关指数呈现分化特征，折射出“运输活跃、仓储承压”，企业增长逻辑由空间扩张切换至供应链增值服务。
（报告期：2026.08.20-2026.09.18）
物流网上升为顶层战略，行业指数呈现“运热仓冷”的分化格局 2026年8月，多项物流相关指数呈现分化特征：仓储指数回落至收缩区间，物流业景气指数、电商物流指数保持扩张，快递行业提质增效态势延续。国家出台《物流网建设实施方案》，构建物流发展顶层框架，配套电子单证及地方仓储扶持政策。行业降本增效由运力扩容转向网络协同与数字化，仓储、供应链金融、多式联运等领域长期价值有望释放。
锚定产业需求，仓储服务从“空间租赁”到“解决方案输出” 期内通用仓储市场租金企稳、空置率小幅抬升，新增供应大幅收缩，行业进入存量博弈阶段。头部仓储物流企业业绩明显分化，行业发展逻辑迭代，逐步脱离对单纯规模扩张的依赖。国内外物流平台路径出现差异，国内企业搭建轻重资产双平台。定制化仓储、供应链增值服务、数字化方案落地增多，仓储正在从空间出租转向深度嵌入产业的综合供应链解决方案输出。
实体项目多点落地，产业资本双向发力托举物流转型 2026年8月物流仓储领域投资的实体项目加速落地，赛道分化显著。期内，普洛斯存量仓储物流设施改造智算中心，探索新的方向。高端冷链、航空物流枢纽等多元类型持续扩容。资本市场层面，多家物流企业实施股份回购、股东增持释放信心。同时，企业借助债券、可转债获取长期低成本资金，资本从股权、债权两端共同支持实体项目的建设。
仓储REITs基本面约束仍存，高分派率背后现金流边际走弱 仓储物流公募REITs二级市场呈现超跌反弹后再度回调的震荡磨底行情，板块交易活跃度回落，产权类REITs风险溢价处于高位。仓储REITs年化分派率区间4.0%-6.2%，账面分派率抬升，但底层资产可供分配资金同比下滑，高分派率部分源于价格下行。2026年首单菜鸟仓储REIT成功获批，为行业补充资产供给，充实扩募储备。
物流网上升为顶层战略，行业指数呈现“运热仓冷”的分化格局
