观点指数 在9月17日观点指数研究院发布的《资金重塑土拍格局 | 2026年1-9月房地产企业新增土地储备报告》中，其指出，期内住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，已出让未取得建设工程规划许可证的项目优先现房销售；现房销售实行备案管理，继续预售的项目须主体结构封顶后方可预售。

该政策从根本上改变房企开发周转模式，对土地市场影响深远。房企拿地后的资金占用周期显著拉长，前期建安投入与财务成本同步上升，对企业自有资金厚度、融资成本控制能力以及现金流安全边际提出了更高的要求。

资金充裕、融资成本低的央国企与头部稳健民企，更能适配长周期开发的资金要求，有望继续保持核心城市拿地力度；而高杠杆、弱现金流的企业将逐步退出热点城市的招拍挂竞争，土地市场的竞买主体范围趋于收窄。

新政后，房企资金门槛抬升，拿地资源将进一步向供求关系接近均衡的核心城市倾斜，三四线城市供地积极性与成交能力双双走弱。

新政放大了地块资质的定价差异。去化确定性极强的核心稀缺资产预计维持高溢价，非核心板块则面临估值下调。土地市场的非理性溢价空间将被进一步压缩，核心城市优质地块的竞争转向综合实力的比拼。

短期内，土地市场将经历溢价率下行、成交规模收缩、流拍率上升的调整期。中长期看，土地资源将加速向核心城市和优质企业集中，地方政府供地将更加注重地块品质与配套政策的组合设计。

广东省《关于加快推进低效用地再开发促进高质量发展的若干措施（征求意见稿）》鼓励国有企业盘活利用存量土地。该文件提及对符合条件的国有企业存量土地可按规定纳入低效用地再开发范围，妥善处理历史遗留用地问题，依法依规采取自主、出租、转让、合作、资产调拨或划转、兼并重组、收回退出、引入第三方资金等多种方式改造开发。鼓励国有资本投资、运营公司参与盘活国有企业低效用地。

这一政策，一方面开辟增量建设用地之外的新供给渠道，通过激活国企存量工业用地、历史遗留用地等资源，增加商品住房与产业用地的有效供给，缓解核心城市新增用地指标紧张的局面。

此外，也为房企拓展土储提供新路径。企业通过与国企合作开发、承接存量用地改造升级，可替代部分传统招拍挂拿地。存量低效用地改造将成为房企未来获取优质土储的重要渠道，土地市场的竞争将从单纯的招拍挂竞价，延伸至存量资源整合能力的较量。

期内，武汉集中挂牌9宗地块，起拍总价约36.18亿元，涉及武汉经济技术开发区、洪山区、青山区三大区域，涵盖住宅、商业、公共管理与公共服务、公园绿地、图书展览、教育、防护绿地等多元用地类型。此次出让的9宗地块总面积达45.6万平方米，合计起始总价约36.18亿元。

扬州市自然资源和规划局发布扬州市本级挂[2026]21号国有土地使用权挂牌出让公告，以挂牌方式出让2幅地块的国有土地使用权。GZ847地块宗地总面积4.77万平方米，容积率1.01-1.8，保证金8700万元，起始价4.35亿元。GZ845地块宗地总面积9.31万平方米，用途为普通商品住房用地（二类）及零售商业用地，容积率1.01-1.85，保证金1.4亿元，起始价7亿元。

供应用地结构从单一住宅向多元复合转型，功能配套前置化特征凸显。容积率普遍下调，低密改善型用地成为供应主流。

地方不再单纯追求供地规模，而是更加注重地块质量、区域价值与功能适配，通过精准供地稳定市场信心。对于房企而言，核心城市重点片区的低密优质地块供应增加，也为四季度补仓提供了窗口期。

据观点指数监测，2026年8月，全国土地供应2489宗、面积7776.62万平方米、建面12678.18万平方米；宗数环比上升13.9%、同比下降14.8%；建面环比上升16.12%、同比下降10.62%；起始楼面价1564.32元/平方米，环比上升2.04%、同比上升8.11%。

8月供应规模环比回升，符合下半年供地放量的季节规律，各地政府把握下半年出让窗口，加快推地节奏，单月供应规模创下阶段性高位。但是与去年同期相比，供应总量仍有一成以上的缺口，收缩基调未改。

8月的放量更多体现为出让时点的集中，而非供应意愿的根本性转向。单宗约5.09万平方米的体量属于中等水平，地块切分理性。

数据来源：Wind、观点指数整理

楼面价方面，自2月到达868.14元/平方米的谷底后，起始楼面价已连续六个月上行，8月同比8.11%的涨幅，看似印证了“地价上涨”，但这是典型的结构性上涨，而非普涨。

原因在于，低价地供给减少，地方政府主动收缩外围区域与低价值板块的挂牌量。其二，高价地占比提升，核心城市、核心地段地块在供应盘子中的权重持续加大。

换言之，楼面价上行是“以质换量”供给策略的价格映射，体现的是供应结构的优化，而非土地价值的普遍重估。

据观点指数观察，一线供地呈现“少而精”的特征，16宗、60万平方米的体量在全国盘子中占比微乎其微，但起始楼面价85666元/平方米，分别是二线城市的16倍、三四线的17-30倍，以绝对稀缺性支撑价格体系。

二线城市则呈现“中坚收缩”的特点：467万平方米的建面仍是供地结构的中坚力量，但同比增速转负，表明强二线亦在主动控制供地节奏。

三四线“量大价低”，数百宗的供应撑起数量基本盘，但楼面价仅相当于一线城市的零头。低价值供应的持续存在，恰恰反衬出全国均价上行的结构性本质。

本文节选自《资金重塑土拍格局 | 2026年1-9月房地产企业新增土地储备报告》
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