观点指数 在9月24日观点指数研究院发布的《核心资产托底 | 2026年9月商办与办公空间发展报告》中，观点指数指出，市场已告别普涨阶段，进入核心资产稳收益、存量资产持续让利、弱势资产持续出清的结构性经营周期。

数据来源：wind，观点指数整理

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业的平均租金走势情况。

8月，八城写字楼租金均值为2.32元/平方米/天，环比7月的2.44元/平方米/天下滑4.93%，同比下跌7.81%。单月均值环比跌幅较7月再度转弱，市场没有出现整体性反转。

从八城办公租金数据来看，当前写字楼市场是典型的结构性行情，不存在普涨回暖。城市月度租金走势受成交样本结构影响较大，月度数据波动明显，市场修复高度绑定大宗租赁成交，标杆资产租金获得支撑。而缺少产业大客户导入的城市、非核心片区，租金持续受到压制。

随着2026年8月末上市企业中期财报集中披露，内地写字楼运营商上半年经营业绩基本落地。整体来看，写字楼租赁市场需求端疲软态势仍在延续。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

收入规模方面，中海商业以17.2亿元的写字楼收入稳居首位，同比微增1.18%。陆家嘴集团及嘉里建设紧随其后。

从已披露数据的企业来看，写字楼相关收入同比下跌的样本企业数占比超过七成，跌幅区间从1%到38%不等，市场面临的下行压力整体较大。

本期少数企业实现写字楼业务的同比正增长，经营韧性表现突出，核心共性为重仓一线核心城市、租户结构偏向金融、专业服务、新经济等高韧性行业，通过出租率提升、优质租户置换抵消租金下行压力。

以太古地产、中海商业、嘉里建设、招商蛇口等为代表的样本企业同步实现办公租赁收入的正向增长。

陆家嘴集团、华润置地、金地商置、恒隆地产、中国国贸、新鸿基、春泉产业信托等处于温和调整区间，收入小幅下行但无系统性风险，属于行业周期内正常租约重定价调整；出租率整体可控、经营基本面稳健。举例来说，期内华润置地写字楼租金收入7.8亿元，同比下降4.20%，整体波动可控。金地商置商办租赁收入6.13亿元，同比微降1.20%，产业园出租率稳定在90%以上，产业型办公资产展现出更强的韧性。

这部分企业资产多位于一线核心片区、以成熟稳定存量为主，空置风险低，收入下滑主要来自续租租金小幅下调，而非出租率塌陷，属于可控的周期性调整，经营底盘扎实。

收入深度回调企业以商办REITs、存量老旧项目集中运营商、二线城市高库存主体为主，收入出现两位数大幅下滑，存量资产迭代出清压力集中释放。

未单独披露写字楼业务收入的部分商业地产企业，收入端表现同样分化。以中国金茂、瑞安房地产等为代表的样本，实现物业租赁收入的正向增长。其中金茂物业投资收入同比增长4.69%，瑞安房地产租金及相关收入同比增长7.56%，成熟办公楼出租率维持90%的高位，凭借核心城市高端商务资产，维持稳定现金流。

以九龙仓、恒基地产为代表的港资企业出现明显的“账面增收、经营承压”特征。九龙仓内地投资物业分部收入同比增长1%、营业盈利小幅上涨，但财报明确直言写字楼市场受供应过剩、需求疲软冲击，企业收缩经营、出租率与租金持续受压，账面增长完全来自人民币升值对冲，剔除汇率因素后内地写字楼经营实质走弱。恒基地产同样呈现汇率抬升账面收益、真实租金收入同比下跌的特征。

整体来看，市场已告别普涨阶段，进入核心资产稳收益、存量资产持续让利、弱势资产持续出清的结构性经营周期。

写字楼经营彻底进入结构性分化时代，无普涨行情。2026年上半年行业整体收入中枢下移，多数企业营收承压，但部分核心地标、产业适配型资产实现逆势增长，老旧、非核心、租户结构偏弱资产深度调整，市场K型分化彻底固化。

收入分化的核心驱动由“地段”转向“租户结构、资产硬件与运营能力”。太古地产、嘉里建设、金茂、中海等优质主体，依靠金融、专业服务、生物医药、新经济稳定租户，持续优化租约结构，对冲市场租金下行；而传统贸易、老旧产业租户占比高的项目普遍收入大跌，租户质量成为业绩分水岭。

数据来源：观点指数不完全统计

需求层面，据观点指数监测，从租户行业结构观察，硬科技、TMT、数字文创是本期租赁需求的核心支柱，典型案例包括武汉光谷长鑫科技DRAM研发项目、上海鹰角网络、厦门翔业国际大厦腾讯云、蓝色光标数据科技集团等，芯片、云计算、游戏、数字营销等新质生产力相关企业持续释放办公扩租与搬迁需求，大面积总部型租赁成交成为市场亮点。

值得关注的是，期内头部游戏企业鹰角网络官宣将于2027年底整体入驻徐汇万科中心三期T1，租赁37层合计约9万平方米，成为本期上海写字楼最大单体租赁成交案例。蓝色光标数据科技集团签约上海阿里中心·徐汇滨江，租赁3‑8层临江面积合计约1.75万平方米。

同时租户结构呈现多元化特征，跨境物流、跨国供应链服务商（德迅、贺中技物流）、消费品牌（CASETiFY、蒙牛、媛颂集团）、生物医药（广药大美丽生物）、公共法律服务机构（广州仲裁委员会南沙总部）等同步落地，打破过去写字楼租户高度依赖传统金融的单一格局。

企业选址逻辑发生明显转变，不再单纯追逐传统核心商圈，产业生态、人才供给、板块产业定位权重抬升。武汉光谷、上海徐汇滨江、深圳前海、广州南沙等产业导向型板块持续吸引科创企业落地，产业集群效应驱动企业向匹配自身赛道的产业片区集聚；传统核心商务区仍有专业服务、实业、咨询类等企业入驻，形成产业板块承载科创总部，成熟商务区承接专业服务的分层格局。

整体来看，在办公楼开发端持续收缩的大背景下，租赁需求呈现结构性机会，市场并非全面回暖，而是优质资产与产业适配型楼宇优先捕获科创、实体企业的搬迁与扩租需求，中小体量、传统商务区老旧写字楼仍面临去化压力。写字楼市场的租赁需求已从地段驱动转向产业驱动，企业选址逻辑与城市产业定位的匹配度，正在取代传统的地段溢价，成为决定楼宇去化效率与租金韧性的首要变量。

办公空间服务商层面，以创富港、IWG集团为代表的办公空间服务商先后披露了2026年中期业绩报告，两家企业均实现收入正增长，但盈利表现与战略取向截然不同。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

本土代表企业创富港业绩表现稳定，期内实现营收3.94亿元，同比增长2.58%；归母净利润4727.67万元，同比增长18.86%，利润增速大幅跑赢收入增速；综合毛利率40.57%，同比微升；经营性现金流2.15亿元，保持稳健造血能力。公司盈利提升主要依靠精细化成本管控、租赁负债摊销带来财务费用下降及存量资产优化，并非规模扩张驱动，整体拓店节奏趋于保守。

外资代表IWG集团，2026年上半年坚持全球高扩张策略，整体营收保持增长，但盈利与现金流阶段性承压。集团全球系统总收入同比增长11%，但营业利润同比下滑44%，税前经营现金流转负、净债务同比抬升，短期扩张拖累盈利表现。战略层面，IWG全面转向纯轻资产、特许经营模式，上半年全球新签728个办公中心、95%为管理输出模式，彻底剥离租金刚性成本，管理服务费收入同比大增36%，成为核心增长引擎。

中国市场成为IWG的核心增长极，上半年新签约49个项目，在45城运营近200家网点，并持续从一线核心城市向区域产业枢纽城市下沉。IWG依托品牌与运营输出模式，深度参与国内商办存量盘活，与业主合作提升存量楼宇出租效率，契合当前行业存量更新趋势。

外拓表现上，据观点指数不完全统计，本期新增签约、开业项目主要由高格办公空间、WOW即刻办公、创富港等头部运营商贡献，行业集中度正在加速提升，具备品牌、运营和资本能力的运营商正在承接存量资产盘活释放的增量需求。

数据来源：观点指数不完全统计

在本期外拓表现中，高格办公空间的动作尤为值得关注。期内相继迎来两大项目进展：锡连·高格办公空间正式启幕及苏城商务中心二期项目签约落地。另有江亚蕾奥中心二期及上海环球港二期将于国庆后集中亮相。

从本期头部运营商的集体动作可以看出，灵活办公行业的选址评估重心不再单纯以是否位于传统核心商圈为第一判断标准，物业交通可达性、周边产业客群基础成为更核心的评估指标。

同时，随着纯工位出租的利润空间持续压缩，运营商的核心竞争力已经不再是空间数量，产业资源对接能力、政企协同服务能力、跨城会员权益体系、定制化空间方案设计等综合服务能力，正在成为品牌拉开差距的核心壁垒。

本文节选自《核心资产托底 | 2026年9月商办与办公空间发展报告》
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