观点指数 9月15日发布的《市场回调持续 | 2026年三季度REITs发展报告》指出，三季度全球 REITs 的核心主线是“现金流确定性的重定价”——拥有长期合约、刚需租户与高股息特征的资产展现出韧性，而顺周期、利率敏感及高估值板块则面临持续调整压力。

海外篇：美国REITs三季度冲高回落转跌，防御性板块展现相对韧性

期内，2026年第三季度，标普美国房地产投资信托（REIT）指数整体呈现7月冲高、8月持续回落、9月初创季度新低的冲高回落走势，季度整体录得负向收益，从7月初404.52点稳步攀升，于7月24日触及425.47的季度高点，随后持续回调，9月2日收于397.48的季度低位，季度累计下跌1.74%，与二季度10.73%的强劲涨幅形成鲜明对比。本季度行情核心由利率环境反复与板块获利回吐双重驱动。

三季度初期，二季度财报季超预期表现推动指数延续上行态势，酒店、办公与工业REITs二季度业绩均表现强劲，叠加市场对美联储降息预期的阶段性定价，推动指数于7月下旬冲高至425.47点。进入8月，宏观环境出现边际变化，美联储降息节奏低于市场预期，利率“更高更久”的叙事重新占据主导，10年期美债收益率走高压制利率敏感型REITs估值，同时欧洲通胀受能源价格上涨影响再度抬头，全球利率环境不确定性上升，指数转入持续回调通道。此外，二季度涨幅较大的板块在三季度面临集中获利回吐压力，数据中心REITs因AI投资周期的估值过高担忧出现明显回调。

整体来看，三季度美国REITs行情从二季度的普涨转向全面回调，13个细分板块中仅电信塔REITs录得正收益，其余12个板块全部下跌，市值加权平均下跌4.18%。防御性板块展现出相对韧性，电信塔REITs上涨0.99%，租户以长期合约的电信运营商为主，现金流确定性高，5G与边缘计算部署持续支撑塔站租赁需求。

医疗保健REITs与工业REITs均下跌2.44%，医疗保健受益于人口老龄化与医疗服务需求刚性，工业REITs受物流仓储与高标仓需求支撑，上半年租金正回调幅度接近两位数。顺周期与利率敏感板块领跌，多元化REITs下跌8.96%，零售REITs下跌8.23%，多户住宅REITs下跌7.99%，多户住宅板块面临新增供应集中入市与租金增速放缓的双重压力，零售板块则受到消费支出放缓与电商持续分流的影响。数据中心REITs三季度下跌4.60%，但AI算力投资长期增长逻辑未变，机柜签约率与租金调升率仍处于历史高位。

尽管三季度出现回调，从年内维度看，标普美国REIT指数截至9月2日仍累计上涨13.74%，在主要资产类别中表现靠前。

新加坡数据中心资产证券化提速，REITs市场在三季度迎来数据中心资产证券化的集中推进期。

据彭博社消息，美国数据中心基础设施运营商SDC Capital Partners计划在新加坡REITs上市，募资规模约10亿美元，正与顾问合作筹备潜在首次公开售股，最快可能在明年进行。SDC成立于2017年，专注于发展和投资数据中心、光纤网络、无线基础设施和云服务，目前管理约125亿美元资产，私募股权公司Thoma Bravo于2025年入股并持有少数股权。

由黑石与加拿大养老金CPPIB投资的亚太数据中心运营商Air Trunk已于7月秘密提交新加坡REITs的IPO申请，计划最快在2026年9月或10月启动上市，本次IPO有望募集约15亿美元资金。

若上述两笔IPO顺利落地，新加坡数据中心REITs市场的资产管理规模与流动性将提升，数据中心作为AI算力基础设施的资产证券化通道进一步打通，新加坡作为亚太区REITs上市地的竞争力也将随之增强。目前新加坡市场现存3只数据中心REITs——吉宝数据中心REIT、Digital Core REIT与NTT DC REIT。

香港篇：三季度超跌反弹后再度回调，租金下行压力仍待消化

期内，2026年第三季度，恒生房地产信托基金指数整体呈现“7月超跌反弹、8月持续回调、9月初企稳”的三阶段走势，累计上涨4.34%，从7月初2823.12的年内低点强劲攀升，于7月30日触及3113.54的季度高点，随后转入回调通道，9月1日下探至2923.66，9月3日收于2945.74，季度最大回撤6.10%，高低点振幅达10.29%，反映香港REITs市场在基本面尚未明确拐点背景下的高波动特征。

7月报反弹的核心驱动在于超跌后的估值修复与政策预期升温。恒生REIT指数在6月单月回调10.49%后，6月底已跌至2823点，较2月高点3409.29点回撤超过17%，估值吸引力显著提升，叠加香港楼市政策边际放松预期升温、部分REITs中期业绩预告好于预期，以及多数香港REITs分派收益率处于6%至8%区间的高股息特征吸引长线资金布局，推动指数7月单月上涨9.93%。

8月以来指数持续回调，主要因7月反弹幅度较大后获利回吐压力集中释放，同时香港零售与写字楼市场基本面仍未出现实质性拐点，中期业绩披露后市场对租金下行的担忧重新升温，叠加全球利率环境不确定性上升，欧央行加息预期升温压制利率敏感型资产，8月单月下跌4.66%。从年内维度看，截至9月3日恒生REIT指数累计仍下跌4.19%，显著弱于美国REITs同期表现。

资产类型与区域布局决定香港REITs的业绩分化程度，社区民生零售与核心区写字楼相对抗跌，以内地商业物业为主的标的承压最重。

置富产业信托持有17个零售物业，包括16个香港私人住宅屋苑零售物业及1个新加坡社区零售物业，零售空间逾300万平方呎，期内总收益8.21亿港元，同比下跌3.9%，下滑幅度在香港REITs中相对可控。其资产以日常生活必需品消费为主，租户结构涵盖超市、便利店、餐饮、教育等刚需业态，受宏观经济波动影响相对较小，收益下跌主要反映往年租金调整的延续影响及续租租金调升率持续录得负增长，但出租率保持稳定。

以内地商业资产为主的越秀房产信托基金，其底层资产主要包括广州国际金融中心、广州财富广场、广州城建大厦等核心商业物业，期内收入总额7.67亿港元，同比减少20.7%，物业收入净额5.08亿港元，同比减少25.2%。广州甲级写字楼市场新增供应持续入市、空置率维持高位，租金谈判中业主处于弱势，同时广州零售消费复苏力度弱于一线城市平均水平，零售物业租金与出租率均承压。

核心区写字楼的资产端已定价新周期，现金流端仍在消化旧周期。冠君产业信托的核心资产为中环花园道三号（花旗银行广场）及旺角朗豪坊办公大楼，是香港最核心的甲级写字楼资产之一，期内总租金收入9.49亿港元，同比减少7.8%，物业收入净额7.80亿港元，同比减少9.3%，可分派收入4.32亿港元，同比减少9.1%，归母净利润5.48亿港元，扭亏主要得益于投资物业公允价值变动的同比改善。

冠君的业绩压力主要源于中环写字楼市场在过去几年的租金调整，报表仍在消化此前签订的低租金合约，但随着香港核心CBD写字楼空置率逐步见顶回落、新增供应减少，市场普遍预期中环租金将于2026年下半年至2027年进入上行通道，冠君作为核心区业主有望率先受益。

春泉产业信托的资产组合调整则提供了另一个观察维度，其核心资产包括北京华贸中心写字楼及惠州华贸天地购物中心，英国资产于2025年3月出售后资产组合更加聚焦于中国内地，期内物业收入净额环比增加1.6%，但同比下降13.4%，同比下降主要反映英国组合出售后不再贡献收入，环比改善则归因于惠州华贸天地的稳定贡献。环比1.6%的改善信号值得关注，若北京写字楼市场在政策刺激下逐步企稳，春泉的业绩有望进一步修复。

租金下行是香港REITs业绩层面的核心矛盾，续租租金调整率为负是普遍现象，高股息率构成估值安全垫，多数香港REITs当前分派收益率在6%至8%区间，在利率下行周期中高股息特征有望吸引长线资金配置，但租金下行趋势未扭转前，每单位分派仍面临下调压力。

展望后市，香港REITs的修复节奏将取决于三大变量：香港与内地商业地产租金何时见底回升，核心CBD写字楼租金拐点信号最为关键；香港楼市政策与消费刺激政策的力度与效果；全球利率环境与港元流动性状况。在租金下行趋势未明确扭转前，香港REITs大概率维持高波动、区间震荡的格局。

本文节选自《市场回调持续 | 2026年三季度REITs发展报告》
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