2026-09-15
市场回调持续 | 2026年三季度REITs发展报告
资产类型与区域覆盖持续突破。二级市场震荡寻底，市场持续回调。报告期：（2026.06.15-2026.09.15）
REITs政策迈入制度深化期，顶层设计与地方配套协同发力 证监会推进REITs纳入沪深港通各项准备工作；《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》将租赁住房、城市更新项目纳入发行与扩募资产范围，稳慎推进商业不动产REITs。河南、重庆、上海、北京等地围绕民间投资参与、土地续期成本控制、城市更新融资等出台配套政策，形成覆盖资产培育到土地配套的全链条扶持生态。
发行扩容步入密集落地期，资产边界与区域覆盖同步突破 8月中下旬5只产品集中获证监会注册批复，叠加9月创金合信北京国资商业不动产REIT上市，三季度共10只产品进入发行或上市流程。期内，全市场上市REITs达89只，总市值2319.99亿元，同比增长6.36%。“基础设施+商业不动产”双轮驱动格局夯实，首单酒店型REITs、首单文创街区底层资产等多项突破落地，区域覆盖向中西部延伸，发行主体向民企扩展。
C-REITs二级市场震荡寻底，板块分化本质是现金流确定性重定价 报告期内中证REITs全收益指数累计下跌3.43%，核心驱动是供给扩容压力与政策红利、产业资本增持间的动态博弈。板块分化显著，保障性租赁住房、消费基础设施、商业不动产跌幅在1.3%—1.6%之间，园区基础设施以6.33%领跌，IDC子板块单月跌幅近10%，反映市场对底层资产现金流确定性的重新定价。
美国REITs冲高回落转跌，香港REITs超跌反弹后再度回调 标普美国REIT指数三季度累计下跌1.74%，13个细分板块中仅电信塔录得正收益，多元化、零售、多户住宅领跌。恒生REIT指数季度上涨4.34%，但年内仍下跌4.19%，租金下行压力待消化，高股息率构成估值安全垫，预计维持高波动、区间震荡格局。
市场综述
