观点指数 在9月16日观点指数研究院发布的《新动能进场 | 2026年9月住房租赁发展报告》中，其指出，租赁住房公募REITs明显进入批量申报、多点落地的快速扩容阶段。

据观点指数不完全统计，2026年8-9月，中央层面从政策指引、资本市场、金融财税等层面持续完善住房租赁配套制度，地方政策重点围绕存量房源收储、城市更新配建、REITs落地细则、合同标准化等方向密集出台实施细则，形成顶层金融赋能与地方落地实操的政策组合，持续打通保租房投融监管退的政策支持全链条。

数据来源：观点指数不完全统计

中央层面，证监会明确支持租赁住房、城市更新项目发行基础设施REITs，允许相关资产作为公募REITs扩募入池资产，进一步拓宽保租房资产证券化的项目来源，鼓励更多存量租赁资产对接资本市场。

信贷层面，央行、金融监管总局优化房地产信贷管理，一方面将个人住房贷款最长期限延长至40年；另一方面针对住房租赁全链条给予信贷期限配套，对租赁住房建设、购置、运营各环节设置差异化贷款期限，其中住房租赁团体购房贷款最长可达30年，为国资平台收购存量房源改造保租房提供长期资金支持，缓解项目现金流期限错配压力。

地方政策重点聚焦存量盘活、配建管控、REITs配套、合同规范化等核心方向。

存量收购转化保租房成为重点抓手。同时城市更新、三旧改造强制配建保障房，进一步拓宽房源供给来源。

整体来看，随着政策体系不断完善，收购存量商品房、城市更新改造将持续成为保租房新增供给的主要路径，也将进一步带动公募REITs、机构间REITs等储备资产扩容，推动住房租赁行业投融建管退闭环加速成形。

资本金融层面，本期保租房资产证券化项目储备加速扩容，公募REITs、机构间REITs、类REITs等同步推进，项目覆盖北京、上海、杭州、济南、郑州、宿迁等多个城市，发行主体从央企、省会城投延伸至区县级国资平台，多层次发行格局初步成形。

租赁住房公募REITs明显进入批量申报、多点落地的快速扩容阶段。期内国泰海通中国建筑租赁住房REIT及中金杭州安居宁巢REIT先后获得证监会注册批复，前者是中建体系首单保租房公募REIT，后者是浙江首单保租房REIT。

其中，国泰海通中建租赁住房REIT最终确定发行价格为2.735元/份，项目底层资产为上海松江区规模最大的保障性租赁住房项目中建·幸孚+公寓，是上海首批“新时代城市建设者管理者之家”。中金杭州安居宁巢REIT底层资产为杭州宁巢·明石公寓，截至2026年一季度末，项目租赁住房部分出租率为98.84%，运营稳健。

储备项目上，国泰海通上实租赁住房REIT向上交所正式申报，拟发售基金总额为‌12.05亿元‌‌，原始权益人为上实城开（上海）房屋租赁有限公司，拟注入的资产为上海城开集团自持的上海多宗保障性租赁住房物业。

与此同时，济南城发、郑州城发安居科技两个市属城投平台同步启动中介选聘工作，其中济南城发拟入池项目不超过7个，计划发行规模8亿元以上，郑州城发安居科技有望落地河南省首单保租房公募REIT，二三线城市的保租房REIT发行通道已经实质性打通。广州越秀保租房公募REIT已完成核心管理人选聘，项目从2022年启动筹备至今已打磨近4年，成为大湾区备受关注的储备项目。保租房REITs的覆盖半径不断扩大。

现阶段，公募REIT申报主体以资产储备丰厚、多项目打包能力较强的省市级平台为主，依靠多项目组合满足公募REIT对资产规模、持续扩募储备、合规运营的硬性要求，目标面向公众投资者实现公开上市。

城市维度，此前已发行的保租房REIT底层资产集中一线城市，随着浙江首单项目落地以及储备项目的推进，保租房REIT的资产边界正向杭州等长三角新一线城市拓展。后续广深、苏州、南京、成都等产业人口持续流入、租住需求旺盛的新一线城市，也将成为保租房REIT申报的主力区域，全国性的发行网络正在逐步形成。

从已上市保租房REITs陆续发布的2026年中期业绩来看，板块整体延续了高出租率与高收缴率的运行特征。

数据来源：基金业绩，观点指数整理

财务指标上，2026年上半年，已披露财务数据的9只保租房REITs合计实现收入约4.35亿元，整体经营表现稳健。从同比维度看，多数产品收入、EBITDA及可供分配金额实现正增长，其中扩募成为业绩增长的核心驱动力。

从中期数据来看，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT等因新购入资产并表，收入与可供分配金额均实现大幅跃升。

红土创新深圳安居REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT等运营平稳的标的，增速相对温和，但现金流质量依然扎实。招商基金招商蛇口租赁住房REIT实现扭亏为盈，经营现金流同比大幅改善。

华泰苏州恒泰租赁住房REIT收入同比大增101.28%，高增速源于统计口径差异——上年同期为2025年4月25日至2025年6月30日约两个月，并非完整上半年，2026H1为完整运营期。新上市的中航北京昌保租赁住房REIT首期可供分配金额达3432万元，表现良好。

从经营活动现金流净额来看，除红土深圳安居REIT由负转正外，招商基金招商蛇口租赁住房REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT等同比涨幅可观，板块整体现金流创造能力增强。

2026年上半年，保租房REITs板块基本面延续稳健态势，扩募成为收入与可供分配金额增长的核心引擎，头部产品通过注入优质资产实现规模与收益的双重提升。随着扩募资产持续扩容以及运营表现分化，底层资产运营能力与现金流稳定性仍将是决定各产品稳定经营的核心变量。

数据来源：Wind，观点指数整理

二级市场表现上，截至2026年9月11日，9只已上市保租房公募REITs二级市场价格表现为短期震荡、中长期明显分化的走势，单日行情涨跌互现，板块缺乏统一趋势，底层资产区位基本面、租金市场环境成为估值分化的核心驱动因素。

从当日盘面来看，国泰海通城投宽庭保租房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT、红土创新深圳安居REIT及华夏基金华润有巢REIT录得上涨；华夏北京保障房REIT跌幅相对靠前，其余标的小幅收跌或平盘，单日波动幅度整体有限，板块交易情绪偏谨慎。

从时间维度看，近一月板块维持震荡运行，标的收益内部分化显著，部分标的价格迎来修复。其中，国泰海通城投宽庭保租房REIT（+2.44%）、华夏北京保障房REIT（+1.87%）、中航北京昌保租赁住房REIT（+1.52%）、招商基金招商蛇口租赁住房REIT（+1.47%）等录得正收益，而汇添富上海地产租赁住房REIT（-2.84%）、华夏基金华润有巢REIT（-0.83%）、红土创新深圳安居REIT（-0.40%）仍处下跌通道。

近三月分化进一步拉大，中航北京昌保租赁住房REIT以+6.41%领涨，红土创新深圳安居REIT大跌5.86%，首尾差距超12个百分点。

上市至今全部录得正收益，涨幅区间为23.62%至74.27%，保租房REITs的长期配置价值仍获市场认可；但今年以来多数产品录得负收益，仅中航北京昌保租赁住房REIT（+3.31%）和国泰海通城投宽庭保租房REIT（+0.78%）实现正增长，华夏基金华润有巢REIT（-8.97%）、红土创新深圳安居REIT（-7.69%）、中金厦门安居REIT（-7.32%）跌幅居前。

租赁住房REITs长期配置价值稳固，但2026年以来二级市场整体承压，市场从普涨转向分化，底层资产运营能力、扩募进展及现金流可预测性成为定价核心。

公募REITs之外，机构间REIT（持有型不动产ABS）以及类REITs领域成为单项目、区县级国资的重要备选路径。其中北京海淀区保障房海悦·梧桐苑项目早在2022年就已完成公募REIT前置筹备，但历经四年并未正式申报，本期转为启动机构间REITs财务顾问、专项计划管理人选聘。该项目为单一大体量保租房项目，合计2411套房源，现金流稳定，但受限于储备资产厚度不足及公开市场合规披露压力，平台选择门槛更灵活、审核链条更短的机构间REIT先行盘活存量资产。

同期北京亦庄控股产业配套人才公寓机构间REITs获上交所受理，拟募集10.51亿元，为经开区首单人才公寓机构间REIT。目前北京已有昌平、海淀、亦庄三个区级平台推进租赁住房机构间REITs产品，扩容节奏提速。

三四线城市层面，宿迁宿豫相豫·漫柏未来人才社区启动类REITs服务机构选聘，暂定募集规模3亿元，为县域人才公寓探索资产证券化出路。

从项目特征来看，底层资产进一步拓宽，除传统保租房之外，产业配套人才公寓、区县人才社区等均纳入证券化储备池。资产证券化的地域维度已从一线、强二线，向济南、郑州等省会以及宿迁这类三四线城市延伸，保租房资本化不再局限于头部核心城市。

对比不同平台选择可以看出，公募REITs对资产池储备、多项目打包、持续扩募能力、长期公开信息披露均有较高门槛，更适配资产储备充足的省市级大型城投、央企平台。机构间REITs/类REITs对单一大体量项目、培育期资产更加友好，审核效率高、披露尺度相对宽松，适合区县级国资平台，能够以较低的综合成本实现存量资产盘活与资金回笼。

综合来看，住房租赁资产已经告别唯公募REITs的单一盘活思路，形成公募REITs面向成熟组合资产、机构间REITs/类REITs等承接单体及培育期资产的多层次资本化体系。

随着地方大量保租房建成运营，多层次资产证券化工具将持续承担回笼资金、反哺保障性住房新增建设的功能。

本文节选自《新动能进场 | 2026年9月住房租赁发展报告》
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