新动能进场 | 2026年9月住房租赁发展报告
收购存量商品房、城市更新改造将持续成为保租房新增供给的主要路径，也将进一步带动公募REITs、机构间REITs等储备资产扩容。
（报告期：2026.08.19-2026.09.16）
存量收购与城市更新成为保租房供给主线，50城住宅租金整体回调走弱 2026年8-9月，中央层面从政策指引、资本市场、金融财税等层面持续完善住房租赁配套制度，地方政策重点围绕存量房源收储、城市更新配建、REITs落地细则、合同标准化等方向密集出台实施细则，形成顶层金融赋能与地方落地实操的政策组合，持续打通保租房投融监管退的政策支持全链条。2026年8月，重点50城住宅租金均值收于31.42元/平方米/月，环比由涨转跌，单月跌幅为0.85%，同比跌幅较7月（‑5.01%）进一步加深。经历毕业季租赁需求释放的7月之后，8月市场需求边际转弱，多数城市租金承压，一线、强二线、普通二线城市表现为明显的分化格局。
头部企业短期收入承压，出租率高位运行成常态 万科泊寓及龙湖冠寓半年度收入居前，两者2026年上半年收入分别录得14.64亿元及10.6亿元，同比分别下滑18.67%、14.52%，营收端承压。当样本企业出租率普遍触及高位，能够进一步提升的空间已十分有限。在此背景下，企业的竞争焦点从“把房子租出去”转向“让租客留下来”，续约率、客户满意度、平均租期等指标的重要性日益凸显。
漫柏样本如何跑通三四线保租房新路？轻资产与产业绑定成突围主线 相豫·漫柏未来人才社区项目采用“企业定向配租+市场化面向人才开放”的双路径运营，其中两栋楼宇定向签约京东企业员工宿舍，剩余470套房源面向周边数字经济、电商产业园青年人才对外开放，项目开放租赁仅60天即实现满租，租客平均年龄26岁，市外流入人才占比达到62%，企业长租占比高，租约结构稳定，租金现金流具备较强的可预测性。在新增项目开业层面，本期监测的样本企业新增开业项目共录得10个，覆盖合肥、郑州、天津、上海、香港、成都、长春、深圳、苏州九城，可统计房源合计约1.06万套/间，项目总数较上期出现下滑，企业推盘节奏有所收敛，但单体体量明显抬升。
租赁住房REITs储备加速扩容，北京三区级平台同步推进机构间REITs 租赁住房公募REITs明显进入批量申报、多点落地的快速扩容阶段。期内国泰海通中国建筑租赁住房REIT及中金杭州安居宁巢REIT先后获得证监会注册批复，前者是中建体系首单保租房公募REIT，后者是浙江首单保租房REIT。除传统保租房之外，产业配套人才公寓、区县人才社区等均纳入证券化储备池。资产证券化的地域维度已从一线、强二线，向济南、郑州等省会以及宿迁这类三四线城市延伸，保租房资本化不再局限于头部核心城市。
存量收购与城市更新成为保租房供给主线，50城住宅租金整体回调走弱
