跳出空间租赁内卷，仓储服务从“托管”走向“产业解决方案”
头部企业轻重并举，依托定制化仓储、供应链服务、数字化赋能，实现从空间出租到产业解决方案的价值跃迁。
观点指数 在9月18日观点指数研究院发布的《运输强仓储弱 | 2026年9月物流仓储暨基础设施投资发展报告》中，其指出，传统仓储物业租赁模式增长空间持续收窄，行业竞争从空间规模比拼，彻底转向供应链服务、数字化能力、产业适配度的综合竞争。
报告期内，全国通用仓储市场呈现租金筑底、空置率小幅抬升的格局，供给端新增供应明显收缩，行业进入存量博弈阶段。根据物联云仓统计，8月全国通用仓储市场延续底部震荡格局，全国通用仓储平均租金23.13元/平方米·月，与上月持平；全国通用仓储空置率16.55%，较7月小幅上行0.04个百分点。
数据来源：物联云仓，观点指数整理
租金横盘叠加空置率小幅抬升，体现市场价格底部特征凸显，但资产去化压力尚未完全缓解。供给端主动放缓新建项目开工，是现阶段值得关注的边际变化，行业正自发调节新增供给节奏。
在行业量价承压背景下，头部仓储物流平台半年报业绩呈现明显分化。宝湾物流2026年上半年实现营业收入8.84亿元，同比下降3.9%，受到行业竞争加剧、租金下行的影响。但仓库平均使用率达到95.9%，较上年同期提升4.8个百分点，在大盘承压下实现出租率逆势增长。
管理层认为，行业增量逻辑已经从空间扩张转向服务增值，增值服务能够对冲部分租金下行冲击，但无法完全抵消周期压力，企业需要持续提升增值服务收入占比，抵御租赁业务周期波动。
中储股份2026上半年实现营收370.66亿元，同比增长25.83%；归母净利润1.87亿元，同比下滑54.83%。营收大幅增长但利润收缩，反映大宗供应链规模扩张背景下，薄利竞争持续挤压盈利空间，印证行业从“重资产持有向服务输出转型“的长期趋势。
公司持续落地AI调度系统，接入305万辆注册货车实现在途运力实时匹配，智慧运输平台运营规模持续扩张，同步布局多式联运、货主运费贷等生态产品，转型方向由单纯持有仓储资产，升级为系统输出+生态服务的数字化物流服务商。
深圳国际将2026年定为集团“从物流基础设施开发运营商向物流综合服务商转型的起步之年”。公司上半年总收入82.30亿港元，同比增长23%，收入增长主要来自港口供应链业务扩张及新增物流港项目投产。管理层明确“以重为主、轻重融合，以重带轻、以轻促重”战略，依托自有重资产底盘，拓展管理输出、供应链增值等轻资产业务。
本月仓储项目表现方面，重庆果园港国家物流枢纽临港经济产业配套仓储项目、普洛斯大连智造产业园等实体项目持续推进，跳出传统的简单仓库租赁模式，为定制化、供应链嵌入型仓储项目。
重庆果园港国家物流枢纽临港经济产业配套仓储项目计划2026年12月底交付，面向整车及零部件制造企业，采用预招商+定制化开发模式，依据制造企业供应链需求反向规划载体。项目依托果园港口岸及多式联运优势，输出VMI供应商库存管理、水铁公多式联运中转、保税仓储、进出口通关一体化服务，仓储深度对接主机厂生产节拍，按生产节奏完成物料配送，将服务边界从物业租赁延伸至生产供应链环节。
9月10日，普洛斯大连智造产业园迎泛半导体龙头企业富乐德入驻，园区为企业提供高品质产业载体与定制化改造服务，满足7nm及以下高制程精密洗净专线竣工投运后制造、研发及办公的综合需求，并依托覆盖空间载体、园区运营、政企协调及资源链接等方面的多元服务，普洛斯持续为企业提供从研发办公、生产制造到物流仓储各环节的全方位支持，赋能企业业务发展，助力区域高端制造产业提质升级。
本月运营模式创新方面，京东集团参与招商局置地、中海、华润置地、信和、中旅联合合营开发香港北部都会区洪水桥片区现代智慧物流中心项目，项目总投资额168亿港元。物流板块作为片区配套产业基建，布局现代化智慧仓储，规划自动化分拣、机器人仓储作业系统，并配套跨境查验空间，计划55个月内投入运营。
项目由京东物流运营，业务不局限于仓库租赁，还面向粤港澳大湾区DTC出海品牌，提供跨境订单履约、国际订舱、退换货质检返修、库存数字化管理服务，打通内地与香港海外仓调拨链路，打造一站式跨境履约解决方案，预计可创造超2500个就业岗位。
本文节选自《运输强仓储弱 | 2026年9月物流仓储暨基础设施投资发展报告》
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