观点指数 在9月15日观点指数发布的《市场回调持续 | 2026年三季度REITs发展报告》中，其指出，三季度REITs政策体系呈现地方试点与顶层制度破局并行的推进格局，政策重心从推动发行扩容转向土地配套、市场互联互通与资产类别拓展等深层制度建设，一级市场发行节奏显著加快，资产边界与区域覆盖同步突破。一级市场发行扩容加速，10只产品进入发行或上市流程。二级市场震荡寻底，中证REITs全收益指数累计下跌3.43%，供给扩容压力与政策红利、产业资本增持间动态博弈。

募资端持续放量注入动能，REITs市场版图进一步扩展

市场整体数量方面，据观点指数统计，截止2026年9月11日，全市场上市的REITs产品达到89只，总市值达到2309.20亿元，同比增长5.87%。

报告期内，共有3只公募REITs完成募集上市，其中中航中核汇能新能源REIT发行规模为23.24元，华泰三峡新能源REIT发行规模为40.07亿元，创金合信北京国资公司REIT发行规模为28.31亿元，三支基金合计募集资金81.61亿元。

从市场结构来看：园区基础设施REITs 20只，市值268.88亿元，占比11.64%；消费基础设施REITs 12只，市值368.78亿元，占比约15.97%；仓储物流类11只，市值约212.55亿元，占比9.20%；保障性租赁住房9只，市值约197.10亿元，占比8.54%；商业不动产5只，市值约230.67亿元，占比约9.99%。

地方配套与顶层设计协同发力，REITs政策进入制度深化与资产扩容并行期

三季度，REITs政策体系呈现地方试点与顶层制度破局并行的推进格局，政策重心从推动发行扩容转向土地配套、市场互联互通与资产类别拓展等深层制度建设。

中央层面，证监会正在推进REITs纳入沪深港通各项准备工作；《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》将租赁住房、城市更新项目纳入REITs发行与扩募资产范围，提出优化租赁住房原始权益人监管与项目净现金流分派率要求，并明确稳慎推进商业不动产REITs，为房地产存量资产盘活打开REITs通道。

地方层面，河南、重庆围绕民间投资参与REITs发行，出台项目推介与模式引导政策；上海先后在土地管理规划与民间投资行动方案中明确REITs项目土地续期成本控制与发行协调服务机制，北京将REITs纳入城市更新融资工具体系，地方政策覆盖从资产培育到土地配套的全链条环节。

整体来看，三季度政策从项目供给、制度配套、市场开放三个维度同步推进，REITs作为存量资产盘活核心工具的政策定位进一步明确。

发行扩容步入密集落地期，资产边界与区域覆盖同步突破

2026年三季度，公募REITs一级市场发行节奏显著加快，8月中下旬迎来年内批复最密集窗口，5只产品于8月17日至18日集中获证监会注册批复，叠加9月3日创金合信北京国资商业不动产REIT正式上市，三季度已有10只产品进入发行或上市流程。资产类型覆盖交通、能源、商业不动产、产业园、保租房、市政供热等。政策推动下的扩容态势明确。

本批次项目的核心特征在于资产类型边界与区域覆盖的同步突破，「基础设施+商业不动产」双轮驱动格局进一步夯实。基础设施类中，山证晋中公投瑞阳供热REIT为山西省首单公募REITs，底层资产为晋中供热管网，覆盖面积1217万平方米，标志着市政供热类资产证券化通道向中西部省份延伸；博时山东铁投路桥REIT为全国首单跨黄河路桥REITs，底层资产为济南长清黄河公路大桥，BOT模式下的交通基础设施资产持续扩容。

商业不动产类中，华泰紫金华住安住REIT为深交所首单酒店型商业不动产REITs，也是国内首单由民营酒店集团主导的酒店REITs，底层资产为华住集团旗下广州与上海的709间酒店客房，民企主体与酒店业态双双实现突破；创金合信北京国资REIT底层资产包含集智未来人工智能产业园与隆福寺文创街区，估值合计25.69亿元，文创街区资产首次纳入REITs底层资产范围。

区域覆盖与发行主体的多元化，反映了REITs市场从东部沿海向全国扩散、从央国企向民企延伸的包容性增强。平安西安高科产业园REIT为陕西省首单由本土国企发行的产业园类REITs，底层资产位于西安高新区丝路软件城，建筑面积32.50万平方米；国泰海通中国建筑租赁住房REIT底层资产为上海松江区2432套保租房，原始权益人为中建资本，央企参与保租房资产证券化的路径进一步打通。

三季度REITs指数震荡寻底，政策红利与产业增持共振修复

报告期内中证REITs全收益指数从970.51点回落至937.20点，累计下跌33.32点，跌幅3.43%。三季度REITs指数呈现反弹、下探、修复、回落的震荡格局，核心驱动在于供给扩容压力与政策红利、产业资本增持之间的动态博弈。7月初，受6月底首批商业不动产REITs集中上市冲击逐步消化、REITs指数基金获批建仓及估值回落至历史低位等因素推动，指数反弹至7月3日的季度高点（982.33点）。

随后市场进入调整阶段，7月下旬伴随二季报披露，产业园、仓储物流等顺周期板块基本面承压，部分项目现金流不及预期，叠加增量资金入场有限，指数下行至7月28日的940.31点，7月全月下跌1.73%，8月上旬调整延续，受部分战略配售解禁引发的流动性担忧影响，IDC板块领跌，指数于8月13日触及929.90点的季度低点。

此后市场迎来修复窗口，8月中下旬原始权益人密集披露增持计划，5只产业园REITs先后公告增持，叠加8月28日证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确支持租赁住房、城市更新项目发行REITs并稳慎推进商业不动产REITs，政策面与资金面形成共振，指数反弹至8月27日的958.80点。进入9月，市场再度回落，9月3日收于937.20点。

整体来看，三季度政策端从地方土地配套、民间投资引导到顶层房地产新模式构建形成多层次支持体系，产业资本增持信号积极，但供给持续扩容与需求修复节奏的错配仍构成市场震荡的核心矛盾。

板块分化格局清晰，现金流确定性决定相对表现

三季度REITs板块分化格局清晰，资产类型的现金流稳定性与顺周期敏感度决定了各板块的相对表现，防御类资产与顺周期资产的跌幅差距超过5个百分点。保障性租赁住房以1.31%的跌幅居于五类资产首位，受益于底层资产现金流稳定、租约期限较长及政策端的持续支持，8月28日证监会发布的房地产新模式意见明确提出优化租赁住房原始权益人监管与项目净现金流分派率要求，进一步强化板块政策预期。

消费基础设施与商业不动产跌幅分别为1.46%和1.60%，二者均依托线下消费场景的刚性需求与相对稳定的租金现金流，商业不动产作为首批上市的新资产类型，经过6月集中上市后的估值消化，三季度波动趋于收敛。园区基础设施以6.33%的跌幅领跌五类资产，主要受二季报基本面承压影响，部分产业园区项目出租率与租金水平面临下行压力，现金流不及预期，叠加8月初部分战略配售解禁引发的流动性担忧，IDC子板块单月跌幅接近10%，招商科创REIT、南京建邺REIT等标的单月跌幅超20%，拖累板块整体表现。仓储物流跌幅为5.54%，作为典型的顺周期资产，受宏观经济需求偏弱影响，仓储物流项目租金增速放缓、空置率上行，中报业绩承压。

换手率方面，园区基础设施为27.06%，消费基础设施为19.71%，仓储物流为22.86%，保障房为18.96%，商业不动产为14.69%。

整体来看，三季度板块分化本质是市场对底层资产现金流确定性的重新定价，保障性租赁住房、消费基础设施等防御类资产凭借稳定分派展现相对收益，园区基础设施、仓储物流等顺周期资产则在基本面与流动性双重压力下深度调整。

核心指标走出底部结构，分化制约修复高度

产权类公募REITs经营呈现“底部修复、结构分化”的特征，核心指标自2023年触底后持续改善，但2026年上半年出租率小幅回落，显示修复动能仍存波动。出租率从2023年88.75%的低点回升至2025年92.89%，2026年上半年微降至91.95%，仍维持在90%以上区间；收缴率在2023年异常降至88.33%后快速修复，2024年以来稳定在98%以上，现金流质量回归正常。

息税折旧摊销前利润率从2024年69.94%的底部连续回升至2026年上半年73.88%，运营效率持续改善。现金分派率从2025年3.83%的低位回升至2026年上半年4.77%，分派能力修复明显。

结构上，消费基础设施与保障性租赁住房等C端资产出租率与收缴率表现稳健，仓储物流与产业园区等B端资产仍面临租金下行压力，板块分化加剧。

细分板块来看，产业园区REITs板块深度调整，20只标的中仅3只收涨，板块平均跌幅约6.3%，租金下行是最突出的经营特征，华夏和达高科REIT租金单价同比降22.54%，“以价换量”成为主流应对手段。消费基础设施REITs板块相对抗跌，板块平均跌幅约4.5%，平均出租率97.02%居产权类首位，各基金管理人围绕招商调优和场景运营寻找突破口。保障性租赁住房REITs防御属性凸显，板块平均跌幅约1.3%为产权类最小，EBITDA率81.12%领跑产权类，扩募成为规模扩张的主要驱动力。仓储物流REITs板块经历明显调整，板块平均跌幅约5.5%，区域供需格局和租户结构决定个体表现，华南、华东市场受新增供应集中入市影响空置率高企。商业不动产REITs处于上市后估值消化阶段，首批上市标的均呈现不同程度的估值回落，但底层资产出租率与收缴率仍维持高位，基本面尚未出现实质性恶化。

整体来看，三季度C-REITs二级市场在供给扩容与政策红利的博弈中震荡寻底，板块分化本质是现金流确定性的重新定价，核心经营指标虽走出底部结构，但B端资产与C端资产的分化仍制约整体修复高度。

本文节选自《市场回调持续 | 2026年三季度REITs发展报告》
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