观点指数 在9月16日观点指数研究院发布的《新动能进场 | 2026年9月住房租赁发展报告》中，其指出，企业的竞争焦点正从“把房子租出去”转向“让租客留下来”。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。

数据来源：Wind，观点指数整理

据观点指数监测，2026年8月，重点50城住宅租金均值收于31.42元/平方米/月，环比由涨转跌，单月跌幅为0.85%，同比跌幅较7月（‑5.01%）进一步加深。经历毕业季租赁需求释放的7月之后，8月市场需求边际转弱，多数城市租金承压，一线、强二线、普通二线城市表现为明显的分化格局。

从涨跌分布来看，8月50城租金涨跌区间为-5.95%到6.21%，样本内68%的城市租金出现环比下跌，较上月范围明显扩大。同比方面压力更为突出，86%的城市租金不及去年同期，占比继续走高，市场整体处于偏弱格局。

综合来看，8月住宅租赁市场告别毕业季阶段性行情，租金整体回调。保租房持续扩容对市场化租金形成中长期对冲，而产业导入带来的青年人口流入，则是当前能支撑城市租金韧性的少数核心变量之一。随着传统淡季延续，后续若无新增政策刺激，多数城市租金或将维持偏弱运行的态势。

企业经营层面，8月末，多家上市主体披露了2026年中期业绩，其中旗下长租公寓品牌营收出现明显分化、出租率运营保持稳健。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

万科泊寓及龙湖冠寓半年度收入居前，两者2026年上半年收入分别录得14.64亿元及10.6亿元，同比分别下滑18.67%、14.52%，营收端承压。收入下滑主要是市场租金承压、存量项目结构优化、低效房源出清等因素影响，行业不再依靠规模扩张实现收入增长。

具体来看，泊寓收入下滑的最直接原因是主动清退亏损房源。自2025年下半年起，泊寓开始清退深圳城中村部分亏损房源，大规模清退亏损房源虽然优化了资产质量，但也直接削减了收入规模。截至6月末，泊寓累计运营管理长租公寓22万间，已开业17.4万间，已开业房量对比2025年末减少约2.38万间。

龙湖集团在中期业绩中明确将冠寓的表现概括为“主动换仓、产品焕新、运营提质提效”。“主动换仓”意味着冠寓正在有意识地调整资产组合，退出部分租期临近结束或运营效率偏低的存量项目，同时将资源集中投向竞争力更强的全新重资产项目。这种“换仓”操作在短期内必然导致可出租房源总量下降或收入确认节奏放缓，从而压制表观收入。

同期分散式企业相寓收入同步承压，半年度收入约21.15亿元，同比下滑约21.74%，截至6月末，相寓在管房源规模同比增长12%至35.8万套，出租率约95%。

与之对比，华润有巢、招商蛇口壹间公寓、中海长租公寓、陆家嘴乐居等上半年收入均实现同比正向增长。据观点指数监测，招商蛇口壹间公寓半年度收入同比增长约23.08%，华润有巢同比增长13.25%，陆家嘴乐居同比提升34.00%，这类品牌增长主要依托保租房项目落地、存量资产运营提质，部分受益于重资产项目的并表贡献。样本企业收入分化在一定程度上反映了国央企在资源获取、资金成本、政策支持等方面的相对优势。

雅诗阁作为外资服务公寓代表，上半年收入基本持平，增长动能偏弱。嘉里公寓上半年收入小幅下滑4.76%。

出租率是衡量租赁住房运营效率的核心指标。从已披露数据来看，2026年上半年，各企业整体出租率普遍维持在93%至96%的高位区间，保租房和市场化集中式公寓的需求刚性在宏观经济波动中得到验证，行业整体运营质量处于健康水平。

当样本企业出租率普遍触及高位，进一步提升的空间已十分有限。在此背景下，企业的竞争焦点正从“把房子租出去”转向“让租客留下来”，续约率、客户满意度、平均租期等指标的重要性日益凸显。据企业业绩披露，期内中海长租公寓续约率约60.5%，泊寓客户满意度为96.5%，续租率提升至63.4%。

数据来源：观点指数不完全统计

中小品牌/新品牌维度，据观点指数监测，本期中小及新晋租赁品牌动作密集，参与主体覆盖地方国资平台、综合房企、酒店集团、上市房企子板块，项目以存量物业改造为主，产品进一步向产业人才公寓、企业员工公寓、城市青年租住细分赛道倾斜，行业供给主体持续多元化。

国资平台持续放大保租房供给规模，政企合作模式、存量改造模式并行落地。北京保障房中心与首创集团签署战略合作框架协议，合力打造首创和园·繁星社区。

综合房企与上市房企旗下租赁板块的发展，可以看到其以存量物业承租改造、轻重资产结合的模式拓展业务。

其中，上实城开旗下阡集上海拟承租上药新亚大厦部分楼层，改造为中端白领公寓，项目位于上海长宁，面向中山公园商圈白领客群，15年租期总租金约1.09亿元。

南国置业、星河控股等企业持续推进长租公寓业务，前者布局成都、上海、杭州、武汉等城市，累计运营9个项目，管理规模突破4000间，项目GOP率维持80%以上，出租率稳定在93%以上，企业明确坚持轻资产赛道，依托与地方国资的合作拓展增量。后者旗下星河公寓构建星河盟客、星河郡寓双产品线，在深圳、广州、上海、常州四城布局超20个项目，管理房源超7000间，出租率保持在95%以上，采用重资产自持+品牌输出并行的模式。

酒店集团跨界入局长租赛道，成为行业新晋力量。锦江酒店（中国区）正式发布途羚公寓、羚居公寓双品牌矩阵，重点布局核心城市产业园区、物流节点、地铁沿线，优先改造闲置酒店、独栋楼宇。其中途羚公寓定位企业员工公寓，主打“一张床”供给，已签约顺丰、美团、中青旅等企业客户，采用委托管理、品牌加盟轻资产模式，复用酒店体系消防安防、模块化设计、供应链及企业客户资源，切入企业集体租住细分市场。

本期聚焦宿迁宿豫区相豫·漫柏未来人才社区，该项目是三四线城市人才保障性租赁住房的典型实践。

项目采用“企业定向配租+市场化面向人才开放”的双路径运营，其中两栋楼宇定向签约京东企业员工宿舍，剩余470套房源面向周边数字经济、电商产业园青年人才对外开放，项目开放租赁仅60天即实现满租，租客平均年龄26岁，市外流入人才占比达到62%。企业长租占比高，租约结构稳定，租金现金流具备较强的可预测性。

在模式分工上，地方国资主导资产建设与政策落地，市场化运营主体负责社区精细化管理、社群运营与企业客户对接，有效降低人才公寓运营试错成本。

在新增项目开业层面，本期观点指数监测的样本企业新增开业项目共录得10个，覆盖合肥、郑州、天津、上海、香港、成都、长春、深圳、苏州九城，可统计房源合计约1.06万套/间，项目总数较上期出现下滑，企业推盘节奏有所收敛，但单体体量明显抬升。

数据来源：观点指数不完全统计

从企业维度看，承寓与金地草莓社区各开业2个项目，为本期开业最活跃的样本企业；万科泊寓、美寓、招商蛇口壹间公寓、华润有巢、保利和寓、恒泰星寓各开业1个项目。

从城市维度看，合肥以2个项目居首，其余重点城市如上海、深圳、郑州、成都等均有新项目落地，企业布局仍以一线及强二线城市为主。

新开体量分化明显。2000套/间以上大型项目3个，包括金地草莓社区深圳国际会展店2650间、保利和寓长春国际汽车城青年人才服务园2205户及恒泰星寓苏州江韵四季公寓2157套，均位于产业基础扎实、人口流入规模较大的城市，且多与会展经济、汽车产业等特定需求场景绑定。

国资平台持续担当市场供给核心压舱石，依托属地资源实现大体量项目集中落地。如承寓两项目先后落地，承寓·熙和里、承寓·滨语听湖8#合计新增2048套房源，持续夯实合肥保障性租赁住房市场底盘；苏州恒泰星寓推出江韵四季公寓，单项目房源规模达2157套；郑州城发美寓落地221套人才公寓，精准对接城市青年与产业人才居住需求。

轻资产模式是本期市场的突出特征。如华润有巢在成都落地的锦安居·观东店，是继陆肖店、新川店之后，与成都公交集团合作的第三座TOD保租房项目，延续了国资出资产、品牌管运营的政策性轻资产路径。长春国际汽车城青年人才服务园项目的运营服务由‌长春和寓公寓管理有限公司‌中标承接，是保利发展控股旗下的保利和寓品牌在长春设立的本地子公司，项目总体量约2205套青年人才租赁房源，覆盖43㎡-71㎡主力户型。

与此同时，头部品牌在核心城市的布局更趋精细化与差异化。金地草莓社区本期表现最为活跃，上海杨浦滨江店700套房源瞄准滨江商务区白领，而深圳国际会展店则以2650间的规模成为本期单项目体量冠军。头部品牌持续迭代产品矩阵、拓宽布局边界。万科泊寓持续复制高端细分产品线，CASA嘉舍继深圳首店后落地天津华苑奥体店，持续完善跨区域品质租住布局；招商蛇口壹间公寓进驻香港尖沙咀落地高端服务式公寓，推出超200个优质宿位，补齐境外高端租住赛道布局。

综合来看，国资保租房的低成本供给仍将持续分流市场化客源，品牌商粗放式规模扩张的空间已十分有限。轻资产运营能力与产业资源绑定能力，将成为样本企业突围的核心竞争力。

本文节选自《新动能进场 | 2026年9月住房租赁发展报告》
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