观点指数 在8月27日观点指数研究院发布的《自主更新破局 | 2026年8月城市更新发展报告》中，其指出，以北京为代表的重点城市已率先迈入城市更新的制度深耕期，工作重心从项目试点转向体系化、法治化建设。预计更多城市将跟进地方立法，明确更新规则及各方权责；自主更新、原拆原建等模式有望在更大范围落地，居民在更新进程中的主体地位将持续强化。

制度创新与模式探索并进，自主更新迎来立法突破

本月，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等先行城市持续深化城市更新制度探索，结合自身城市禀赋与发展阶段，推出差异化的政策创新与模式实践，形成各具特色的更新发展路径。

从共性特征来看，重点城市的更新发展呈现三大共同趋势：

一是以规划、土地政策创新破除制度障碍，搭建常态化更新制度框架，降低项目落地的制度性成本。

二是更新场景全面拓宽，居住改善、历史街区活化、商务楼宇升级、老旧厂区转型、城中村改造等多元赛道并行，覆盖城市空间的各个维度。

三是持续通过市场化招商、项目清单发布等方式释放社会资本参与通道，城市更新同时承担着空间品质提升与稳定固定资产投资的双重职能。

北京于7月28日发布《深化与城市更新相适应的街区控规管理改革实施意见》，提出以公共投入带动街区整体价值提升，推动“好房子”建设向“好街区”建设跃升。

该政策通过优化街区层面的规划管控机制，为城市更新项目提供更灵活的规划适配性。与此同时，丰台区发布八大城市更新场景，探索全域场景化的超大城市焕新路径。

上海《工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，“微更新+续期”模式打开存量盘活新空间，支撑“十五五”期间存量建设用地供应占比提升目标。

上海早期出让的工商业用地逐步进入到期窗口期，此前缺乏统一的续期操作规则，企业长期投资预期不明晰，制约存量物业的改造升级与资产盘活。当前，城市更新已步入存量深耕阶段，低成本、渐进式的微更新成为主流方向，但土地剩余年限不足，严重削弱了企业的改造投入意愿与融资能力。

该政策的出台，本质是通过明确续期规则来稳定企业的产权预期，打通存量工商业空间提质增效的制度堵点，与上海“十五五”期间存量建设用地供应占比提升的目标形成制度协同。

此前，大量临近到期的工商业物业因土地剩余年限不足，企业缺乏长期改造动力，银行融资亦受到年限制约，导致物业持续老化、产业低效运行。新政策明确提前续期可与物业改造同步推进，企业在通过微更新提升物业品质与产业能级后，可同步获得长期土地使用权。

对比拆除重建类城市更新，“微更新+续期”模式无需调整土地权属、无需复杂征地拆迁，仅通过改造升级与续期手续即可实现存量空间提质，改造成本与时间周期大幅降低。

续期规则的明确将有效消除产权不确定性，为企业制定长期投资计划提供了制度基石。完整产权续期后，资产可对接REITs发行与抵押融资，大幅提升存量工商业资产的流动性与金融价值。

广州城市更新保持高强度投入，一季度城市更新固定资产投资达569亿元，同比增长42%，其中城中村改造投资同比增长77%，成为拉动投资的核心引擎。

本月天河区多条城中村改造进入施工高峰期，“依法征收、净地出让”的新模式逐步落地，政府与市场权责边界进一步清晰。对于存量旧改项目，广州持续加大纾困力度，通过方案优化、手续简化推动具备条件的项目重启开工。

深圳聚焦存量停滞项目纾困，以“清调供”机制为核心持续优化更新规则，破解项目落地的经济性痛点。布心花园等停滞项目迎来纾困新进展，体现出机制创新的实际成效。

通过优化土地移交、保障房配建规则，深圳有效修复核心区旧改项目的盈利空间，提升市场主体的参与意愿。

与此同时，螺岭等城中村改造试点项目稳步推进，“政府主导+国企实施、净地出让+市场参与”的新模式持续完善。

期内，《杭州市城市更新条例（公开征求意见稿）》发布，面向社会公开征求意见建议。

条例明确本市城市更新包含七大类型，覆盖居住、产业、公共设施、风貌、片区、智慧化全部场景。条例没有简单鼓励大拆大建，坚持“留改拆”并举，优先保护历史风貌，严格管控大规模拆除重建行为。

充分尊重物业权利人意愿，老旧小区、危旧住宅在符合国土空间规划前提下，可原址自主拆除重建（原拆原建）；老旧小区项目应当成立自主更新委员会，由产权人共同参与决策。这是本次征求意见稿社会关注度最高的制度，改变更新完全依靠政府征收拆迁的传统模式，赋予产权人自主更新权利。

为破解存量更新规划制约，条例设置多项弹性政策：对提供公共开放空间、补齐公共配套、历史建筑保护活化的更新项目，按规则给予容积率奖励；存量建筑可进行用途兼容，允许不超过规定比例的功能混合，支持工业、楼宇适度转型，降低业态调整门槛；推行分阶段消防验收、简化微更新工程审批，部分小微更新实行规划许可豁免；详细规划可以结合片区策划开展动态维护；区分拆除新建、整治提升、拆整结合，分类差异化管控，避免“一刀切”。

针对城市更新投资大、回报周期长的痛点，构建多元资金体系。统筹各级财政专项资金，积极争取中央、省级补助；鼓励政策性银行、商业银行加大信贷支持；探索设立城市更新产业基金；拓宽社会资本参与渠道，社会资本可以通过合作开发、特许经营、运营服务等多种模式参与；居民自主更新项目支持贷款贴息、公积金提取、专项补助，落实税费减免；鼓励物业权利人自筹资金，坚持谁受益谁出资。

成都7月28日发布2026年首批城市更新机会清单，包含140个项目，总投资约1740亿元。

机会清单项目类型全面覆盖危旧房改造、老旧小区改造、城中村改造、老旧街区厂区更新、城市生态修复、城市功能完善、历史文化保护传承等城市更新八大主要任务。

重点城市已进入城市更新的制度深耕期，从项目试点转向体系化、法治化建设。更多城市将跟进城市更新地方立法，明确更新规则与主体权责。

差异化的城市更新路径将进一步凸显，一线城市聚焦存量盘活与制度创新，二线城市聚焦片区统筹与投资拉动。自主更新、原拆原建将在更多城市落地推广，居民主体地位将进一步强化。

本文节选自《自主更新破局 | 2026年8月城市更新发展报告》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。