观点指数 在8月26日观点指数研究院发布的《资产分化 | 2026年8月商办与办公空间发展报告》中，观点指数认为，写字楼资产在资本端的分化日益显著：一方面，位于一线城市核心金融商圈、配套成熟的甲级写字楼及综合体，仍具备低成本证券化融资或退出的通道；另一方面，郊区、老旧、高空置的写字楼无法对接机构长线资金，也难以实现资本化。

国家统计局数据显示，2026年1-7月全国办公楼开发投资、销售、新开工及竣工指标全线同比下行，且多数指标降幅较上半年进一步扩大，市场仍在深度调整通道中运行。

现阶段开发端主动降开工、缓竣工，有利于逐步改善写字楼供需结构，利好核心优质存量资产长期价值的修复。

2026年上半年，内地一线城市写字楼市场逐步筑底修复，但行情并非普涨，资产区位、硬件能级、租户结构等因素推动项目表现进一步分化，核心标杆资产率先实现出租率与租金双改善，次级存量楼宇依旧依赖租金让利完成去化。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

从已单独披露写字楼板块收入的企业/基金来看，陆家嘴集团、恒隆地产、汇贤产业信托写字楼业务收入均出现同比下滑。

陆家嘴集团2026上半年写字楼业务收入为12.65亿元，较2025年同期的13.35亿元同比下滑5.24%；恒隆地产内地写字楼板块收入4.64亿元，同比降幅为12.12%，下行压力相对突出；汇贤产业信托写字楼物业组合收益录得4.36亿元，同比下滑8.79%，物业收入净额由3.48亿元同步回落至3.11亿元，汇贤产业信托指出其持有的核心写字楼东方经贸城经营重心继续以稳固现有租户为基础，并与优质租户争取提前续约。

值得一提的是，陆家嘴集团依托资产处置实现财务优化。2026年上半年，陆家嘴实现营业收入80.98亿元，同比增长22.75%；归母净利润11.08亿元，同比大增35.91%。利润大幅增长的核心驱动力来自星展银行大厦的销售结转，办公物业销售现金流入达37.63亿元。

对于未单独拆分写字楼收入的企业，以九龙仓集团为例，其财报表述进一步印证行业共性困境，内地写字楼市场受新增供给集中释放、企业扩租意愿不足双重冲击，整体空置率居高不下，市场大环境下旗下写字楼物业出租率、租金水平同步承压。

显然，受市场租金下行和部分存量项目租约重新定价带来的影响，核心城市核心区的多数写字楼运营商仍面临收入的压力。

与之形成反差的是太古地产，其内地写字楼业务实现正向增长，2026上半年收入1.89亿港元，较2025年同期的1.81亿港元同比上涨约4%，除去人民币汇率波动的影响，租金收入总额下跌约2%。结合其租户结构数据可以看到，金融、专业服务、生物医药等高韧性产业租户占比持续抬升，大客户集中度提升，北上广三城优质项目出租率均超90%，优质地标资产凭借多元化高质量租户组合，对冲市场租金下行影响，实现收入逆势增长，核心超甲写字楼资产的经营防御性突出。

资产证券化层面，本期商办与办公空间市场的资产证券化领域延续活跃态势，商业不动产REITs持续扩容，CMBS、机构间REITs等产品相继落地。

公募商业不动产REITs持续扩容。截至2026年8月21日，沪深交易所累计受理25只商业不动产REITs申报产品，覆盖购物中心、综合商业、酒店、办公、奥特莱斯全业态，预计总募集规模超850亿元。获批的商业不动产REITs数量已达‌11只‌，相关获批进程出现明显的阶段性集中落地特征。

商办/写字楼商业REITs维度，全市场已有4单写字楼业态REITs完成获批，其中汇添富上海地产商业REIT率先于6月在上交所挂牌上市，底层资产为上海黄浦区核心区位的鼎保、鼎博大厦，上市后资产运营保持稳定。

另外，华夏保利商业REIT、创金合信北京国资公司商业REIT以及华安陆家嘴商业REIT均于6月22日同批次获批，各自处于不同的推进阶段。

当前行业仍处于发展初期，全市场已上市的写字楼REITs仅1单，待上市项目3单，整体规模在商业不动产REITs中的占比偏低，与重点城市写字楼资产的存量规模相比，写字楼REIT扩容空间十分广阔。随着后续更多核心城市的标杆写字楼资产完成申报发行，写字楼REITs将进一步打通投融管退的完整闭环。

Wind数据显示，截至2026年8月21日，首批4只商业不动产REITs上市已满两个月，二级市场表现延续了此前的业态分化格局，底层资产业态成为决定价格走势的核心因子。

从行情分化来看，两只奥特莱斯REITs实现上市至今的正收益，国泰海通砂之船商业REIT上市至今涨幅达到16.11%，中金唯品会商业REIT小幅收涨1.12%，折扣零售业态凭借高出租率、现金流稳定性获得机构资金的估值溢价，短期回调幅度有限，具备较强的抗周期能力。购物中心类的中信建投首农商业REIT整体小幅回撤，波动相对温和。

底层资产为上海甲级写字楼资产的汇添富上海地产商业REIT成为板块内调整幅度最大的标的，上市至今跌幅12.68%，近三月跌幅达12.70%，持续处于折价交易区间。因应国内写字楼市场租金下行、租约不稳及空置率攀升的风险，二级市场机构要求办公类资产提供更高的分派率，以作为经营风险溢价补偿。

除公募REITs外，CMBS及机构间REITs产品亦有重要进展。7月30日，金融街控股宣布金融街商业地产第4期（金融大厦）资产支持专项计划金融大厦CMBS）正式成立，实际收到认购资金5.7亿元。该专项计划采用分层结构，其中优先级资产支持证券规模5.61亿元，信用评级AAA，预期收益率（含税）2.69%，期限18年（3+3+3+3+3+3）。截至金融大厦CMBS成立，金融街已在该框架下完成四期CMBS发行，累计募集资金168.5亿元，占170亿元总框架额度的99.1%。

此外，7月29日五矿证券-青岛金家岭金融聚集区资产支持专项计划成功发行，项目规模6.8亿元，优先档6.6亿元，期限18年，发行利率2.05%。这是区县国企CMBS的首发案例，标的物业为协信中心1号楼和财经中心大楼。

7月24日，凯德投资发起的中金凯德商业持有型不动产资产支持专项计划（“凯德优选”）正式完成设立，并于8月11日正式在上交所挂牌，项目发行规模31.5亿元人民币，为目前市场规模最大的外资机构间REITs。底层资产为位于上海新天地的旗舰综合体项目凯德晶萃广场，总可租赁面积超过13万平方米，其中购物中心部分约8万平方米，写字楼部分约5万平方米。

其中‌凯德晶萃广场‌（LuOne）办公部分于‌2022年第三季度‌正式竣工并投入使用，总层数为35层，建筑高度约160米，标准层面积约2000平方米。市场数据显示，办公部分的出租单价约9.8元/平方米/天到11.5元/平方米/天不等，项目周边写字楼包括中海国际中心、恒基旭辉天地、SOHO复兴广场、太平洋新天地商业中心、企业天地等。

从数据来看，写字楼资产在资本端的分化日益显著：一方面，位于一线城市核心金融商圈、配套成熟的甲级写字楼及综合体，仍具备低成本证券化融资或退出的通道；另一方面，郊区、老旧、高空置的写字楼无法对接机构长线资金，也难以实现资本化，大宗交易流动性持续偏弱。运营端租金的持续分化，进一步传导至资本端估值分化。

大宗交易方面，上个监测周期录得8单内地商办资产成交案例，交易总金额超120亿元，交易宗数及交易总金额环比同步上行，市场受多笔十亿级以上地标大单拉动形成阶段性脉冲行情。本期，商办大宗交易交易单数、交易总金额出现大幅下滑，缺少大体量地标成交作为支撑，市场整体热度回落，成交向中小规模项目集中。

具体来看，本期公开可追踪的代表性交易有两笔，总金额约8.56亿元。买方结构上，产业资本主导、财务投资收缩的趋势仍在延续；同时新增了一类交易类型——地方国资介入烂尾项目的纾困。

数据来源：观点指数不完全统计

科创板芯片企业灿芯半导体发布公告，拟合计投入2.06亿元，分别购置上海张江高科·创澜湾、苏州工业园区两处产业办公载体，资金部分来源于IPO募投资金，差额以自有资金补足。上海标的坐落张江科学城金色中环核心板块，毗邻地铁2号线张江高科站，为片区专属芯片、AI企业总部独栋载体，周边集聚微电子港、人工智能岛等科创集群。

购置核心动因系现有租赁场地无法满足研发团队扩张，希望锁定长期办公场地、适配芯片研发机房等特殊空间改造需求，同时强化对高端技术人才的吸引。

继上期拼多多、新浪微博等企业之后，本期半导体赛道上市公司继续壮大产业自用买家阵营，且标的优先选择科创园区、产业研发载体，而并非传统的城市核心CBD写字楼。

随着国内新质生产力产业的持续壮大，具备稳定经营性现金流的实体科技企业将持续成为大宗商办核心买家，产业自用主导的市场格局将长期维持。

期内第二笔交易为武汉钰龙金融广场被武汉市属国资武汉金控集团6.5亿元接盘。该项目为武汉江汉区建设大道金融带内烂尾超高层综合体，总建筑面积约15.36万平方米，规划为办公+商业+住宅综合体，因原开发企业福星股份资金问题长期停工。本次交易对价6.5亿元，资金主要用于清偿项目对应的银行及AMC债权，资金并不直接支付给开发企业。

出险房企遗留下大量停工、债务缠身的商办项目，但市场化接盘力量明显不足，当前主要依靠地方国资介入以完成风险出清。

展望后续，预计大宗市场依旧维持“中小单为主、大标的稀缺”的格局。其中，新质生产力赛道科创企业的自用购置需求将持续释放，但以数亿级中小项目为多；风险存量项目处置则将持续依赖地方国资与AMC参与，市场化财务资金依旧谨慎观望。

本文节选自《资产分化 | 2026年8月商办与办公空间发展报告》
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