资产分化 | 2026年8月商办与办公空间发展报告
市场两极分化格局进一步固化，优质办公资产与存量低效物业之间的租金差距持续拉大。
（报告期2026.07.28-2026.08.26）
投资销售全线走弱，办公租金阶段性回暖缺乏持续性 1-7月全国办公楼开发投资、销售、新开工及竣工指标全线同比下行，且多数指标降幅较上半年进一步扩大，市场仍在深度调整通道中运行。租金表现上，7月八城写字楼租金均值2.44元/平方米/天，环比6月下滑3.17%，同比大幅下跌9.71%。6月市场曾迎来阶段性反弹，但7月租金整体重回下行通道，阶段性回暖缺乏持续性，市场结构性分化进一步加剧。
写字楼租赁业务承压，租赁新增量向新质产业集中 多数核心城市核心区写字楼运营商仍需要面对市场租金下行、部分存量项目租约重定价带来的收入压力。租金层面，以价换量已成为行业普遍策略，业主方正在主动牺牲租金以保住出租率，防止空置率进一步恶化。需求端，据监测，本期租赁增量高度集中于头部新经济企业，科技、文创、先进智造、数字营销等新质生产力赛道持续释放大面积、长周期、稳定性更强的核心租赁需求。
写字楼REITs扩容空间广阔，硬科技上市公司成大宗商办核心买家 行业仍处于发展初期，全市场已上市的写字楼REITs仅1单，待上市项目3单，整体规模在商业不动产REITs中占比偏低。与重点城市写字楼资产的存量规模相比，写字楼REITs扩容空间广阔。随着后续更多核心城市标杆资产完成申报发行，写字楼REITs将进一步打通投融管退的完整闭环。大宗交易层面，随着国内新质产业持续壮大，具备稳定经营性现金流的实体科技企业将持续成为大宗商办的核心买家，产业自用主导的市场格局将长期维持。
头部加速拓店，核心城市超甲地标成战略核心载体 本期灵活办公、高端办公服务商拓店节奏明显提速，整体外拓积极性较上期大幅提升，新增开业、签约项目数量、覆盖城市广度较上期同步扩容，行业增量集中于头部梯队。对于服务商而言，入驻超甲楼宇不只是获取优质空间资产，更是借助地标效应提升品牌势能、吸引高端企业客户的关键路径。
投资销售全线走弱，办公租金阶段性回暖缺乏持续性
