观点指数 在8月25日观点指数研究院发布的《多元退出通道 | 2026年8月商业地产零售业态发展报告》中，其指出，恒隆、太古、凯德中国信托等企业中期营收、租户销售额、出租率等核心指标稳步上行，高端与中端商业市场同步实现稳健复苏。

高端商业赛道经营韧性凸显，恒隆地产、太古地产旗下核心项目经营数据创下阶段性新高。

恒隆地产内地商场组合业绩持续向好，上半年总收入同比增长6%至25.67亿元，创下2024年以来半年度业绩的峰值；期末商场出租率提升2个百分点至96%，运营稳定性持续增强。2026年4月新开业的杭州恒隆广场贡献显著，开业短期内租金收入达3700万元。

销售端，恒隆内地商场租户销售额同比上涨17%。其中一季度同比增幅24%，为近两年最佳水平；二季度增速放缓至9%，整体依旧维持高位复苏的态势。业态结构上，非奢侈业态增长势能超越奢侈业态，销售额同比提升20%，高于奢侈业态15%的增速，折射高端消费多元化、大众化发展的趋势。

太古地产内地零售物业同样稳步增长，上半年实现应占租金收入29.98亿港元，同比上涨14%。除2025年10月部分开业的聚龙湾太古里、北京颐堤港外，太古其余内地商场租金收入全部实现双位数增长。上海兴业太古里、北京三里屯太古里依托长期品牌调整与场景升级，商业价值持续释放，正式进入业绩收获周期。

中端商业市场稳中有升，凯德中国信托零售物业组合2026上半年经营持续优化。项目总收入5.908亿元，同比增长0.77%；物业净收入3.965亿元，同比提升1.23%，盈利水平持续改善；整体出租率上升至97.3%，较2025年同期的96.9%小幅提升。

租金层面，受新旧租约交替影响，零售物业组合平均租金同比下滑2.7%，但同店租金收入依旧实现0.8%的同比增长，印证了项目的运营能力稳健。

凯德业绩增长主要依靠存量资产优化，通过“小而精”的局部改造持续调整主力店组合、引入新兴消费业态，精准匹配市场需求，同步带动客流与商户销售提升。

销售表现上，太古地产内地商场全线实现销售额同比上涨，北京三里屯太古里、上海兴业太古汇增长最为突出，同比增幅分别达到63%、82%，增幅均突破50%。

恒隆内地项目表现分化。剔除新开业、无可比基数的杭州恒隆广场，其余10座成熟商场中有8个实现销售额同比增长，武汉恒隆广场、沈阳市府恒隆广场销售额同比下滑。

业绩实现增长的优质项目或是坚守高端定位，或是精准抓住年轻消费需求，沉淀客流与消费转化，普遍遵循持续优化品牌矩阵、常态化开展体验营销、精细化深耕客群三大策略。

业绩承压项目则主要受到外部同业竞争冲击、内部业态与项目定位滞后于市场变化的影响。目前武汉恒隆广场、沈阳市府恒隆广场均已启动战略调整，推进租户重构与业态升级，但调整成效尚未体现在销售数据当中。

数据来源：企业财报，观点指数整理

租金收入维度，太古旗下5个项目、恒隆旗下7个项目租金实现同比增长，增幅区间1%-29%。其中上海兴业太古汇以29%的涨幅领跑，北京三里屯太古里、上海前滩太古里同步录得16%的稳健增长。

上海兴业太古汇租金大幅增长，核心依托现象级IP赋能。LV全球旗舰“路易号”落地持续引爆客流，叠加劳力士独栋新店带来增量、去年同期基数偏低，共同推高租金表现。北京三里屯太古里依靠长期调改，引进全国首家迪奥之家、北京第二家LV之家、独栋爱马仕旗舰店等重磅重奢独栋门店，巩固城市顶级商业地标地位，带动租金稳步上行。

对比来看，项目分化特征十分显著。上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场等标杆项目保持稳健增长，租金同比分别上涨8%、1%；天津恒隆广场、武汉恒隆广场、沈阳市府恒隆广场等区域项目经营承压，租金同比下滑，最大跌幅达18%。

针对弱势项目，恒隆陆续落地多项焕新举措。武汉恒隆广场动作尤为集中，6月初打造华中首个沉浸式韩流主题街区“24KR”，汇聚超100个韩国时装、美妆及潮流品牌；同步完成B1层改造，打造“恒享里”特色美食街区，聚焦年轻群体提升客流吸引力。

出租率层面，17个样本项目平均出租率达到97%，多数项目同比有所提升，仅少数处于培育期或处于竞争激烈区域的项目，出租率偏低。

与此同时，存量焕新成为行业增长的核心抓手，大量老牌购物中心借助空间重塑、首店引进、潮流主题活动实现突破。

扎根广州天河路商圈二十余年的越秀VT101维多利广场期内完成全面存量升级，全新打造开放式潮流街区101PARK。项目打破传统封闭式购物中心形态，通过墙体改造、动线优化、增设绿化与休闲空间，打造适配年轻人社交、漫游打卡需求的松弛型消费场景。

依托全新空间载体，项目上半年落地多项城市独家潮流活动，包括Weekend hub广州唯一苹果屋快闪、棉花娃娃广州首发慢闪、薛之谦演唱会官方独家应援、麦当劳汪苏泷华南独家快闪、五羊雪糕Pingu华南首秀等，流量拉动效果显著。

数据显示，项目客流同比提升14%，外籍游客占比同步上升14%，销售额同比增长18%，存量焕新成效充分显现。

武汉恒隆广场持续加码品牌与场景升级，7月28日在L3层推出8000㎡edgestreet百货新概念空间Greenhouse。

空间主打温室生态消费场景，集合国内原创设计师品牌、小众潮流零售、特色餐饮、宠物经济、户外生活等多元业态，汇聚50余家海内外品牌，引入气味上海、THEBLENDER、GB-GOODBRAND、SUGARSU酥履等多个武汉首店，完善潮流业态布局，加速向年轻化方向转型。

本文节选自《多元退出通道 | 2026年8月商业地产零售业态发展报告》
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