观点指数 在8月24日观点指数研究院发布的《产品力前置 | 2026年1-8月房地产企业新增土地储备报告》中，其发现7月住宅成交量价环比双降，溢价率明显回落，市场整体偏冷。一线城市楼面价同比逆势上涨15.72%，与二三线价差进一步拉大，房企投资决策更趋审慎。值得一提的是，广州南沙2026NJY-3地块成为广州首宗现房销售承诺制宅地，现房销售从营销概念升级为制度保障，供地规则创新正在重塑市场预期。

市场整体偏冷，房企对二三线城市的投资决策更加审慎

7月，一二三线城市住宅用地成交326宗，成交土地面积989.22万平方米，成交规划建筑面积1908.95万平方米，环比下降15.53%，同比下降13.42%；成交总价1256.52亿元，环比下降20.78%，同比下降6.06%；平均楼面价约6582.23元/平方米，环比下降6.22%，同比上升8.5%。平均溢价率8.57%，较6月的17.27%回落8.70个百分点，略低于上年同期的9.09%。成交缩量、溢价回落与楼面价同比上行并存。

数据来源：Wind、观点指数整理

二线城市成交99宗，成交规划建筑面积604.22万平方米，环比下降32.50%，同比下降11.62%；成交总价469.87亿元，环比下降32.44%；楼面价7776.46元/平方米，环比基本持平；溢价率8.91%。

三线城市成交214宗，成交规划建筑面积1229.79万平方米，环比下降4.01%，同比下降14.60%；成交总价381.82亿元，环比下降21.11%；楼面价3104.73元/平方米，环比下降17.81%；溢价率仅4.33%。

2026年以来，各月平均溢价率在2.39%-17.27%之间宽幅震荡，6月受核心城市优质地块集中成交推动冲高至17.27%，7月回落至8.57%，与1-5月的平均水平大体相当。这说明6月的高溢价更多由供地结构驱动，而非房企拿地意愿的系统性升温。

进入7月后，除一线城市核心地块外，底价成交与低溢价成交重新成为主流，市场温度回归常态偏冷区间。

期内，武汉9宗国有建设用地使用权完成出让，总成交价约14.58亿元，湖北天创、华润置地旗下公司等参与拿地，其中P（2026）058号地块溢价率达67.5%。本次出让地块总出让面积约13.12万平方米，总起始价约14.5亿元，涵盖居住、商业、商务金融、社会停车场及加油加气站等多种用地性质，分布于武昌区、洪山区、汉阳区等区域，其中武昌区独占4宗。

东莞出让2宗涉宅地块，分别位于松山湖、东城街。最终由招商蛇口、中建国际竞得，总成交金额25.7亿元。

其中，松山湖中心区2026WR003地块用地面积56634.06平方米，容积率≤2.2，计容建面约12.46万平方米，共吸引招商蛇口、东莞交投两家房企参拍，最终由招商蛇口以总价23.4171亿元竞得，成交楼面价18795元/平方米，溢价率4.4%。

该地块实际楼面价为18851元/平方米，与同板块的金地青云境项目相比，地价下跌了7237元/平方米，降幅达27%。周边主力在售项目华润置地松山湖润园已于2026年5月开盘，高层主力户型为141平方米三房、170平方米四房，93套房源首开即售罄，其中141平方米户型折后单价为3.77-4.53万/平方米，170平方米户型折后单价为4.52-5.53万/平方米。

观点指数认为，多数普通板块面临底价成交或流拍的压力，房企在二三线城市的投资决策更加审慎，对板块基本面、去化预期和盈利空间的考量更加精细化。二三线城市土地成交市场的分化将持续深化，具备产业支撑、人口流入和配套成熟的核心板块仍将保持热度，而缺乏基本面支撑的远郊板块将继续面临去化和估值的双重压力。

趋势上看，土地市场的定价权正在向“少数核心资产”集中，而政府角色也在同步转变，政府正从单纯的土地供应者转变为土地资产的经营者。

财政部数据显示，上半年国有土地使用权出让收入仍在低位运行。上半年全国政府性基金预算收入15244亿元，同比下降21.6%。其中，地方政府性基金预算本级收入12847亿元，同比下降25.6%，国有土地使用权出让收入9778亿元，同比下降31.5%。2021年至2025年全国土地出让收入分别为8.71万亿元、6.69万亿元、5.79万亿元、4.87万亿元、4.15万亿。

从需求端来看，房地产企业资金链紧张、销售回款放缓，拿地意愿和能力不足。从供给端来看，地方调整供地节奏，部分城市土地流拍率上升，导致出让收入锐减。

首宗现房销售承诺制地块落地，营销概念落实为制度保障

据观点指数不完全统计，2026年7月22日-2026年8月19日期间，6个重点城市一共有25宗宅地供应，面积103.6万平方米，起始价583.33亿元。

期内，北京发布了2026年第十轮拟供应商品住宅用地清单，涉及丰台区岳各庄地块，拟于近期供应。该地块土地面积约6.61公顷，建筑规模14.15万平方米。此次为北京2026年度第十轮拟供地，岳各庄地块位于丰台区。

北京朝阳区、顺义区两宗涉宅地块在预申请1天后转为正式挂牌。两宗地块合计建筑控制规模≤37.55万平方米，合计起始价145.92亿元。

上海市土地市场网公布2026年第八批拟出让商品住宅用地清单。八批次计划推出2宗涉宅地，分别位于普陀区真如板块和松江区泗泾镇，宗地总用地面积13.86公顷，总建筑面积约42万平方米。

上海土地交易市场发布九批次3宗涉宅用地的出让公告，总起始价120.94亿元，土拍时间定于9月21日。本次出让地块涉及浦东、黄浦、静安三个核心行政区，总土地出让面积71648.45平方米，总规划建筑面积179032.66平方米。

其中，浦东新区宅地起始价15.21亿元，起始楼面价40430元/平方米；黄浦区涉宅用地起始价38.88亿元，起始综合楼面价96900元/平方米；静安区宅地起始价66.84亿元，起始楼面价66000元/平方米。黄浦区地块起始综合楼面价96900元/平方米，是本次出让中最高的。

广州从化区2026年计划供应7宗涉宅地，分布于禾仓片区（2宗）、风云岭片区（2宗）、东风片区（2宗）以及明珠片区（1宗），总出让面积约484亩，总建筑面积72万平方米。

值得注意的是，广州南沙区出让2026NJY-3号地块。该地块包含三宗子地块。该地块为广州首个将“现房销售承诺制”纳入出让条件的住宅项目。

公告中明确，本项目实行现房销售承诺制及延长土地出让金分期缴纳期限。竞得人承诺在DZ0206115号地块或DZ0206129号地块执行现房销售的，本项目成交价款可分期支付，在签订出让合同之日起30天内支付成交价款的比例不低于50%，在签订出让合同之日起2年内支付全部成交价款。

对企业而言，分期缴纳出让金缓解了前期的资金压力，缓解现房销售制下的“资金前期投入大、后期回收周期长”等痛点，提振开发商拿地的积极性。现房销售的要求则倒逼其将竞争力回归产品本身；对购房者而言，“所见即所得”从营销概念落实为制度保障。

深圳挂牌出让福田区香蜜湖街道一宗普通商品住房用地，宗地编号B401-0151。该地块位于安托山四路与侨香三道交叉处西北侧，总面积5844.41平方米，土地用途为普通商品住房用地（二类），容积率1.0至4.45。起始价11.31亿元。公告明确采用“不设上限，竞地价，价高者得”的竞价方式确定竞得人。

期内，杭州仅3宗涉宅地定档出让，分别为富阳银湖、临平翁梅乔司、东湖新城板块，总建面10.7万平方米，起始总价7.8亿元，供应规模较此前月份显著收窄。

此外，据8月7日公告，成都有多宗地块出让，包括金牛区西南交大片区1号地块，起始价4亿元（楼面价10500元/平方米，建面38136平方米）、成华区青龙街道昭觉寺片区地块等，核心城区持续有地推出。

成交方面，据观点指数不完全统计，2026年7月22日-2026年8月19日期间，6个重点城市一共有33宗地成交，成交价781.72亿元，成交土地面积97.42万平方米。

期内，北京成交12宗、规划建筑面积73.79万平方米，成交总价359.86亿元，成交楼面价48765元/平方米，平均溢价率14.41%。

具体来看，7月28日中海新城46.81亿摘得朝阳酒仙桥旧改地块，超250轮竞价，溢价25.84%。8月4日中海新城83.99亿竞得朝阳广渠路宅地，楼面价8.14万/平方米，溢价19.1%。招商蛇口15.04亿竞得石景山苹果园地块，216轮竞价，溢价23.48%，中海新城25亿底价竞得石景山刘娘府低密地块，楼面价42330元/平方米。

月内北京土拍高热，酒仙桥、广渠路、四季青三宗地块竞价轮数分别达254轮、191轮和130轮。四季青地块属城中村改造捆绑出让，竞得人需承担多宗地捆绑及相应配建义务，名义楼面价之外存在隐性成本。

上海2026年第六批次商品住宅用地出让活动完成，共出让3幅土地，成交总价约235.14亿元，溢价总额约56.42亿元。

上海七批次土拍开拍，5宗宅地分别位于虹口北外滩、浦东唐镇、张江以及嘉定南翔、嘉定新城，总揽金90亿元。

虹口北外滩综合用地由青山实业以底价38.45亿元竞得。该地块规划建筑面积106685平方米，容积率7.3，建筑限高249米，起始楼面价36045元/平方米，用途比例为商业55%、住宅30%、办公15%。

7月28日绿城16.86亿竞得荔湾区花地大道东AF021637地块（原芳村客运站旧改地块，50轮竞价，溢价40.97%，楼面价24501元/平方米，可售楼面价约3.4万/平方米），吸引越秀、中海、绿城、保利、珠实5家角逐。这显示核心地块竞争烈度并未因供应缩量而减弱。

深圳期内成交1宗，即招商蛇口15.05亿元竞得的光明区宅地，溢价率18.88%。杭州期内成交5宗地，建筑面积为28.03万平方米，成交总价44.37亿元，溢价率15.19%，延续本土民企包揽的特征。成都期内成交4宗地，建筑面积22.53万平方米，成交总价18.97亿元，平均溢价率仅1.01%，多宗地块底价成交，市场仍在探底。

观点指数认为，期内六城土地市场供应与成交建面双双维持在200万平方米以下的低位，缩量仍是主基调。一线及强二线楼面价高企将支撑核心城市新房价格预期与改善型产品供给，而广州现房销售承诺制等规则创新，正在通过调整资金成本与开发条件，重塑房企的拿地测算模型。

对房企来说，补仓窗口仍存但高度结构化，核心城市四季度供地清单密集，资金充裕的企业应把握北京、上海清单式供地的节奏，提前完成测算与资金铺排。

低密地块占比的提升，对产品力前置提出要求，容积率1.0-1.6的改善型地块对规划设计、成本管控的要求高于传统高周转项目，产品营造能力将直接决定拿地报价的上限。短期内，制度创新对预期的修复作用值得持续跟踪。

本文节选自《产品力前置 | 2026年1-8月房地产企业新增土地储备报告》
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