观点指数 在8月19日观点指数研究院发布的《扩募驱动增长 | 2026年8月住房租赁发展报告》中，其指出，本期租赁住房REITs板块营业收入普遍实现环比、同比双增长，保租房底层资产租金现金流具备稳定向上的韧性。

据观点指数不完全统计，2026年7-8月中央及地方政策持续加大新市民、青年群体租赁住房保障力度，通过盘活存量拓宽保租房房源渠道。同时持续完善租赁市场规则，推动行业规范化、可持续运营，并依托公积金改革、专项债等工具强化需求端与供给端的双向支撑。

数据来源：观点指数不完全统计

报告期内国常会审议通过《住房公积金管理条例》修改草案，公积金制度迎来系统性调整。草案进一步优化租房提取相关机制、扩大覆盖人群，从顶层强化公积金对新市民、青年人安居租房的制度支撑，也为各地因地制宜优化租房提取额度提供法规依据。

从数据来看，保租房筹集由传统新建模式转向新建、存量收购、改造等多渠道并举。本期政策在加大房源供给的同时，更加重视居住品质提升与承租人权益保护。面向青年群体的租金支持、租赁住房安全管控等举措，正逐步纳入城市住房租赁的常态化治理体系。

本期以浦发有家·进贤青年人才社区为典型样本。

该项目为上海首个面向OPC（一人公司/超级个体）群体的租赁社区试点，跳出传统居住属性，打造居住、社交、学习、创业一体化生态。社区打通OPC企业政策申报通道，协助租户申报浦东新区青年科创专项扶持，联动属地镇政府提供虚拟注册地址、代理记账等政务代办服务，创业租户满足条件的还可享受孵化空间免租。社区内设“青创首站”，提供150个免费共享工位、专业直播间与会议室，并配置AI工作站、配套AI工具包，为数字创业、内容创作群体提供硬件支撑，形成完整的居创服务闭环。

项目践行产业锚定的布局思路，依托周边科创企业实现批量获客，有效平抑空置风险，叠加科创孵化、政务代办、科创硬件等增值服务，形成国资租赁社区差异化竞争优势，进一步提升资产运营价值与后续资本化潜力。截至当前，浦发有家已落地10座大型人才社区，在管房源突破2万套，稳定期出租率维持在96%以上，累计服务青年人才超6万人次，租客中硕博占比接近50%，高度集中于集成电路、生物医药、人工智能、金融等浦东先导产业。

资本金融层面，2026年7-8月住房租赁资本市场公募REITs业绩稳健兑现、常态化扩募提速、机构间REITs大额扩容等并行，存量资产资本化通道进一步畅通，行业金融支撑体系持续夯实。

公募REITs层面，7月下旬，9只已上市租赁住房公募REITs集中披露了2026年第二季度运营财务报告。本期板块营业收入普遍实现环比、同比双增长，保租房底层资产租金现金流具备稳定向上的韧性。

数据来源：基金公告，观点指数整理

9只产品单季度合计收入约为2.31亿元，净利润合计约7255万元。中航北京昌保租赁住房REIT为新上市标的，无可比基数，下文增速分析予以剔除。

营业收入维度，板块增长动能向好，可比标的营收全部实现同比正增长。其中中金厦门安居REIT收入增长表现突出，本期营收2606万元，环比上涨26.79%、同比提升28.56%，主要受益于2026年5月完成扩募并表，新购入的林边公寓、仁和公寓贡献增量收入。

华夏基金华润有巢REIT及华夏北京保障房REIT同样受益于扩募逻辑，前者同比增速为75.91%，后者同比增长50.13%。其余未完成扩募的5只REIT同比增速落在0.46%至2.18%区间，依靠底层资产稳定经营实现内生增长。

环比维度仅华夏北京保障房REIT营收微降0.81%，其余7只标的实现环比正增长，板块营收端具备较强的刚性。

净利润表现为明显的分化格局。其中，中金厦门安居REIT及华夏基金华润有巢REIT两者净利润环比、同比均同步保持双位数增长，营收增长有效转化为利润增量。国泰海通城投宽庭保租房REIT、红土创新深圳安居REIT同样实现净利润环比、同比双向正向增长，属于运营高度成熟的标杆资产，成本管控能力突出。招商基金蛇口租赁住房REIT同比由亏转盈，增幅达254.07%，盈利改善显著，但单季净利润规模垫底且环比小幅下滑，叠加旗下项目租金单价同比下行11.46%，盈利改善的可持续性有待观察。

此外，汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT利润表现偏弱，后者净利润同比、环比大幅下滑，是本期板块盈利表现最差的标的，存量资产运营压力显现。

现金流与分红储备层面，板块整体基本面扎实。全部上市REITs均录得正向经营现金流，中航北京昌保租赁住房REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT等标的回款规模领先。

行业EBITDA率稳定在70%至90.38%的高位区间，叠加普遍超98%的租金收缴率，底层资产盈利能力与回款质量优秀。同时各标的可供分配金额储备充足，多数产品维持千万级以上可分配收益，为长期稳定分红筑牢基础。

底层资产出租表现保持高位运行，9只REITs整体出租率集中落在94%至99.5%区间，中金厦门安居REIT以99.45%居首，华泰苏州恒泰REIT以97.75%紧随其后，多数项目出租率稳中有升或微幅波动，整体经营韧性较强。

27个底层项目中，67%的项目出租率突破95%，除个别项目外，几乎全部项目的出租率维持在90%以上，保租房依托政策配租、人才安居托底，抗周期属性极强。其中仅华夏北京保障房REIT旗下盛悦家园项目出租率短期回落，但项目已批量锁定新签约房源，修复至97.02%的确定性高，阶段性波动不影响长期经营基本面。

租金层面呈现结构性分化特征，无全面普涨行情。厦门、深圳部分成熟项目租金稳步上行，而北京、上海、苏州等城市项目受政策限价、区域新增供给冲击影响，租金持平或小幅下行。整体来看，保租房租金受政策管控具备强稳定性，但缺乏大幅涨价空间，未来收益提升将主要依靠户型改造、品质升级、客群优化、精细化运营实现结构性增效。

整体而言，2026年二季度租赁住房REIT板块依旧保持高确定性的稳健运营底色，保租房底层资产高出租率的基本盘并未改变，但行业正式迈入存量竞争周期，片区新增房源持续投放放大项目表现分化，缺少区位优势、产业配套支撑的租赁社区更容易遭遇空置压力。

同时，扩募驱动的规模增长仍是板块业绩增长的核心主线，底层资产的精细化运营能力将成为区分产品优劣的关键变量。

与此同时，行业扩募节奏持续提速，除已完成扩募的标的外，北京、上海、深圳多地REITs持续发布扩募计划，年内新上市的北京昌平保租房REIT已于7月末发布扩募公告，拟购入的不动产项目暂定为北京市昌平区未来公元项目、未来城市一期项目、东方蓝海项目、绿地慧谷项目，租赁REITs常态化扩容趋势明确。

数据来源：Wind，观点指数整理

二级市场表现上，2026年8月17日，板块单日收盘价涨跌互现，4只标的录得上涨，5只标的下跌，全板块无大幅波动行情，整体走势稳健。

近一月维度上，5涨4跌的结构性反弹开始显现。中航北京昌保租赁住房REIT表现突出，近一月涨7.32%、近三月涨7.64%，今年以来累计涨幅3.96%，是唯一在所有时间维度上录得正收益的产品。

近三月上海系三只REIT同步回暖，华东区域韧性凸显。前期涨幅居前的产品持续承压，如红土深圳安居REIT近一月跌4.40%、近三月跌3.29%，中金厦门安居REIT近一月跌2.04%、近三月跌1.84%。

拉长周期来看，近半年及今年以来板块整体呈震荡回调态势，9只标的中多数录得负收益，板块整体承压。今年以来，华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT等跌幅居前，跌幅分别为8.89%、8.6%，阶段性估值回归调整特征明显。

在公募REITs持续扩容之外，住房租赁机构间REITs同步实现大额扩容。7月28日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（简称建信长租）第二至N次扩募项目正式获上交所受理，市场首单住房租赁机构间REITs正式进入多期滚动发行、平台化持续扩容阶段。本次拟发行规模为50亿元，原始权益人为建万（北京）住房租赁投资基金、建信（北京）投资住房租赁一号不动产私募投资基金。

该产品为市场成熟的住房租赁持有型不动产ABS，2024年7月首发落地，发行规模11.7亿元，底层覆盖上海、杭州、武汉多地保租房资产，并于2025年9月完成首次4.53亿元扩募，市场认购热度充足、机构参与度高，扩募后资产规模稳步抬升至21.14亿元。

产品机制上，建信长租对标公募REITs权益属性，无优先劣后分级，依托底层运营现金流支撑估值，同时配套季度估值、双边报价、定期开放退出与投资人共治机制，产品透明度与稳健性持续提升。本次50亿元大额扩募，预计将持续收购全国多地保障性租赁住房存量项目，是产品从试点走向常态化运作的关键突破。

整体来看，公募REITs与机构间REITs形成差异化互补，公募REITs适配成熟标杆资产、面向公众投资者、流动性更强，机构间REITs适配培育期存量资产、面向长期专业机构、发行效率更高。随着建信长租大额扩募推进，机构间REITs正成长为住房租赁存量盘活的重要资本工具，为行业规模化盘活存量、持续扩募扩容提供长效金融支撑。

本文节选自《扩募驱动增长 | 2026年8月住房租赁发展报告》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。