扩募驱动增长 | 2026年8月住房租赁发展报告
扩募驱动的规模增长仍是板块业绩增长的核心主线，底层资产的精细化运营能力将成为区分产品优劣的关键变量。
（报告期：2026.07.21-2026.08.19）
各地持续加大青年群体定向保障力度，一线城市住宅租金环比普遍改善 2026年7-8月中央及地方政策持续加大新市民、青年群体租赁住房保障力度，通过盘活存量拓宽保租房房源渠道。同时持续完善租赁市场规则，推动行业规范化、可持续运营，并依托公积金改革、专项债等工具强化需求端与供给端双向支撑。2026年7月，重点50城住宅租金均值收于31.69元/平方米/月，环比上涨0.80%，结束6月的小幅回调，同比仍下降约5.01%，降幅较6月收窄约2.1个百分点，住宅租金虽仍低于去年同期水平，但边际修复趋势明确。
华润有巢重资产入局苏州租住市场，多元主体挖掘细分租赁市场增量 企业经营层面，本期租赁住房企业在资产获取、品牌布局等方面同步落地动作，涉及的企业包括安居宁巢、万科泊寓、雅诗阁、华润有巢、乐乎集团等市场主体。万科泊寓持续强化轻资产运营优势，轻资产托管规模突破10.5万间，成为首家轻资产受托管理体量破10万间的集中式长租品牌。期内华润有巢重资产布局苏州产业宿舍资产，以2.31亿元底价摘得苏州金邻公寓项目。中小品牌/新品牌维度，据监测，本期地方轨交、城投系租赁平台成为市场供给增量的主力，它们依托自有存量物业、政策资源实现集中放量，同时产业资本、外资品牌也在同步补齐细分赛道，行业供给主体愈发多元。
浦发集团成聚焦OPC群体的社区样本，地方国资平台是新增供给主力 浦发有家·进贤青年人才社区客群以20-30岁青年为主，合作企业涵盖华力集成电路、美吉生物、上海飞机设计院等浦东重点科创主体，集成电路、生物医药等产业人才集聚效应突出，客源结构稳定。综合本期新增项目特征，住房租赁行业供给逻辑已经发生明显转变，民营机构主导的野蛮生长阶段已然结束，国资平台规模化投放成为新引擎，增量结构也高度集中于保障性房源及产业配套型房源。拓店模式上，轻资产托管、厂区及老旧物业改造成为主流，纯新建项目占比持续走低，存量盘活仍是行业中长期的主线。
保租房REITs季度营收保持增长韧性，建信住房租赁基金启动第二至N次扩募 7月下旬，9只已上市租赁住房公募REITs集中披露了2026年第二季度运营财务报告。本期板块营业收入普遍实现环比、同比双增长，保租房底层资产租金现金流具备稳定向上的韧性。住房租赁机构间REITs实现大额扩容。7月28日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划第二至N次扩募项目正式获上交所受理，市场首单住房租赁机构间REITs正式进入多期滚动发行、平台化持续扩容阶段。本次拟发行规模为50亿元。
各地持续加大青年群体定向保障力度，一线城市住宅租金环比普遍改善
