观点指数 在8月27日观点指数研究院发布的《自主更新破局 | 2026年8月城市更新发展报告》中，其发现，城市更新企业参与城市更新的逻辑正在发生深刻变化，从“拿地开发赚差价”的传统模式，转向“纾困切入、运营增值、长期收益”的新模式。下一阶段，具备全链条运营能力、产业资源导入能力的企业将更具竞争力，央地合作、企业联合体将成为主流项目的普遍主体。纾困盘活赛道持续扩容，央企与地方国企以此为抓手，深度切入城市更新大局。

央企联合体凭优势领跑，纾困盘活成布局新入口

核心城市优质项目持续释放，央企、头部房企凭借资金、运营与资源整合能力领跑城更市场。

纾困盘活存量的停滞项目，成为企业切入城市更新赛道的新路径，TOD综合开发、商业活化等项目类型受到市场青睐，企业竞争焦点逐步向全链条运营能力转移。

中交城市投资发展（广东）有限公司中标深圳罗湖区东湖街道布心花园一、二、四区城市更新单元纾困盘活前期服务项目，标志着这座停滞逾16年的大型旧改项目迎来破局契机。

布心花园旧改项目自2010年启动谈判，历经签约腾房、安置费断供、业主回迁等多重波折，项目规划容积约82.6万平方米，总投资136.1亿元，但可售商品房住宅仅约11万平方米。

2025年4月原开发商停发临时安置费后，2700余户业主受到直接影响，项目因经济账失衡陷入全面停滞。中交城投以纾困盘活服务商的身份介入，通过前期策划、方案优化、资源对接等方式重构项目资金平衡方案。

8月7日，万科以18.97亿元竞得东莞万江街道龙湾滨江片区TOD城市更新单元，这是万江区域首宗启动主体招商的城市更新单元。该项目依托轨道交通站点进行综合开发，将实现居住、商业、办公、公共服务等功能的复合布局，打造站城一体化的城市更新标杆。万科在历史街区活化、大型城中村改造、TOD综合开发等领域拥有成熟的实践，本次拿地是其深耕粤港澳大湾区存量市场的重要布局。

7月30日，嘉里建设与华之门联合体以27亿元竞得上海浦东新杨思TOD商业地块。联合体模式能够充分发挥各方在开发、运营、资源导入方面的优势，实现存量商业空间的价值跃升。

该地块位于上海核心城区，溢价率达80%，地块含计容面积约13.3万平方米的商业及1.67万平方米的文化设施。是城市更新背景下存量商业用地提质的代表性项目，高溢价成交反映出核心城市优质商办更新项目的市场价值。

此外，中建二局广州文冲东旧改累计交付超2100套回迁房。中建二局投资、建设、运营的广州黄埔区重点城市更新民生工程——文冲东旧村改造项目复建区再次启动交付。文冲东旧改项目由中建二局旗下中建玖合投资开发，中建二局二公司等参与承建。后续，项目将持续以“产业更新+人居焕新+服务革新”一体化的改造模式稳步推进片区剩余地块建设。

在项目签约落地之外，本月企业层面的战略合作与能力建设持续推进，城市更新的竞争焦点从单纯的开发能力，转向全链条运营与资源整合能力。

中建四局与中海集团本月举行座谈，双方明确将在资产盘活、城市更新、重大项目建设等领域深化合作，协同推进模块化建筑、供应链协同、人才培养等方向的布局。

央企之间的战略合作，能够实现开发建设能力与资产运营能力的优势互补，在城市更新项目中形成“建设+运营”的全链条服务能力，更好地对接地方政府的综合更新需求。

当前城市更新市场的参与格局持续分化，央国企凭借资金与资源优势占据主导地位，头部民企凭借运营与产品能力深耕细分赛道，专业服务机构则在策划、融资、运营等环节发挥支撑作用，打造分层协同的市场生态。

纾困盘活、TOD综合开发、产业运营等新兴赛道，正在成为企业布局城市更新的战略入口，推动行业加速向运营驱动转型。城市更新的核心痛点“建完即闲置、更新无效益”，这就要求运营主体深度参与调查、策划、建设、运营全流程，在片区策划及项目实施方案审定中，将运营方案、业态定位、资金平衡等作为重点审核的内容。

多元场景全面铺开，存量空间价值持续释放

全国各类城市更新项目加速落地，居住、产业、商业、配套等多元场景同步推进，一批具有示范意义的项目取得关键进展，为不同类型的存量空间更新提供了实践样本。

广州天河区柯木塱、凌塘、元岗、长湴四条城中村改造持续提速，多个安置房项目进入地上施工阶段，村民回迁安置进程稳步推进。

其中，广州天河柯木塱城中村改造签约率突破90%，已拆除房屋23.63万平方米。该项目自2025年8月11日启动第一批集中签约，在不到一年时间内签约率实现从0到90%的跨越。

作为天河区以新模式推进的面积最大的改造项目，其广汕路以南先行区超1200栋村民住宅，累计签约超过1150栋，标志着项目已基本具备启动依法征收的法定条件，进入协议动迁与依法动迁并行推进的新阶段。

在补偿款支付方面，已支付补偿款金额12.11亿元，其中完成房屋移交后的付款金额为7.48亿元。拆卸环节，下涂片区、凤凰汇西侧片区已全面清空并完成组团拆卸，累计拆除房屋面积23.63万平方米，包括村民住宅10.50万平方米、集体物业11.47万平方米、国有物业1.66万平方米。

贵阳云岩区小关片区城中村改造启动房屋拆运工作，标志着项目进入实质实施阶段。昆明官渡区金马寺大小村城中村改造项目（一期）643套回迁安置房于7月30日完成竣工备案，较原计划提前一个月，村民居住权益得到切实保障。

从推进模式来看，政府主导、央地合作的特征愈发明显，复建安置区普遍优先开工，教育、医疗、养老等公共配套同步规划建设。

产业类更新聚焦低效工业用地盘活，通过功能置换、风貌保留、拆除重建等多种方式，将老旧厂房、工业遗址转型为符合城市产业定位的高品质空间，助力实体经济发展与产业升级。

百年工业遗存活化持续推进，工业风貌与新兴产业实现融合。成都青白江区川化老旧厂区656亩改造项目正式发布，未来将打造集文化、公共服务、生态功能于一体的城市更新示范区，实现传统工业片区的功能重构与价值重生。

存量产业园功能置换探索多元路径。北京密云汇源科创园城市更新项目，对原有闲置办公、仓储、车间进行内部空间重组与功能置换，植入康养食品产业园、智慧冷库等新功能，通过“微改造+功能升级”的方式盘活闲置产业空间。

值得关注的是，上海本月发布工商业项目土地使用权续期新政，推出“微更新+续期”的存量盘活模式，企业对存量工商业项目进行适度更新改造后可办理土地使用权续期手续，大幅降低产业空间迭代的制度性成本，为产业类城市更新提供制度保障。

商业文旅类更新聚焦存量商业空间的活化升级，通过历史风貌保护、业态迭代、场景创新等方式，激活存量商业资产价值，打造城市消费新地标。

历史街区活化取得新进展。上海张园东区首开区于7月正式揭幕，7幢完成修缮的历史建筑投入运营，93米贯通长廊串联起商业、文旅、通勤多重功能，首发经济与时尚文化经济持续发力。项目坚持“保护优先、修旧如旧”的原则，在完整保留历史建筑风貌的前提下植入高端商业、文化展示等功能。

历史建筑转型商业综合体，打造城市文化消费新场景。北京西城区大吉巷城市更新项目，将百年会馆建筑群改造为特色商业综合体，项目融合创新空间利用、绿色建筑技术与历史文化传承，引入特色餐饮、文化体验、休闲社交等业态。

城市配套类更新聚焦生态环境与公共服务补短板，通过口袋公园建设、生态修复、基础设施升级等“微更新”项目，持续提升城市宜居性。

成都2026年首批城市更新机会清单中包含大量生态修复类项目，通过河道治理、绿地升级、绿道建设等方式，持续优化主城城市界面，提升生态环境品质。北京朝阳区口袋公园改造项目启动招标，将对城区零散闲置空间进行美化升级，打造居民家门口的休闲空间。

本文节选自《自主更新破局 | 2026年8月城市更新发展报告》
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