观点指数 在8月25日观点指数研究院发布的《多元退出通道 | 2026年8月商业地产零售业态发展报告》中，其分析指出，二季度，国内7大核心城市零售商业市场分化显著。

上海以61.2万㎡的新增供应大幅领跑，新项目集中入市带来供给放量，杭州、广州分别录得16.4万㎡、13万㎡的新增供应，而深圳无新增零售商业项目入市，供给端零增量。

数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

需求吸纳维度，受益于新项目集中开业、大体量商业项目招商成果突出，上海二季度商业净吸纳量达到46.6万㎡，市场去化能力强劲。

与之形成对比的是北京，本季度净吸纳量录得-1.1万㎡，为七大样本城市中唯一负吸纳的城市，反映区域零售终端需求偏弱，存量商业持续面临租户流失、业态迭代调整的压力。

空置率与租金两项指标上，上海均处于样本城市高位。大规模新增商业体量集中入市，推动上海商业空置率同比上升0.6个百分点至9.2%。分商圈来看，淮海中路等成熟核心商圈持续推进品牌升级与业态结构性调整，短期业态更迭造成板块空置率合理波动，长期发展主线依旧聚焦存量提质焕新。

需求结构方面，零售业态成为上海商业市场的核心支撑，需求占比提升至53.2%。服饰品类需求表现亮眼，占比25%，潮流服饰、户外运动品牌拓店节奏积极，一线户外品牌Nordisk就于本季度在上海港汇恒隆广场落地中国首店。

餐饮业态是第二大需求赛道，整体需求占比39%。细分赛道层面，酸奶、咖啡茶饮等轻餐饮开业热度居高不下；中式餐饮稳步升温，粤菜、云贵川等特色菜系需求稳定；亚洲料理扩张提速，回转寿司、寿喜烧品类加速拓店，金匠寿司全新门店落户上海新嘉中心。

商业不动产REITs申报方面，期内迎来两位新选手。一是华夏大悦城商业REIT，这是大悦城控股申报的第二单公募商业REIT，若顺利落地，将有利于大悦城加速存量重资产盘活与轻资产转型。

底层资产天津大悦城坐落于天津市南开区核心商圈南门外大街，项目运营时长超14年，是华北区域大悦城体系的标杆项目之一。

过往运营数据显示，2023至2025年末，天津大悦城出租率长期稳定维持在97%-98%区间，租金收入常年稳居大悦城体系第三，仅次于北京朝阳大悦城和北京西单大悦城。2025年，天津大悦城销售额更是达到45亿元，同比增长18%，客流量突破2830万人次。

二是华泰紫金金鹰商业REIT，该只REIT拟装入南京仙林大学城的金鹰湖滨天地，包含一期奥莱和二期购物中心，总建筑面积25.00万平方米，估值32.07亿元。两期项目共享仙林大学城、高校师生、周边家庭和园区白领客群，并依托湖滨公园形成休闲消费场景。

两家原始权益人分别为南京仙林金鹰天地科技实业有限公司和南京仙林金鹰购物中心有限公司，控股股东分别为南京金鹰国际集团和金鹰国际商贸集团。

此外，机构间REITs也迎来新进展，凯德投资发起的中金凯德商业持有型不动产资产支持专项计划正式完成设立，发行规模31.5亿元，为当前国内市场规模最大的外资机构间REIT。

该产品属于标准化私募不动产证券化产品，进一步完善凯德在中国的“公募REIT+机构间私募REIT”多层次资本退出通道。

本次产品市场认购热度较高，成功引入银行理财、保险资金、信托、证券公司等主流机构投资者。本次参与认购的11家机构当中，10家为首次配置凯德系私募不动产产品，体现外资优质核心商业资产对国内长线资金具备较强的吸引力。

底层资产为上海新天地凯德晶萃广场，属凯德投资在华旗舰综合体。项目坐拥双地铁枢纽，紧邻上海传统高端居住区与淮海路核心商务区，融合商业、办公多元业态，总可租赁面积超13万平方米，区位壁垒高、租户结构优质，具备长期稳定现金流。

随着2026年二季度公募REITs定期报告披露完毕，全市场12只消费基础设施REIT经营数据也正式出炉。

受线下消费步入传统淡季、局部天气扰动、部分项目品牌调改等多重因素影响，板块增长动能阶段性走弱。12只标的中有9只营业收入环比下行，营收降幅区间0.7%-27.3%，购物中心、奥特莱斯两大主流资产类型出现明显分化。

数据来源：REITs公告，观点指数整理

购物中心方面，华夏金茂消费REIT综合表现领跑同类资产，底层物业为长沙金茂览秀城。项目2026年二季度营业收入2575万元，环比提升4.7%、同比增长7.3%，是购物中心类消费REIT中少有实现营收同比、环比双正向增长的标的。

奥莱方面，华夏首创奥特莱斯REIT波动最为突出，底层济南、武汉两大奥莱项目合计营收5970.12万元，环比大幅下滑27.3%。

二级市场上，16只已上市商业、消费基础设施REITs区间内无一上涨，板块整体承压，跌幅在0.44%至10.49%之间，资金对消费类资产的信心有所下行。

数据来源：Wind，观点指数整理

跌幅前三的产品为华安百联消费REIT、易方达华威市场REIT、嘉实物美消费REIT，均属于消费基础设施类。

这或与2026年二季度消费REITs业绩表现有关，期内大部分产品营收环比下行，租金承压，出租率虽维持高位但增长乏力，导致市场下调对后续现金流的预期。

此外，新发REITs持续扩容，叠加部分产品解禁，也使得二级市场面临双重供给压力，零售类资产受到的冲击尤其明显。

本文节选自《多元退出通道 | 2026年8月商业地产零售业态发展报告》
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