观点指数 在8月26日观点指数研究院发布的《资产分化 | 2026年8月商办与办公空间发展报告》中，观点指数注意到，企业选址逻辑也发生切换，由过去单纯看重城市核心地段、商圈配套，转变为优先匹配产业生态、人才储备、政策扶持与产业链协同，产业适配性超越传统地段溢价，成为新经济企业选址的核心决策标准。

数据来源：wind，观点指数整理

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业的平均租金走势情况。

7月八城写字楼租金均值2.44元/平方米/天，环比6月下滑3.17%，同比大幅下跌9.71%。6月市场曾迎来阶段性反弹，但7月租金整体重回下行通道，阶段性回暖缺乏持续性，市场结构性分化进一步加剧。

从4-7月连续走势来观察，办公租赁市场呈现脉冲式波动特征，短期集中成交容易带动月度租金冲高，但缺乏持续扩租需求支撑，二线城市受新增供给冲击，租金持续承压，市场两极分化格局进一步固化，优质办公资产与存量低效物业之间的租金差距持续拉大。

具体项目经营层面，从已披露出租率数据的25个写字楼样本来看，2026年6月整体平均出租率为80.42%，较2025年12月环比减少0.42个百分点，较2025年6月同比减少1.84个百分点。

从数据来看，2026年上半年写字楼出租率整体小幅承压，行业大盘并未出现全面崩盘式空置上行，但市场不存在系统性、全局性下行风险，核心压力多数集中在非核心、老旧、产业适配度低的存量资产，优质核心地标写字楼持续实现出租率修复与高位稳定，市场结构性分化成为行业的长期主线。

举例来说，太古地产内地写字楼物业组合出租率保持高位运营，太古汇办公楼租用率为90%，颐堤港一座及香港兴业中心一座及二座出租率均超95%。

与之形成鲜明对比的是存量老旧楼宇。科技大厦前期遭遇大面积租约集中到期，二季度虽然通过快速招租实现出租率环比大幅回升40个百分点至50.7%，但新增签约租户预算偏低，项目平均租金显著下行至71.9元/平方米。新时代广场出租率小幅回落，租金增长乏力。建成时间较早、硬件缺乏竞争力的次级写字楼，只能依靠租金让利来消化空置。两类资产的估值、现金流差距预计将持续拉大。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

租金层面，以价换量已成为行业的普遍策略，业主方正在主动牺牲租金以保住出租率，防止空置率进一步恶化。

据观点指数监测，2026年6月，18个样本写字楼项目平均租金为160.04元/平方米，较2025年12月环比下跌6.59%，较2025年6月同比回落8.63%，连续多个监测周期保持下行态势，重点城市核心标杆写字楼租金仍处于持续调整通道，行业整体租金修复动能偏弱，存量供给过剩、租户议价能力提升的市场格局未发生扭转。

城市维度，一线及重点新一线写字楼租金呈现明显的梯队差异。其中在本次监测中，上海样本项目的平均租金单价下行压力最大，新增供应集中、竞争白热化带来持续的价格压力。北京核心标杆项目如招商局航华科贸中心租金环比微涨0.76%，是少数实现环比正增长的标杆资产，但多数北京存量写字楼仍延续下行，华贸中心、东方广场等传统核心楼宇同比、环比均出现回落。

大湾区城市走势进一步分层，深圳为本轮波动最大的城市，老旧项目受大面积租约到期、新增低价租户签约影响，租金同比及环比出现大幅下滑，但深圳其余标杆项目跌幅相对可控，优质资产韧性仍存。广州整体租金表现更具抗跌性，国金中心、财富广场跌幅普遍控制在3%左右，仅部分次核心项目跌幅扩大，租金底盘整体稳固。

从资产维度来看，超甲级及城市顶级地标的租金抗跌性显著强于行业均值，核心商圈标杆项目的跌幅普遍较小，而楼龄较长、硬件配套落后、租户结构传统的存量楼宇跌幅明显放大，尤以产业更替、租约集中到期的老旧产业型办公楼为甚。

数据来源：观点指数不完全统计

需求端，据观点指数监测，本期租赁增量高度集中于头部新经济企业，科技、文创、先进智造、数字营销等新质生产力赛道持续释放大面积、长周期、稳定性更强的核心租赁需求，而传统中小微企业短租、小面积零散成交占比持续收缩，整体租赁结构持续向规模化、头部化、高抗周期方向升级。

从成交特征来看，本期主力租赁以头部企业总部搬迁、区域研发中心新设、团队规模化扩租为主，租赁面积普遍覆盖半层、整层乃至多楼层，单项目承载员工规模达数百人级别，租约周期更长、履约稳定性更强，成为托底市场去化的核心力量。

行业结构层面，写字楼租赁需求赛道完成系统性迭代，TMT、数字文创、人工智能、先进智造、数字营销成为当前市场增量的绝对主力，传统商贸、地产产业链需求持续收缩。企业选址逻辑也发生切换，由过去单纯看重城市核心地段、商圈配套，转变为优先匹配产业生态、人才储备、政策扶持与产业链协同，产业适配性超越传统地段溢价，成为新经济企业选址的核心决策标准。

本期典型案例包括腾讯多游戏研发团队整体入驻武汉洪山科创大厦，腾娱云梦、北境星游、腾讯云雀合计近650人研发团队集中落地，覆盖游戏研发、美术设计、技术测试全链条，重点承载《QQ飞车》《三角洲行动》等核心项目研发运营。道有道科技总部迁入北京保利未来大都汇、深圳九州中科智能落地龙华数字智造中心等。

以人工智能、游戏、跨境电商等为代表的新兴行业正成为拉动增量需求的主力。头部互联网企业向核心城市优质写字楼集中布局，不仅带来大规模的租赁去化，更通过产业链集聚效应带动上下游中小企业的入驻需求，形成链主入驻、生态集聚、需求扩容的正向循环。

需求结构的持续迭代，进一步放大写字楼资产价值分化。拥有产业政策、完善配套、TOD交通的优质载体去化速度、租金韧性持续领先，而无产业支撑、硬件老旧的普通写字楼缺乏优质企业承接，只能依靠租金让利维持基础出租率。

结合头部运营商运营结构分析，2026年6月末，太古地产内地办公楼租户结构延续金融、贸易、专业服务及TMT四大核心行业主导的格局，合计占比达83.3%，但内部呈现此消彼长的变化。

其中金融业占比同比微升0.5个百分点至28.2%，核心区位超甲级办公楼对银行、券商及资管机构的吸引力依旧稳固；专业服务与生物医药板块则分别提升0.8和0.6个百分点至17.2%和7.2%，成为需求扩容的主要力量，尤其是法律咨询、顾问服务及新质生产力相关企业持续入驻；TMT行业占比微升至16.7%，保持稳定需求，依旧是甲级写字楼不可忽视的需求来源。

与之相对，贸易行业占比下滑1.8个百分点至21.2%，收缩最为明显，贸易类企业扩租动能减弱。

总体而言，太古地产内地办公楼租户结构传统金融底盘保持坚韧，高韧性产业（专业服务、生物医药）占比上升，而贸易及地产链需求收缩，租户结构正持续向更具抗周期性的方向优化。

无论是头部优质写字楼资产还是整体市场，租户结构都在持续向更具抗周期性和成长性的方向优化，高品质、核心区位的写字楼资产在这一轮结构性调整中展现出更强的抗风险能力和租户吸引力。

办公市场细分领域，据中小企业协会发布的数据显示，2026年7月中国中小企业发展指数为89.3，较6月的89.6下降0.3点，延续了自4月89.9高点以来的回落态势，中小企业景气水平仍处于低位运行区间。

办公空间服务商层面，据观点指数不完全统计，本期灵活办公、高端办公服务商拓店节奏明显提速，整体外拓积极性较上期大幅提升，新增开业、签约项目数量、覆盖城市广度较上期同步扩容，行业增量集中于头部梯队。

数据来源：观点指数不完全统计

期内以IWG集团、WeWork、MFG、WOW即刻办公、创富港等为代表的服务商集中落地新店，完成多个核心城市地标项目签约及新项目开业。

其中，IWG是本期外拓力度最大的企业。7月，官宣新增签约10家办公中心，覆盖上海、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、郑州、海口、太原9座城市，旗下Regus、Spaces、HQ多品牌分层落地。8月，再新增签约5家办公中心，落地天津、杭州、宁波、合肥、南京5座城市。同时，全新品牌OpenOffice正式进入上海，成为IWG在沪落地的第五个品牌矩阵成员。

据观点指数不完全统计， 7月其新签的10个项目物业类型涵盖超甲级/地标性写字楼、甲级写字楼、产业园区/科创园区以及商业综合体及商住综合体。

其中超甲级/地标性写字楼代表项目为长沙世茂环球金融中心及杭州钱湾加速中心，两处物业立足城市核心CBD与科创核心区，承接跨国企业分支机构、区域头部企业办公需求。甲级写字楼物业包含宁波恒创国际、杭州嘉力丰总部大厦、合肥圆方大厦，布局城市新区、科创走廊，面向成长型企业、区域服务业主体，构成IWG网点的基本盘。

对于服务商而言，入驻超甲楼宇不仅是获取优质空间资产，更是借助地标效应提升品牌势能、吸引高端企业客户的关键路径。

与此同时，存量资产盘活方式持续丰富，行业并不局限于传统甲级/超甲级写字楼，头部运营商持续介入商住综合体、产业园区等物业，通过空间改造、业态重塑激活低效存量资产，拓宽项目获取渠道，为城市存量商办更新提供标准化解决方案。

本文节选自《资产分化 | 2026年8月商办与办公空间发展报告》
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