物业中报折射行业阵痛：营收涨了，利润却跌了
物企营收虽保持增长但盈利能力普遍下滑，主要系主动清退低毛利项目、新拓项目尚处投入期，以及业务转型推高阶段性运营成本所致。
观点指数 在8月21日观点指数研究院发布的《盈利能力下滑 | 2026年8月物业暨城市服务发展报告》中，其结合已公布的业绩或预告数据指出，物企营收虽保持增长但压力加剧，盈利能力普遍下滑。这主要系主动清退低毛利项目、新拓项目尚处投入期，以及业务转型推高阶段性运营成本所致。
近期，为实现降本增效，适应日趋激烈的市场竞争，部分物企围绕组织架构与细分业务品牌进行系统性优化。
据相关消息，金茂服务已正式开启新一轮组织变革与人事调整，完成从中心城市制到城市公司制的管控升级。
调整后，金茂服务将采用集团总部直接管控13大城市公司的二级架构，与母公司中国金茂的组织体系保持一致。而此前2025年，该公司已将原三级管控调整为二级架构，这次是在之前基础上的进一步升级，以扁平化管理压缩运营内耗，理顺业务逻辑。
同时期，碧桂园服务也正式推出了旗下非住宅物业服务专业品牌——碧服商企，下辖恒跃空间（IFM业务集团）、碧康医服、新华正达三个子品牌，业务涵盖IFM综合设施管理、产业园区、航空空港、医院、校园等综合管理服务。
还发布了旨在重构物业服务生产关系的“人·智能体·机器人·AIoT”四力并行的“PARA协生范式”，通过让技术分担重复劳动，让人回归高价值服务的方式，破局成本与服务品质升级的矛盾。
8月份迎来中报季，结合已有数据来看，物企营收虽保持增长但压力加剧，盈利能力普遍下滑。这主要是因为，在高质量发展的要求下，物企主动优化业务与项目结构，退出了若干低毛利项目；同时，新拓展项目尚处前期投入阶段，加之业务转型升级带来的运营成本阶段性上升，导致利润承压。
具体来看，万物云上半年录得收入191.12亿元，同比增长5.4%；期内利润为8.2亿元，同比降低2.1%；剔除开发商业务的影响后，期内利润为7.13亿元，同比增长5.3%。
同时期，万物云的独立性也在提升。数据显示，上半年内该公司持续关联交易收入为8.21亿元，同比降低了3.51亿元，占集团总收入的比例降至4.3%。关联方贸易应收款项较2025年末环比减少了2.9亿元，至17.74亿元。
从主要业务线来看，由住宅物业服务、物业及设施管理服务及BPaaS解决方案构成的循环型业务期内收入为173.53亿元，同比增长6.4%，占总营收比例达到90.8%；创造毛利约21亿元，同比降低0.4%，占总毛利的86.8%。总体循环型业务毛利率下滑主要受到业务及项目优化、部分新拓项目运营效率爬坡，以及行业竞争环境持续影响所致。
非核心业务板块中，城市空间是该公司重要的场景业务之一，主要采取表外合资形式开展，期内受到客户预算收紧影响，毛利下滑。数据显示，万物云城市空间整合服务并表收入约为4亿元，同比增长11%，占总收入的比例仅为2.1%；毛利率由去年同期的9.1%下降至本期的5.5%。
另外，由于确认2026上半年来自投资贵金属的公允价值亏损总额约为8340万元，祈福生活服务预计上半年将录得拥有人应占亏损及综合亏损总额介乎240万元-440万元，较2025年中期拥有人应占溢利及综合收益总额7510万元，由盈转亏。
观点指数认为，头部物企凭借数智化提效、服务模式创新和业务结构优化，在激烈的存量竞争中持续巩固优势；小型物企则面临增量难拓、存量难保的双重困境。在增长压力与生存挑战下，行业洗牌或将加速。
二级市场上，物管股延续了上个报告期的疲弱态势。截至8月19日收盘，恒生物业服务及管理指数（HSPSM.HI）近一个月下跌0.03%。作为对比，恒生指数（HSI.HI）近一个月则上涨了3.70%。
观点指数监测的40家样本港股物企本期录得的平均区间涨幅约为5.4%，较上个报告期涨幅1.1%有所上升，但整体仍面临下滑压力。估值水平方面，截至最新收盘日，样本物管股市盈率（TTM）均值为12.08倍，较上个报告期12.27倍略微下滑。
总市值方面，超过百亿港元的物企数量由6家增至7家，其中华润万象生活继续位列第一，达到913.46亿港元。后面依次为万物云（212亿港元）、碧桂园服务（173.8亿港元）、保利物业（150亿港元）、绿城服务（131亿港元）、恒大物业（112亿港元）及中海物业（110亿港元）。
本文节选自《盈利能力下滑 | 2026年8月物业暨城市服务发展报告》
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