观点指数 在8月19日观点指数研究院发布的《扩募驱动增长 | 2026年8月住房租赁发展报告》中，其指出，行业资源持续向兼具资金实力、运营体系与资产证券化通路的头部主体集聚。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。

数据来源：Wind，观点指数整理

据观点指数监测，2026年7月，重点50城住宅租金均值收于31.69元/平方米/月，环比上涨0.80%，结束6月的小幅回调，同比仍下降约5.01%，降幅较6月收窄约2.1个百分点，住宅租金仍低于去年同期水平，但边际修复趋势明确。

综合来看，7月毕业季带来的需求脉冲对核心城市住宅租金环比形成改善，但行情更多体现为季节性反弹而非全面反转。租金表现高度绑定城市产业吸纳能力，一线及武汉、成都等人口持续流入的强新一线城市，承接了大量青年租住需求，租金抗波动能力更强。多数二线城市依旧处于底部震荡阶段，租金修复尚待时日。

同时，保租房大量入市是多数城市租金同比下行的核心压制因素，在保租房持续放量和宏观经济弱复苏的双重背景下，核心城市住宅租金同比降幅有望继续收窄，但由负转正仍需更长时间。

企业经营层面，本期租赁住房企业在资产获取、品牌布局等方面同步落地动作，涉及的企业包括安居宁巢、万科泊寓、雅诗阁、华润有巢、乐乎集团等。

数据来源：观点指数不完全统计

期内杭州安居宁巢、乐乎集团、万科泊寓、雅诗阁等运营商依托轻资产托管模式快速扩充房源规模。

7月27日，安居宁巢连续落地两项存量房屋合作协议，合计盘活454套闲置住房，分别对接杭州文广集团三区成熟存量住宅与临平城建集团闲置安置房，输出标准化运营管理服务，依托本土政企资源低成本实现普惠保租房放量。乐乎集团成功中标衢州市智慧新城青年人才公寓运营管理服务采购项目，将承接项目全链条运营管理服务。

万科泊寓持续强化轻资产运营优势，截至2026年二季度，品牌累计运营管理房源达22万间，整体出租率超95%，其中轻资产托管规模突破10.5万间，成为首家轻资产受托管理体量破10万间的集中式长租品牌。产品创新端，泊寓全新细分子品牌CASA嘉舍持续拓城，继7月初深圳罗湖口岸首店落地、锚定深港跨境租住人群后，7月末天津华苑园区项目顺利签约，预计9月正式开业，精准依托区位优势服务跨境商务、科创通勤等高溢价细分客群，通过产品差异化摆脱同质化竞争。

此外，高端服务公寓赛道持续落地轻合作模式，合肥轨道滨科城TOD项目引入雅诗阁高端公寓品牌，由国资持有核心物业、国际品牌输出成熟运营体系，补齐城市高端涉外租住配套，形成高效的政企协同运营模式。

与轻资产扩张路线形成对比的是，期内华润有巢重资产布局苏州产业宿舍资产。7月21日，华润有巢以2.31亿元底价摘牌苏州金邻公寓项目，通过公开挂牌完成存量大体量产业宿舍资产收购。

从物业基础条件来看，金邻公寓是一个已经运营多年的成熟存量项目，项目总建筑面积约7.81万平方米，整体包含11栋建筑，其中10栋为已投入使用的宿舍/公寓楼，1栋为独立配套楼，合计提供1598间房源，土地使用权存续至2056年，剩余运营周期超30年。

金邻公寓所在的苏州何山路板块，周边聚集了大量制造业企业、科创园区，产业工人、青年科创人才的租住需求旺盛。大体量房源可承接企业整租订单，匹配周边企业职住需求，能有效完成房源去化，同时项目自带独立配套楼，可直接改造为共享办公、公共食堂、运动空间等租住配套，完善职住一体化场景。

值得关注的是，项目为划拨工业用地属性，现状可正常市场化出租，但如需认定保障性租赁住房、享受政策红利与纳入REITs底层资产，需完成合规属性认定。

运营端轻重并举、产品端分层错位的发展格局持续深化，资源、资金、运营能力的差异进一步拉开企业间的发展差距，行业资源持续向兼具资金实力、运营体系与资产证券化通路的头部主体集聚。

中小品牌/新品牌维度，据观点指数监测，本期地方轨交、城投系租赁平台成为市场供给增量的主力，它们依托自有存量物业、政策资源实现集中放量，同时产业资本、外资品牌也在同步补齐细分赛道，行业供给主体愈发多元。

数据来源：观点指数不完全统计

其中，轨交系本土租赁品牌依托TOD及地铁沿线资源批量释放保租房房源，如成都轨道旗下的轨道城市·寓见，下半年集中入市三大TOD项目，新增超1500套保租房，覆盖青年单人、家庭居住全户型，并配套毕业生免租、长租锁价、人才租金补贴等利好政策；武汉地铁、西安轨道也相继落地地铁配套保租房项目，以核心区位、政策加持实现高稳定出租，依托轨道资源规避市场化内卷竞争，是区域保障性租赁供给的重要补充力量。

地方城投类租赁品牌继续推进区域多点布局，武汉、济南等地城投国企接连完成新店开业、配租启动工作。扎根城市产业板块，武汉城投安家乐寓·光谷广场店落地光谷产业片区，房源890套，对接区域产业人口居住需求。济南城发成家实现双店同步开业，国有运营主体立足属地深耕，聚焦本市范围内的房源拓展与运营落地。

产业企业加速入局租赁住房赛道，主打垂直专属租住配套。7月，京东在西南地区首批投入使用的“服务者之家”正式迎来入住员工，首批京东全职骑手、快递小哥免费拎包入住。位于成都龙泉驿区锦和康城康泰苑的站点，可辐射多个京东快递站点和骑手跑单商圈，房间内配备冰箱、洗衣机、空调等生活设施，楼下配套智能充电桩、便民停车位，楼层内设置会客区、阅读区、运动区等共享空间。目前京东已落地2.8万套员工租住房源，并规划未来五年投入220亿元、新增15万套房源，产业资本逐步从传统内部员工宿舍模式，转向标准化、规模化、社会化的专项租住保障体系。

与此同时，高端租赁赛道持续补短板，外资品牌深耕核心城市高端市场。上海张江万豪行政公寓全新开业，推出约250套高端服务公寓房源，精准服务科创园区高管、中长期商务旅居人群，补齐一线城市产业高地高端租住产品空白。

从数据来看，国有背景新品牌凭借物业资源，以保租房、人才公寓为产品主线实现规模化放量，成为市场供给增量的主要来源；产业资本、外资品牌则聚焦细分客群做差异化产品，分别面向基层服务群体与高端长租需求，避开同质化竞争。

在新增项目开业层面，本期观点指数监测的样本企业累计新增开业项目13个，涵盖7家主流品牌、8座重点城市。对比上期，开业项目数量、品牌参与度、城市覆盖度等均出现明显回落。

数据来源：观点指数不完全统计

本期开业主体包含承寓、宁巢公寓、友间公寓、城发美寓、万科泊寓、方隅公寓、自如资管等。

从供给结构来看，地方国资安居平台是新增房源的核心支柱。合肥安居集团旗下承寓于8月7日同步推出承寓·星耀未来、承寓·璟园、承寓·翡翠云璟、承寓·尚阖院以及承寓·星辰同辉五大租赁社区，规模化集中投放，截至7月底已累计筹集项目86个、运营房源3.7万套，依托城市统筹资源持续做大保障型租住底盘。郑州城发安居落地崇德美寓人才公寓，上线360套LOFT与平层人才房源，定向服务科创、高层次青年人才，租金实行政策管控、精装拎包入住。同期宁巢公寓尚合府店正式开业运营，该项目是市安居集团的第四宗存量收购项目。

央企平台同样盘活存量厂区资源，宝地资产友间公寓落地南京梅钢英华园青年社区，改造原有厂区宿舍，打造分层化产品矩阵，覆盖产业工人及青年职工居住需求。

市场化品牌则更多采取合作共建、城市更新改造的模式拓展项目。其中未来星宸｜泊寓·院儿生命科学园社区为未来科学城集团与万科泊寓的保租房合作项目，坐落于北京昌平生命科学园，总建筑面积7.4万平方米，供应1489套精装公寓，对接生命科学园科研机构与产业企业的租住需求。陶溪川｜自如里脱胎于景德镇原国营宇宙瓷厂，属于城市更新标杆项目，依托文创街区资源打造文旅融合租赁产品，房源规模超1800间，户型覆盖一至三居室，适配艺术从业者与青年旅居群体。

综合本期新增项目特征，住房租赁行业供给逻辑已经发生明显转变，民营机构主导的野蛮生长阶段已然结束，国资平台规模化投放成为新引擎，增量结构也高度集中于保障性房源及产业配套型房源。拓店模式上，轻资产托管、厂区及老旧物业改造成为主流，纯新建项目占比持续走低，存量盘活仍是行业中长期的主线。

产品分层与场景细分趋势进一步固化，人才公寓、产业职工社区、文创创客公寓、商圈白领公寓等赛道边界日益清晰。项目侧重点也更趋精准，项目结合城市产业基础、板块区位精准匹配目标客群，产业园区、城市更新片区成为租赁项目重点布局的方向。在此背景下，能够深度锚定细分客群，并在居住功能之外叠加产业服务、创业配套的项目，将具备更强的出租稳定性与综合运营竞争力。

本文节选自《扩募驱动增长 | 2026年8月住房租赁发展报告》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。