观点指数 在7月31日观点指数研究院发布的《2026年7月房地产市场分析报告》中，其指出，存量置换是上半年房地产行业融资的核心运行主线，行业债务端呈现优质主体优化结构、出险主体攻坚重组、头部主体平滑压力的分层特征，二次重组趋势显现，显著抬升了民营房企债务化解的复杂度与不确定性；7月重点城市楼市成交规模环比回落但同比普遍增长，二手房市场韧性普遍强于新房，市场内生修复动力有所增强。

存量置换锚定地产融资主线，二次重组抬升债务化解难度

2026年上半年，房地产行业债务端延续“存量置换、风险出清”的核心运行主线，1-6月地产债累计发行规模达2574.40亿元，募集资金主要投向存量债务置换、债务风险化解与重组，行业整体融资尚未脱离“平滑到期、保障兑付”的防御性逻辑，不同信用资质房企的融资能力与债务处境分化持续加剧。

金融资源持续向头部优质房企集中，国企及优质混合所有制房企凭借信用优势获取低成本资金，主动推进债务结构优化。7月以来，越秀地产与银行订立协议，获得10亿元人民币或等值港元的364天期循环贷款融资；绿城房地产集团完成2026年度第三期中期票据发行，实际发行总额10亿元，期限3年，发行利率低至3.14%，其中不超过6.8775亿元拟用于置换偿还到期债务的自有资金，剩余部分用于直接偿付债务本息。这类操作既体现出信贷与债券市场对优质主体的融资倾斜，也反映出头部房企的财务管理重心已全面转向债务期限与成本优化，通过低成本新发资金置换存量高息债务，持续压降财务负担。

与此同时，出险民营房企的境外债务化解进入攻坚深水区，“二次重组”成为行业新现象，债务博弈的复杂度与风险化解难度显著抬升。继融创中国通过二次重组实现境外债务清零后，旭辉控股在2025年12月完成首次境外债务重组仅半年后，因原有方案难以持续，于2026年6月29日宣布启动二次重组：暂停多项境外融资本息支付、推进伦敦资产出售、与债权人磋商调整重组条款，推动制定全面优化的债务方案。目前奥园、禹洲集团均在推进境外债二次重组，这一趋势折射出民营房企跨境债务重组的不确定性——首次重组方案往往绑定销售回暖与资产变现预期，一旦行业复苏节奏不及预期，原有偿付安排便面临击穿风险，债权双方需重新进入利益博弈周期。

部分出险房企的债务重组仍在稳步推进，陆续取得阶段性实质突破。7月数据显示，合景泰富已有占范围内债务未偿还本金总额约71.17%的持有人加入或同意加入重组支持协议；路劲基建离岸重组的早鸟截止阶段，已有持有本金总额逾60%的票据及永续证券持有人加入重组支持协议。花样年的境外债重组进展更为明朗，已正式完成向国家发改委的申请并取得监管审批，同时指定2026年7月30日为重组生效日期，标志着其债务重组跨过核心监管门槛，进入最终落地阶段。这类案例显示，在政策引导与市场化协商下，部分房企的债务风险出清正在有序推进，但个体间的推进节奏与落地效果存在明显分化。

即便是行业龙头房企，偿债压力仍未完全缓释。2026年7月21日晚间，万科发布公告称，公司第一大股东深圳市地铁集团有限公司拟向其提供总额不超过5.19亿元的股东借款。2026年以来，深铁集团已多次通过股东借款形式向万科输送流动性，本次为年内第五次落地的股东支持动作。截至本次借款事项披露，2026年深圳地铁累计向万科新增流动性支持规模约45.28亿元，大股东的持续资金支持构成了公司现阶段债务接续的重要保障。

从中长期维度看，万科偿债压力并未随短期流动性补充而消散，后续仍将面临更为严峻的兑付考验。自2026年12月15日起，公司前期已完成展期的债券将陆续进入二次到期周期，集中兑付压力将再度抬升，公司后续债务滚续安排与流动性管理仍面临较大挑战。

整体而言，当前房地产行业债务格局呈现“优质主体优化结构、出险主体攻坚重组、头部主体平滑压力”的分层特征。存量债务置换仍是行业融资的核心诉求，而二次重组案例的增多，意味着房企债务风险的出清是一个反复博弈的长期过程，后续资产处置进度、销售修复节奏与政策支持力度，将共同决定行业债务风险化解的整体进程。

7月重点城市季节性回调，市场内生修复动力有所增强

7月前三周重点城市商品住宅市场延续上半年修复趋势，整体呈现环比季节性回调、同比普增的运行特征，二手房市场韧性普遍强于新房，城市间分化格局持续深化。

据观点指数监测，2026年7月1日至23日，全国重点监测城市商品住宅累计成交1.84万套、211.71万平方米，带动年内累计成交规模达17.82万套、2084.35万平方米，上半年以来的上行趋势得到延续与强化。分城市维度看，多数城市新房与二手房成交环比出现不同程度回落，主要受6月末房企半年度冲量后市场自然休整、7月高温淡季抑制线下看房活跃度影响，但同比维度普遍保持正增长，政策红利释放与置换需求激活构成核心支撑。

北京新房与二手房环比回调幅度较大，但同比修复态势明确，置换型需求支撑市场底部回升。新房市场7月前三周成交2208套、26.41万平方米，套数与面积环比分别下降21.73%、23.59%，同比分别增长21.25%、13.17%；二手房成交9854套、90万平方米，环比分别回落13.90%、14.00%，套均成交面积109.48平方米。环比层面的显著下滑，主要源于6月末房企集中冲刺半年度业绩，推高成交基数，进入7月后供应与网签节奏回归常态，叠加高温天气导致案场到访量下降。同比层面则稳步修复，带动市场活跃度持续回升。

上海成交规模居重点城市首位，市场韧性突出，存量房主导的交易结构进一步巩固。新房成交6551套、67.53万平方米，环比分别下降5.46%、7.51%，同比分别增长27.53%、30.49%；二手房成交17003套、140.69万平方米，环比分别回落9.53%、9.11%，套均面积120.86平方米，为六城中最高，二手房成交面积达到新房的2.08倍。环比层面，市场在6月冲高后仅出现小幅季节性回落，降幅显著小于多数城市，体现出更强的需求支撑力。同比层面，信贷与税费政策优化持续释放刚需与改善需求，上半年市场活跃度维持高位，二手房月度成交量连续多月保持高位运行，存量房市场作为交易主力的地位更加稳固。

广州新房同比基本持平，二手房回调幅度最窄，存量市场承接力凸显。新房成交3360套、36.52万平方米，套数环比下降8.52%、面积环比下降13.21%；套数同比微降0.39%，面积同比增长14.81%；二手房成交5700套、55.86万平方米，环比分别下降3.18%、6.93%，套均面积102.04平方米。二手房环比降幅为六城最小，显示出较强的抗跌性。新房端受供应端收缩制约，上半年新房新增供应规模较往年大幅缩减，核心区优质地块供应有限，一定程度上限制了新房成交放量；二手房则凭借更高的性价比，承接了大量刚需与置换需求，成为市场成交的重要稳定器。

深圳新房同比增幅领跑重点城市，政策效应持续释放，淡季不淡特征显著。新房成交1558套、17.98万平方米，环比分别下降15.56%、16.76%，同比分别大幅增长41.77%、87.00%，同比增幅居六城首位；二手房成交3645套、36.72万平方米，环比分别回落9.75%、8.55%，套均面积99.26平方米。同比大幅增长的核心驱动力来自前期调控优化政策的持续发酵，核心区限购有序放开、公积金贷款额度上调等措施，有效释放了此前被压抑的刚需与改善需求。高端豪宅市场热销形成明显带动效应，核心片区优质项目开盘去化表现优异，通过“卖旧买新”的置换链条传导至中端市场，推动整体成交活跃度提升，即便在传统淡季仍保持较强修复动能。

杭州新房环比波动幅度较大，市场区域分化加剧，整体仍处于调整阶段。新房成交825套、13.91万平方米，环比分别骤降64.92%、58.45%，同比分别增长3.64%、17.69%；二手房成交2384套、24.48万平方米，环比分别下降13.69%、14.02%，套均面积97.38平方米。新房环比大幅下滑主要源于6月高端改善项目集中网签拉高基数，7月供应与网签节奏回归常态，叠加高温天气抑制看房意愿，形成阶段性回落。当前市场分化特征极为突出，核心区域优质次新房成交保持稳定，远郊板块则面临高库存、长去化周期的压力，二手房挂牌量维持高位，市场整体仍处于以价换量的调整阶段，刚需房源占据成交主导。

成都新房逆势实现环比正增长，二手房回调幅度较窄，市场底盘稳固，供需结构持续优化。新房成交3939套、49.35万平方米，是六城中唯一实现环比正增长的城市，套数与面积环比分别增长9.72%、3.57%，同比分别微增1.08%、0.25%；二手房成交15866套、151.39万平方米，环比仅小幅下降1.27%、1.99%，降幅为六城最低，套均面积104.80平方米。

整体来看，重点城市楼市当前处于半年度冲量后的季节性休整期，短期环比波动不改中长期修复趋势。核心城市改善需求释放与置换链条畅通构成主要增长动力，城市间分化进一步加剧，供需结构更均衡、人口基本面更扎实的城市展现出更强的抗波动能力，而二手房在住宅交易中的占比持续提升，标志着重点城市已全面进入存量房主导的发展阶段。

本文节选自《2026年7月房地产市场分析报告·观点指数》
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