观点指数 在7月29日观点指数研究院发布的《灵活机制探索|2026年7月城市更新发展报告》中，其指出深圳南山区大新村四港片区城市更新单元“清调供”整体处置方案草案要点的公示。“清调供”是深圳盘活停滞城市更新项目的核心机制，为存量风险项目提供清晰的指引，加快出险项目的出清与重启。针对当前部分旧改项目面临的资金链紧张、债权债务复杂、多方诉求分歧等问题，“清调供”可以打破项目停滞僵局，化解行业风险。

地方政策项目双端发力，片区统筹引领更新向提质增效转型

在顶层设计的指引下，地方层面城市更新的推进节奏持续加快。期内，多个省份集中释放批量更新项目，片区统筹成为主流组织模式。

湖南省集中发布133个城市更新片区，总投资规模达2215亿元，覆盖全省多个地市。

这批项目涵盖居住、商业、工业、历史文化、基础设施等多种类型，涉及老旧小区改造、城中村整治、历史文化保护、基础设施升级、文旅融合等多个领域，形成覆盖全省的城市更新项目矩阵。其中省会城市的项目占比突出，成为全省城市更新的核心承载区与先行示范区。

6月24日，海南省发布城市更新相关部署，明确“十五五”期间全省片区城市更新改造项目计划投资1400亿元，其中2026年年度计划投资220亿元。

此次更新涵盖片区综合更新、老旧小区改造、垦区更新、城市功能完善等八方面重点任务，紧密结合海南自贸港建设的发展定位，将城市更新与产业培育、文旅发展、人居提升深度融合，探索具有海岛特色的城市更新发展路径。

6月29日，江苏省13个设区市集中推出一批优质地块和城市更新重点项目，形成全省联动的更新推进格局。

其中无锡市一次性启动225个城市更新项目，总投资达193.4亿元，覆盖老旧小区改造、街区更新、产业园区升级、基础设施完善等多个领域。泰州市重点推介涵东街历史文化街区城市更新项目，探索历史文化保护与商业活化结合的更新模式。

从各地的项目布局来看，片区化统筹已成为城市更新的核心组织方式。相较于单点项目的分散改造，片区级更新能够实现基础设施的统筹布局、公共服务的共享配套、产业功能的协同联动，避免碎片化改造带来的资源浪费与功能割裂，更能实现区域整体品质的系统性提升。

地方千亿级的投资规模也表明，城市更新已成为地方扩大有效投资和推动城市转型的重要抓手，在地方经济社会发展中的战略地位持续提升。

武汉出台《关于支持城市更新的若干政策措施（第三批）》，在推进“四新”融合、加大服务保障、强化土地政策支持等方面推出新举措。武汉持续降低更新项目制度性成本，提升推进效率。

《福建省“十五五”城市更新规划》正式印发，围绕建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧六类城市，明确6大方面21项重点任务、14项重大行动，统筹全省未来五年城市更新的实施路径与保障机制。

第一部分为规划目标。按照国家规划的2030年和2035年两阶段目标，提出“到2030年，城市更新行动取得重要进展；到2035年，城市更新体制机制更加完善，具有福建特色的现代化人民城市基本建成”的分阶段目标。第八部分为政策举措。第九部分为组织实施。

其中，第二至第七部分为重点任务。以“建设六个城市”为框架，明确6个方面、21个重点任务、14项重大行动。

从指标变动来看，城镇老旧小区改造“十五五”计划累计改造2400个，较“十四五”的9300个下降74.2%。城镇危旧房改造“十五五”计划改造805套，较“十四五”小幅下降20.5%。后续将重点推进加装电梯、养老托育设施、智慧物业、社区服务等完善类、提升类改造。

老旧街区厂区改造“十五五”计划提升80个，较“十四五”增长17.6%。对应福建推动都市产业升级、激活消费内需的导向，重点盘活老旧厂房、传统商业街区，植入文创、科创、沉浸式消费等新业态。

人均体育场地面积从3.21平方米提升至4.2平方米，增幅达30.8%。累计改造提升城市公园绿地1000公顷。两项指标呼应“美丽城市”建设要求。

据观察，福建省“十五五”城市更新规划核心改造类指标普遍收缩，品质、治理、安全类指标有所增加。

规则优化破解项目落地痛点，“清调供”机制成为停滞项目的解决手段

广州、上海、深圳等先行城市相继优化改造路径，推动城中村改造向法治化、规范化方向发展。

7月22日，广州市明确提出将实施“依法征收、净地出让”的城中村改造新模式，按照拆除新建、整治提升、拆整结合三种类型，分类推进城中村改造工作。

新模式下，政府依法完成土地征收与整理，形成净地后再通过公开出让引入市场主体参与开发运营，政府与市场的权责边界更加清晰。

与此同时，广州将加大原有旧模式项目的纾困力度，针对存在困难的项目协调解决重点难点问题，做好方案审批、用地手续、规划报建等环节的服务保障，推动有条件的项目尽快开工建设。

杭州从空间规划顶层设计出发，将城市更新纳入城市治理的整体框架。杭州于2026年7月发布《杭州市国土空间近期建设规划（2026—2030年）》（草案）公示稿。规划范围覆盖杭州市行政辖区，包括10个市辖区、2个县和1个县级市，规划基期为2025年，规划期限为2026—2030年。

规划提出，部署了六大行动任务。其中，第六点提到超大城市治理提升行动，统筹土地综合整治、生态保护修复、城市更新和“平急两用”公共基础设施建设。

深圳聚焦存量停滞项目纾困，以规则优化破解项目落地的经济性痛点，推动风险项目出清与重启。2026年6月25日，南山区城市更新和土地整备局发布关于南山区大新村四港片区城市更新单元“清调供”整体处置方案草案要点的公示。2026年3月深圳住建局和规自局联合印发通知正式推出该机制，南山区大新村四港片区为首例落地项目。‌‌‌‌‌‌

据了解，《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》是由深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局于2026年2月27日联合印发，自2026年3月16日起施行，有效期5年。政策核心是衔接国家《住宅项目规范》（GB55038-2025）的落地要求，针对性破解新规下城市更新项目经济可行性下降的痛点，通过优化土地移交、保障房配建规则，配套纾困盘活机制，稳妥推进存量项目落地，拉动房地产有效投资。

“清调供”机制为存量风险项目的提供规则指引，加快出险项目的出清与重启。

针对当前部分旧改项目面临的资金链紧张、债权债务复杂、多方诉求分歧等问题，“清调供”能够打破停滞僵局，化解行业风险。

对房企而言，核心区位的居住类旧改项目盈利空间得到修复，市场参与意愿将明显回升，此前因成本倒挂搁置的项目有望重启。对出险项目而言，并购贷、AMC介入的通道进一步打通，叠加规划规则优化，停滞项目的盘活周期有望缩短。

在守住公共利益底线的前提下，通过规则优化释放政策弹性，破解当前项目落地的核心堵点，短期来看将有效激活存量旧改市场。

上海方面，城中村改造与旧住房更新同步加速推进。7月16日，上海静安区共和新路街道128街坊旧改项目迎来集中搬迁，该项目涉及160余栋房屋、共计3481证，是静安区近年来体量最大的旧改项目，也是上海2026年以来规模最大的城市更新重点工程。

为保障项目顺利推进，当地针对征收补偿方案进行多轮优化，包括增设签约率奖励、优化搬迁奖励计算方式、增设房票奖励等，充分回应居民诉求，保障了项目的平稳推进。

截至2026年6月底，上海市城市更新各项工作进度普遍快于计划节点：老旧小区改造完成486.7万平方米，完成全年计划的61%；旧住房成套改造完成15.01万平方米，完成全年计划的75%，受益居民3733户；城中村改造已完成全部整体改造项目的认定启动工作，累计动迁村居民5226户。

北京首次系统推出城市更新项目清单，14个代表性项目集中亮相。本次推介的14个项目覆盖意向类和实施类项目，包括东城区北京站东西侧、西城区天桥演艺区、朝阳区CBD中心区等组团项目，既有片区统筹更新，也有重点地块、产业园区和老旧楼宇更新。

北京区域投资端同样稳步推进。上半年，北京怀柔区在施城市更新项目共62个，预计完成投资25亿元，可顺利实现“双过半”目标。这62个项目覆盖八大类别，其中建筑改造类3项、老旧小区整治类1项、完整社区建设类1项、老旧街区厂区及城中村改造类1项、城市功能提升类8项、城乡基础设施升级改造类39项、城市生态修复类7项、历史文化保护传承类2项。

可以看到，项目改造转向系统治理，将城市更新与空间规划、产业升级、城市治理深度绑定。

本文节选自《灵活机制探索 | 2026年7月城市更新发展报告》
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